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標題: 過世繼承水泥農地與未保存登記的農舍(有使用執照?)遺產稅申報書農舍要不要填上去?? [打印本頁]

作者: u90219171 時間: 2021-4-12 01:01 標題: 過世繼承水泥農地與未保存登記的農舍(有使用執照?)遺產稅申報書農舍要不要填上去??

本帖最後由 u90219171 於 2021-4-12 01:08 編輯

我幫朋友問他父親過世繼承它爸的農地與農地上未保存登記建物的農舍

稅捐處查說沒稅籍國稅局  國稅局遺產稅財產參考清單沒這個農舍存在?

幫朋友問的...

朋友的父親過世

朋友準備要繼承它爸的農地與農地上未保存登記建物的農舍沒稅籍繼承後要繳房屋稅嗎???
(有繳地價稅單有水電門牌?)

朋友只有一個新竹縣政府建設局使用執照民國74年建的農舍

使用區分農業區自用農舍鋼架構造工程造價35萬?

沒有權狀然後打電話去新竹縣稅捐查不到稅籍?(在來就是地價稅有繳因為是水泥地農田超過一定面積  繳一般地價10%的地價稅)

因為最近朋友在跑國稅局要申報遺產稅然後東西寫了差不多要準備自己繳上去???

因為在地政的新第一類謄本110年黃色謄本上有寫
地上建物0棟
已興建農舍核發執照日期74年X月X日
本藤本未申請列印地上建物建號.詳細地上建物建號以登記機關登記為主?

1如果要繳遺產稅申報書這個農舍要不要寫上去????(那個農舍應該沒稅籍?可能沒繳過稅?)
如果不寫繳上去可能會過? 如果被檢查到沒過可能要補件?(民國74年建的農舍已經36年了???)
如果要繳上去根據國稅局要求要去稅捐處弄出農舍現值證明之類?(就是房屋殘餘價值?)
還是說拿這個新竹縣政府建設局使用執照上面寫工程造價35萬?
然後不折舊直接在國稅局申請書上寫35萬? 反正朋友老爸欠400萬最終還是負值不用繳稅給國稅局?
有沒有好建議???

朋友的父親是老農夫以前有農保也有做開公司....
然後民國74年建的農舍下的土地權狀是田本來是農地農用不用繳稅
後來土地上有弄水泥朋友的父親被稅捐處罰了5年地價稅補繳??(因為變成非農用??)
(地價稅有繳因為是水泥地農田超過一定面積  繳一般地價10%的地價稅)

朋友日後繼承可能要把這塊田跟房子都賣掉煥現金還父親銀行貸款??? 謝謝

2朋友繼承這個他老爸買的農田跟農舍(有加蓋?有多部分老違建?)是在民國74年有蓋這房子跟他爸買這塊地? 過世繼承好像是用舊制?不用繳土地增值稅???

https://www.mricpa.com.tw/%E5%8F ... %E6%94%BF%E5%BA%9C/

根據這網址好像這個房屋稅追討有期限???

當初他爸在74年取得這土地當年74年度就蓋了50坪合法執照農舍 (當初農地有5XX坪)

74年在之後不到一年加蓋違建75坪鐵皮屋等於是50+75=125坪
(當初農地有5XX坪朋友父親把一半多給了自己兄弟只保留現在的水泥農地跟房子單純的土田給了兄弟)

如果要弄土地權狀應該是要違建拆光才能有機會有權狀但是老違建多出來的價值就?????

全部都1F的........ (距離新竹市沒有很遠....但也沒很近還是要騎車或開車?)

如果要補繳房屋稅就應該有稅籍資料??? 應該我猜5年把按照那個農舍算價格補繳???

我覺得我朋友應該就是弄出稅籍然後不要去弄權狀這樣....?

在來就是地價稅有繳因為是水泥地農田超過一定面積  繳一般地價10%的地價稅

之後繼承後賣別人用買地送屋...... (250坪有125坪是有房子的跟 250坪有50合法農舍權狀價格我覺得前者比較多?) 賣掉後上面地上物就稅籍改別人的然後簽合約書把地上物賣給對方白紙黑字之類的 ?)

有沒有人有好建議??? 謝謝

最主要問題是
A 農舍要不要在遺產稅申報書報給國稅局?(稅捐處無稅籍未保存登記但都發局有給農舍使用執照地政的新第一類謄本110年黃色謄本上有寫地上建物0棟已興建農舍核發執照日期74年X月X日本藤本未申請列印地上建物建號.詳細地上建物建號以登記機關登記為主?)

