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標題: 如何跟土地仲介打交道? [打印本頁]

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-18 04:24 標題: 如何跟土地仲介打交道?

網路上介紹的土地資料大多不夠完整，
跟土地仲介要多一些資訊時，卻常常遇到對方愛理不理的。

老實說
在國外，這樣的土地仲介是絕對混不下去，
因為口碑會讓他們沒生意做，
但是在台灣，這些漫不經心的仲介似乎無所謂。

成交一筆，幾十萬台幣的佣金也不算少，
態度比一般佣金少很多的推銷員還跩。

請問
除了仲介這條管道，還有其他可以取得資訊的門路嗎?

國外大部分的仲介不會因業主有錢與否？
來決定服務的熱誠。

上次我問一筆土地，問仲介確實的地點在哪?
麻煩用 google 地圖標示一下，然後對方就沒下文了...
還是他主動找我談土地的事。

只能說台灣的仲介，還有很多進步的空間。

作者: kevin 時間: 2010-2-18 06:17

國外大部分的仲介不會因業主有錢與否？

台灣的房地產仲介,不論土地房屋,多數是如此...
其實道理也很簡單,因為對他們來說,時間即是金錢,在沒有錢的人身上浪費時間,何必呢??
雖然每次我也恨得牙粉癢....
不找他們便沒事了

作者: leo99999 時間: 2010-2-18 09:26

本文章最後由 leo99999 於 2010-2-18 09:52 編輯

要找土地的確實地點
只要有地號
用下列網站很方便
可以連結到google地圖
http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Land.jsp

作者: katheryne 時間: 2010-2-18 11:01

我感覺台灣的土地仲介功能比較地區性，
也就是說他們憑藉著公部門的熟門熟路，地區性熟識(攀親帶故)
專有委託合約等做為優勢
與高度服務業競爭過後的美國有點不大一樣

但是因為熟門熟路，有的時候的確因為他們省很多事
以及做到一些原本不能做到的事情

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-18 13:42

台灣的房地產仲介,不論土地房屋,多數是如此...
其實道理也很簡單,因為對他們來說,時間即是金錢,在沒有錢的人身上浪費時間,何必呢??
kevin 發表於 2010-2-18 06:17

以土地成交的案數來推算的話，

仲介應該很閑的呀!!

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-18 13:45

要找土地的確實地點
只要有地號
用下列網站很方便
可以連結到google地圖
http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Land.jsp
leo99999 發表於 2010-2-18 09:26

還不知道有這方法^^

但是地號還是要跟仲介要，只是可以讓仲介不必花太多時間弄資料，

給不給還要看對方願不願意？

賣地的委託人找上這樣懶惰的仲介，真是無奈！

謝謝回覆～

作者: 文川 時間: 2010-2-18 14:06

其實在鄉下，許多的小甘仔店才是最道地，資訊最新最快最準確的仲介公司，而且服務態度超好，問一個問題會回答很多很多的問題，資訊源源不絕．更重要的是他們不會大小眼，也不收服務費！

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-18 14:07

我感覺台灣的土地仲介功能比較地區性，
也就是說他們憑藉著公部門的熟門熟路，地區性熟識(攀親帶故)
專有委託合約等做為優勢...
katheryne 發表於 2010-2-18 11:01

地區仲介的優勢，真的無法去忽視他們，

可是他們對客戶的服務態度，讓這些利多完全無加分作用。

現在的農地不是賣方市場，還要賣不賣的，

也許裡面兼職的人居多，時間對他們來說，

真的是很珍貴。

作者: kevin 時間: 2010-2-19 08:09

昨天在金石堂看到一本書,書名忘了,不過大概就是如何不被房仲唬弄的書
大概翻了幾頁,覺得甚有道理
書中言,信任基礎是雙方的,偶爾要付個斡旋金,讓業務員知道你是有實力的..
通常好康的,未在上架前(做廣告頁面),就已經經由業務員透過A級客戶吃掉了...
所以如果要A好康,平日要跟業務員(房仲業者)建立良好關係,使自己成為A級客戶,而不是C或D級客戶..
這倒是之前我沒有想到觀點..

(批註:有錢不一定是老大,還可能當盤子)

作者: Ryan 時間: 2010-2-19 09:56

其實是仲介不想讓買方有機會找到賣方, 告訴買方確實位址買賣方就可以直接撘上線仲介就別想混了.
當過買賣方(賣屋換買地)一陣子來的心得.