B因為繼承之後幾年內要賣掉這個農舍跟地  前面A的問題選擇做法會不會影響?(房屋稅籍未保存登記不要去辦土地權狀?)如果沒填上去在遺產稅申報書報給國稅局?會不會有奇怪影響? 如果要填遺產稅申報書那就要去稅捐處想辦法弄到房屋現值課稅表(房屋現在價值?)可能還要弄稅籍????但是不太想弄權狀(那個要拆老違建??)?

歡迎給點意見謝謝???

作者: zsqwaxzx 時間: 2021-4-13 11:32

寫得實在是太亂了...看的很吃力
只能大概猜測
農舍的部分有使照沒稅籍跟保登，先確認使照上的起造人是你朋友的父親?
不要搞到最後一開始的農舍就是別人的..那當然稅籍的納稅義務人不會是他

繼承基本的免稅額是1200萬現值有沒超過就不會有遺產稅的問題，然後土地的現值會調到死亡當期，本來就沒有增值稅的問題，那是後來再賣出才會有的問題

另外你提到的那個網址跟你問的其實沒有相關，那是指說如果贈與或是繼承時有申報農地農用，五年內有違規的情事必須追繳贈與稅或遺產稅，但是你的土地本身就已經違規了，所以也沒辦法申請農地農用。

至於你說的A，要不要申報遺產稅我個人是覺得不用，因為你也沒有相關文件可以申報，但是最好還是去問一下國稅局的看法。

B的部分即使國稅局說不用申報，繼承到你朋友身上後我建議還是去辦理稅籍登記，這樣才有一個佐證說這間房子是你朋友的。

弄不弄權狀跟你拆不拆違建是沒有相關的，合法的部分就是合法不會因為你的部分不合法而無法登記，針對合法的部分也就是有使照的部分是可以辦理保存登記的

最後建議你還是要找當地的地政士幫你朋友處理會比較好，畢竟我也只是針對你上面說的來做個猜測，實際上我也是要有文件才能去判斷到底的狀況如何。

作者: u90219171 時間: 2021-4-13 12:14

zsqwaxzx 發表於 2021-4-13 11:32
寫得實在是太亂了...看的很吃力
只能大概猜測
農舍的部分有使照沒稅籍跟保登，先確認使照上的起造人是你 ...

謝謝妳的回應

因為我敘述可能亂了點網友要反覆看幾次....

農舍的部分有使照沒稅籍跟保登，先確認使照上的起造人是你朋友的父親?
不要搞到最後一開始的農舍就是別人的..那當然稅籍的納稅義務人不會是他

>起造人是我朋友的父親 .... 因為使用執照是他父親的名子  然後農舍目前沒人住只是拜託他叔叔照顧看一下房子?

繼承基本的免稅額是1200萬現值有沒超過就不會有遺產稅的問題，然後土地的現值會調到死亡當期，本來就沒有增值稅的問題，那是後來再賣出才會有的問題

>沒錯我朋友算過不用繳遺產稅  所以考慮報到國稅局
因為稅捐處也是要看國稅局免稅證明  才可能幫妳弄稅籍??(說不定還要繳五年的錢?)

另外你提到的那個網址跟你問的其實沒有相關，那是指說如果贈與或是繼承時有申報農地農用，五年內有違規的情事必須追繳贈與稅或遺產稅，但是你的土地本身就已經違規了，所以也沒辦法申請農地農用

>對阿所以土地要報遺產稅.....

作者: yuank 時間: 2021-4-13 23:35

有使用執照，沒有辦保存登記=建物所有權第一次登記，就還沒有"所有權"。
沒所有權登記，就無法辦理繼承登記。將來要賣也無法過戶登記。

要不要去辦第一次登記，後續取得房屋稅籍。請自行斟酌辦理程序的時間費用、合法農舍所在土地或許可拿到農用證明、合法農舍轉售利益等等。

https://www.shulin.land.ntpc.gov ... ?n=8658&s=52561

作者: yao70724 時間: 2021-4-16 13:49

建議你直接找代書處理，如果金額沒超過遺產免稅額，農地就不要申請農地農用，直接用遺產免額清掉土增稅，不然你要申請農地農用不但要整地成合法農地，而且五年內賣出還要罰錢。

作者: 野菜君 時間: 2021-4-16 14:19

本帖最後由野菜君於 2021-4-16 14:24 編輯

個人淺見~
房屋這個不動產還是有物權的(畢竟是花錢蓋的，既然是物權就會有所有權)
差別在於這個物權(所有權)因為不符合法規規定，所以不能登記或是核發使用執照等(造成你後續無法正常買賣)
能登記核發使用執照，就可以按照房屋的價格買賣
沒有辦法登記就變成一個待拆的建物(聽說拆了的廢棄物可以賣錢?)也可能是你買賣土地附加的價值(一棟沒有登記的房子，也或許可以增加土地買賣價格)
所以遺產清單裡面還是要農舍計入(是吧?)