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-19 10:25

昨天在金石堂看到一本書,書名忘了,不過大概就是如何不被房仲唬弄的書
大概翻了幾頁,覺得甚有道理
書中言,信任基礎是雙方的,偶爾要付個斡旋金,讓業務員知道你是有實力的..
通常好康的,未在上架前(做廣告頁面),就已 ...
kevin 發表於 2010-2-19 08:09

所以我決定，去當地住下來，然後再慢慢的找地。

其實是仲介不想讓買方有機會找到賣方, 告訴買方確實位址買賣方就可以直接撘上線仲介就別想混了.
當過買賣方(賣屋換買地)一陣子來的心得.
Ryan 發表於 2010-2-19 09:56

你對了^^
應該是這個顧忌，只能說這是制度不完善下的必要措施。

國外委託地產經紀人買賣不動產，是要簽合約的，
所以仲介不怕地主自己賣，因為有合約規範住雙方。
該給的佣金一個也少不了～

唉～
如果仲介連土地位置都不先標示出來，誰能知道這土地適不適合?
帶看過以後，
一樣可以找地主談，自己去當地問也可以問的到，
仲介如果不先釋出誠意，這生意根本做不下去！

感謝 kevin Ryan 兩位的回應
：）

作者: otis88 時間: 2010-2-20 00:55

買地這種事情是講緣分的,機運比什麼都重要,有時候好像可以買的到,但是接觸後才發現條件不合,不能買.而且地就那麼一塊,同樣的地不會有第二塊,看喜歡適合自己比較重要,寧可慢慢挑,也不要貿然下手.不過購地有時也是需要一點衝動,明明看喜歡的地,但是價格談不攏,凹不過改天再戰,下次再來也許就被別人買走了.所以緣分真的很重要.

有錢有閒的話,真的是先到當地租個房子住下來,先瞭解一下地理風情,看看自己住不住的習慣,看看喜歡那邊的地,多認識當地人,順便放消息,也許就可以買到心目中理想的地.

找仲介一定要找有熱忱的,熱忱的仲介可以省去很多麻煩,包含介紹當地特色,交易時會遇到的問題,成交價格暗示,土地營造的建議,好的仲介見多視廣,有時一個好的建議就可以替買主省下很多錢,少遇到一些麻煩,雖然要支付仲介費,但是衡量整個交易成本,有個人可以幫忙注意眉角,也許會省下後續的費用也說不定.

至於地主嘛....除非關係很好,或是可以獨當一面處理所有交易細節,最好還是找個第三者來見證,排除一切交易後會出現的問題.我有親友買地遇到一種買主,交易前有問必答,全部沒問題,交易後想辦法坑買主,挖陷阱給買主跳,要從買主身上再多挖錢,那就不好了.

至於土地標示的問題...就交給土地代書處理好了,他們動作都很迅速,可以當場調出謄本查證,相對於整個交易成本算是小錢,就當是買保險好了.

買賣是心理戰,雖然說是你情我願,但是人總是貪心,多少會遇到一點狀況.如果自己沒辦法處理,那寧可交易成本高一點,也不要跳到錢坑賠更多,那就真的買貴了.

作者: paradise 時間: 2010-2-20 09:08

本文章最後由 paradise 於 2010-2-20 09:09 編輯

1# 拓荒者

我想彼此表現一下誠意比較重要，不一定要斡旋。
您有約對方一起去看嗎？光問他當然是不太想說的，
畢竟那是他吃飯的傢伙，網路仲价標在地圖上的位置都馬差個十萬八千里，
說在某某公園旁，通常都馬隔條溪、跨個二公里，不可盡信，有興趣還是跑
一趟吧，當郊遊囉，然後連地籍圖、騰本都請他一併送來，通常都馬沒問題
，而且他身上一定帶有公司大部分的案件資料列表，一次看個夠。
見面三分情，這是一定要的啦！

作者: corey 時間: 2010-2-20 13:49

我還是老話一句,多用功,多增加這方面的知識比較不會被仲介唬住,仲介可帶你進門,但最後還是要靠自己的努力才能找到適合的地,老實說仲介了解的並不會很深入,他只想要趕快賣出,不會去好好打聽地的狀況,有時明知有缺陷但為成交還要做隱瞞,所以靠自己較實在

作者: 拓荒者 時間: 2010-2-24 11:58

謝謝前輩們的經驗提供
會再繼續與那仲介溝通
因為我住國外，無法親自去看地，需要仲介給資訊，
所以才會有這些麻煩事。
知道該怎麼去協商了!

再次謝謝大家的熱心.

作者: 2home 時間: 2010-2-24 13:11

網路資訊發達的時代,其實土地仲介應該不好做,有時土地的位置遠而複雜,常常需要代看地,除了花費時間也耗油,成功率也不高,所以在成交率不高的狀況下,有些仲介會學會挑客戶,有些仲介則來者不拒,一律都會代看! 有些則代看要收費, 成交後再扣除代看費!

其實有些人會先從仲介那裡取得資訊後,請仲介代看或甚至從網路上資訊及圖片,就能自行判斷該地特徵,而自行查到地號,再從地號查到地主的住所,直接面談,而省掉雙方給仲介的佣金,而讓土地仲介做白工!

有時買一塊地真的要靠緣份,有時還要有點熱血及衝動,否則機會就有可能流失,先決定自己喜歡那一個區域,再從多方面的管道切入(法拍,仲介,自售,當地探訪),看到好牌就直接大膽下注!

作者: taiwanbigmary 時間: 2010-2-25 00:45

幾年來..我遇過2個特別印象深刻的仲介..
1個約是7年前出現..當時先生想買農地種菜養狗..從電線桿的紅紙聯絡到了私人跑單幫的仲介..也帶看現場..因為價錢想商談一下..就簽了一張由我先生具名的本票..斡旋的過程出奇順利..一天..自己回到農田現場..遇到農民..才知地號上的田地..和當初仲介現場指的..差了近100公尺..而且之前竟是亂葬的地方..仲介都沒告知..我生氣要跟仲介她要求歸還本票..她悍然拒絕..還嘲諷說..當什麼老師..連法律常識都沒有.....星期5地主就來簽約..錢準備好吧...
我們陷入愁雲慘霧之中.......
還好遇到貴人..先生一個同是的姊姊是房地市場專業代書..也有配合的律師..他給我一隻電話號碼..我打去詢問後..律師好心給我一些建議..和法律層面的步驟和方法..包刮存證信函..以及必要蒐證.....
後來果然那個代書意識到..我已經有充分蒐證且不惜和她對簿公堂..她才怏怏然把本票還給我們.....................
幾天後..我買了2盒大蘋果感謝貴人義助..
.............................................
第2位仲介..是介紹我現在2home地方農田的仲介小姐..很熱心誠懇..帶我們看那附近的地.有4到 5次吧..一點兒厭煩都沒有..時間經過約半年..一天和先生又經過那裡一塊地..冷靜觀察後..覺得以我們夫妻倆的知識和能力..是能夠經營那片土地的..所以再回去洽談..她很好心要幫我們斡旋..心理有點擔心..舊經驗的陰影浮上來..但是因為對她比較信任..土地資訊也都是清楚公開而正確..(因為曾在土地現場遇到地主..了解清楚了)..所以事情就談成了..我們和爽朗的她也成為經常聯絡的好朋友..分享生活的心情故事............

作者: 卑詩 時間: 2010-3-2 13:00

本文章最後由卑詩於 2010-3-2 13:06 編輯

網路上介紹的土地資料大多不夠完整，
跟土地仲介要多一些資訊時，卻常常遇到對方愛理不理的。

老實說
在國外，這樣的土地仲介是絕對混不下去，
因為口碑會讓他們沒生意做，
但是在台灣，這些漫不經心的仲介似 ...
拓荒者發表於 2010-2-18 04:24

拓荒者兄您好:在台灣買農地不像在加拿大產權地界很清楚.
愛理不理的,是他們的手段.
在台灣買農地學問很深,陷阱很多.
除非土地就在道路旁,否則就要小心糾纏不清的地界及路權問題.
尤其是,越便宜價廉的土地,問題越多.
另外就是用水的考慮,有些地申請不到自來水,又打鑿不出井水,這也要注意.
反而用電問題,最好,最容易,解決.
總之要謹慎最後,祝~
順利愉快

作者: 移民 時間: 2010-3-2 20:58

2home站長所言頗有同感去年底真的靠緣份和機會買下了新埔的地當然也要先上網做功課吸取前輩的經驗確定自己喜歡的地區下手就對了當然也需要存夠coco 因為買地真的不像買屋可以貸款唉!退休老本飛了