作者: yuank 時間: 2021-4-17 23:38

物權，包含所有權，是採登記生效主義。沒登記，是沒所有權的。
可能有點像違建，只有事實上處分權。但不同的是他這應該可以去辦保存登記。

作者: u90219171 時間: 2021-4-18 11:58

yao70724 發表於 2021-4-16 13:49
建議你直接找代書處理，如果金額沒超過遺產免稅額，農地就不要申請農地農用，直接用遺產免額清掉土增稅，不 ...

謝謝妳

這我朋友知道

不可能申請農地農用因為農田上有水泥鋪過很大片...........

因為他老爸帳面負債>公告地價不少所以遺產是負值不少.... 應該是免遺產稅.....

目前我朋友繼承後考慮使用或一生一次的使用

https://tytax.tycg.gov.tw/home.jsp?id=147&parentpath=0,16,31

主要原因在於可能這次增值稅會不少??? 因為聽附近朋友叔叔說因為好幾年前附近開了一條大馬路?

然後土地暴漲10倍? 朋友老爸過戶給朋友叔叔 20坪的土地聽說土地增值稅一坪就被抽快6000~9000==''

作者: u90219171 時間: 2021-4-18 12:13

yuank 發表於 2021-4-17 23:38
物權，包含所有權，是採登記生效主義。沒登記，是沒所有權的。
可能有點像違建，只有事實上處分權。但不同 ...

沒建物權狀地政沒資料基本上就沒房子身分證的確沒所有權...

不過因為有使用執照所以可以弄出稅籍(可能要罰錢?)

然後要弄保存登記應該也可以不過也要付出錢跟精力說不定還要拆老違建所以暫時不考慮...

因為有使用執照老違建超過30幾年在非都市計畫鄉村那邊沒檔沒妨礙到人不太可能被拆???

所以目前只想頂多弄出稅籍?

然後國稅局用地上物報稅可不用建物權狀的建物來報(因為遺產稅應該不用繳欠太多錢?)

因為目前朋友有找仲介帶人看好像有天主還是基督教教友執事對那塊有興趣???好像有想搞宗教用地???

不過一切看買方想怎樣在配合只要不是很為難的話

作者: yao70724 時間: 2021-4-19 13:14

u90219171 發表於 2021-4-18 11:58
謝謝妳

這我朋友知道

繼承之後，土增稅不就歸零，你再用什麼一生一次?還是你打算繼承之後，等很多年後土增稅又變多後才賣，你就是沒找代書去問，才會自以為有什麼土增稅，你繼承的時候用遺產免稅額度繼承，不要請農地農用，然後土增稅就從你繼承開始重新計算，第一年是0元丫。

作者: yao70724 時間: 2021-4-19 13:18

繼承後沒請農地農用的問題在，如果你沒請農地農用，以後會有機會被收土地稅的，通常農地面績都很大，可能一年光稅就好幾萬。

作者: yao70724 時間: 2021-4-19 13:19

繼承土地已繳納遺產稅，不再課徵土地增值稅。 ... 另繼承之土地再移轉時，以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。

作者: u90219171 時間: 2021-4-20 00:50

yao70724 發表於 2021-4-19 13:18
繼承後沒請農地農用的問題在，如果你沒請農地農用，以後會有機會被收土地稅的，通常農地面績都很大，可能一 ...

目前朋友他老爸在世土地一年就被徵收7000~10000之間這六七年有漲了一兩千?

作者: u90219171 時間: 2021-4-20 00:54

yao70724 發表於 2021-4-19 13:14
繼承之後，土增稅不就歸零，你再用什麼一生一次?還是你打算繼承之後，等很多年後土增稅又變多後才賣，你就 ...

後來有找到這條法令?

不過當初是請仲介問他家代書?? 他那邊用朋友老爸取得土地當時物價土地來推論==''???

萬一增值稅很多那就要一生一次沒有多少土增稅那就不用變動???

加上叔叔說當初叔公兒子跟叔公朋友要回一個分割的地前幾年沒買賣只過戶一坪就7000~10000之間的增值稅?

20~30幾年==''?

所以不得不防?

不過這事情還要跟他門代書反映就是 ==''

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