作者: 拓荒者 時間: 2010-3-3 08:50

首先
感謝大家的熱心提供經驗分享

看過大家的意見以後，寫了一篇誠懇又不卑微的信給仲介，
對方也釋出善意給了我想知道的資訊。

到目前為止，一切都還順利，
我想任何買賣都一樣，只要有誠意，雙方都能感受的到。

但是有一點
台灣土地買賣很複雜，
如果仲介無法維護買賣雙方的利益，讓其中一方吃虧的話，
這樣的仲介費似乎收的很心虛。

打算
遇到好仲介，就由仲介來代辦買賣事宜。

沒找到好仲介，只好自己花時間做功課，自己找地、找代書過戶。
當然這過程的消耗成本，一定比找仲介處理的還要多。

還好買地我不急，就住在當地慢慢找，
這樣會有很多時間修正錯誤的腳步，也當作是學經驗。
：）

作者: 楓之戀 時間: 2010-5-20 21:51

台灣仲介的服務是還有很大的進步空間
最大的問題是資訊不透明和專業不夠
網站的資料常常2266 尤其是土地資訊
很多仲介還不敢提供地號試問一兩小時車程每塊地都要親自去看合理嗎
民主自由是要打拼才能得到我也不信地會找上我
我的找地經驗是: 先由古歌找出喜歡的地點(位置及等高圖) 繼之找地號再由地籍圖找出所有權人然後親自去一一拜訪雖然大多斷羽而歸但終究還是會成功
自己打拼來的成果最甜

作者: 阿俊 時間: 2010-5-20 22:22

本文章最後由阿俊於 2010-5-20 22:40 編輯

21# 楓之戀
"搶單"猖獗.仲介不得不防而已.除非已見過几次面的客戶.否則很難給地號
如果在宜蘭.
你讓我看到相片我就可以確定是那一筆地了
如果你陳述週遭的環境+地坪我也可以確定知道那一筆要賣
所以..同業都在提防我這種的..對於搶單..當然是搶來搶去的.客氣什麼
最近有一毎案例,我親戚委託我賣一筆地.剛好他的戶藉也在我們家.我在上面插一個售字而已...至少15間同業來我家按門鈴..那你說該防不防呢?

作者: 阿俊 時間: 2010-5-20 22:34

網路資訊發達的時代,其實土地仲介應該不好做,有時土地的位置遠而複雜,常常需要代看地,除了花費時間也耗油,成功率也不高,所以在成交率不高的狀況下,有些仲介會學會挑客戶,有些仲介則來者不拒,一律都會代看! 有些則代 ...
2home 發表於 2010-2-24 13:11

站長的話說到重點了
1)很多買方找到地主並和地主談好價格.雙方約定於期限後出面簽約
2)過濾買方是很多偷懶的仲介會作的事.但以誠意來感動買方才是重點吧.我也遇過一天下雨天就同一個人打電話給我要求看屋.並要求我開車載他去看.順便載他回家(羅東->蘇澳)..但是載了几次也是會介紹朋友來啊..笨笨的作事不一定是作白工
3)也有一些客戶是別間仲介叫來的'假客戶"..我們最怕的才是這個.因為別間仲介即然特別來看這個物件.表示他們手上有客戶.所以相對的賣方中斷委託的問題會多很多.仲介公司在未確定可回收成本前就要下成本去廣告.但是賣方在中途卻可經催告撤銷委託.當然要防了一下..因為是同行才會了解同行的致命傷.

作者: yes319591 時間: 2010-6-4 14:23

土地仲介還是有具服務熱誠的人~可能是正好你遇到的都是些屬於肩客轉型當仲介的人~所以才會有這種愛理不理的情況發生~

作者: deancore 時間: 2010-7-25 10:02

先聲明，我是仲介…我分享一些想法
別的仲介是如何去相處的，我不知道…
其實有時後我也會視客戶的態度來決定後續的服務，
常常遇到一些客戶抱著有錢就是老大的心態來看房子或看地
那種感覺真的是很不舒服…好像我們是很卑微似的

其實我都是抱著交朋友的心態去面對客戶，我可以接受客
戶看一塊地看5、6次，大太陽、下雨都無所謂，畢竟買地
是一件很慎重的事，我也可以接受客戶要任何的資料。

我可以義務性的幫忙申請買完地後的任一個程序，關於
除草申請、資材室申請…等等只要是文書作業的部份，
其實這些都是小事一件。

不過，買地的人需要有一個明確的目標…
那些條件是必備的?沒有就不買。
那些條件是一定不要的?有就不買!!

作者: ystone 時間: 2010-12-23 14:28

25# deancore
說得好
要知道自己要啥這樣仲介比較好找!!

現在還在想  自己要拿一種的地所以遲遲無法下手

宜蘭  從3000  但到現在  15000以上 ....

也是因為  不知道自己要哪一種

作者: 拓荒者 時間: 2011-10-21 11:45

最近跟一位仲介聯繫，
他在網路上所提供的土地資料非常少，
電話中他跟我抱怨，抱怨客人問題問一大堆後也不買～
我心想：
買地又不是買地攤貨，幾百塊買錯就算了！
資訊不足當然客人會問一堆問題，問了才知道這土地是不適合自己?
幾百萬台幣的交易，不是兒戲...

在沒有互信的基礎下，仲介與賣主或買主，注定三輸～

看看國外的仲介，幾乎沒有讓客人提疑問的地方，資訊全都有，
只差親眼個幾趟看與講價而已。

還有台灣的仲介抽佣金比國外還高...

作者: 阿俊 時間: 2011-10-21 13:14

27# 拓荒者

老大你几時回來台灣啊..

作者: 拓荒者 時間: 2011-10-21 13:38

本來是今年要回台，
後來有些事沒處理完，所以改在明年初...

，等女兒小學畢業，這裡是唸完七年級才算完成。
想到要跨海搬家，四肢都軟掉～

作者: 阿俊 時間: 2011-10-21 13:58

29# 拓荒者

是哦那你回來先住在台北嗎?
不然你花蓮的地方找好了哦

作者: yum228228 時間: 2011-10-21 13:59

29# 拓荒者
回來要通知一下啦 !
我來呼喊個歡迎大會
草大人回來時的歡迎大會可是創紀錄的多人喔
看看能不能再創紀錄

作者: 拓荒者 時間: 2011-10-21 15:01

29# 拓荒者

是哦那你回來先住在台北嗎?
不然你花蓮的地方找好了哦
阿俊發表於 2011-10-21 13:58

大約三年前已在花蓮租下一個廠房，以後要運回的器具都會往廠房塞，
預計在吉安先找住的地方，還沒找...
租屋不難，找廠房比較頭疼，不住台北了，因為住不起～～

29# 拓荒者
回來要通知一下啦 !
我來呼喊個歡迎大會
草大人回來時的歡迎大會可是創紀錄的多人喔
看看能不能再創紀錄
yum228228 發表於 2011-10-21 13:59

大姐～
草大人的人面廣，從北紅到南。
回台兩年後我才會跟大家見面，這段時間要去做苦力種菜植樹，
有空會順便..嗯~ 整形＋拉皮～

請多多繁殖蔥蘭

作者: yum228228 時間: 2011-10-21 15:21

32# 拓荒者
哇 !看起來計畫一堆喔!
嘿嘿!我會去花蓮逮你的啦 !

作者: 小野菊 時間: 2011-11-2 13:12

我遇到不少仲介對土地概念不是很熟捻
曾經有一次我直接由地籍圖與空照圖
跟仲介介紹土地範圍
還被我虧說到底你是仲介還是我是

真的多留意!

作者: 野人 時間: 2011-11-2 18:28

原本對仲介沒啥好惡,只是這前幾天聽到一件事後發現仲介為了要賺錢都是不擇手段的,連對70幾歲的老人家也耍些小手段,讓我覺得非常氣憤.根本像騙集團一樣,用一步一步騙你上鉤.更令我害怕的是代書好像也牽扯其中,真是黑暗的社會.當然我不能夠一竿子打翻所有人,所以我很想公開此仲介公司請大家小心,或許本站依該開一版黑心仲介公司,黑心代書,讓大家與他們打交道時要小心點.經過次事後,我學到了一件事,就是與仲介代書討論任何事,都不要一個人赴約.尤其是讓老人家一個人去.

作者: yusanhome 時間: 2022-4-20 08:59

taiwanbigmary 發表於 2010-2-25 00:45
幾年來..我遇過2個特別印象深刻的仲介..
1個約是7年前出現..當時先生想買農地種菜養狗..從電線桿的紅紙聯絡 ...

小弟看上埔里一塊地，不知大大這位優質仲介小姐是否可以幫忙洽談購買事宜？謝謝！

作者: DJH 時間: 2022-4-20 16:51

我買2home那塊地時。仲介還沒時間回我line我已經把謄本搞出來，用line出來問她了。她都說我比房仲還房仲。哈哈哈。
一般來說仲介都不給地號的。怕我們直接找地主談了。不過看仲介。有些會給，有些不會。
介仲現在也有在用網路銷售。照片其實對一下google再對一下電子地籍圖。大多找的到。只是要花相對多時間。
其實土地給了地號就知道該地在那。看一下google實景地圖。不喜歡就不要浪費彼此的時間。我這樣跟房仲說。

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