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標題: 自地自建，要繳契稅．． [打印本頁]

作者: o640168 時間: 2010-5-11 23:30 標題: 自地自建，要繳契稅．．

地主，起造人，使用人皆同一人，蓋了建坪約３０初坪，建築法的工程造價約５０多萬，使用執造核發下來了，但是惡夢卻開始了，月初收到一封掛號信，是地方稅務局寄來的，主旨：是本局近期內將加強契稅查核，如係因買賣，交換，贈與，以台端為建造執照原使起造人之情形，請速房屋坐落所在地公所或本局申報繳納契稅。收到文馬上到稅務局詢問，因為之前也是收到一樣的公文，但是是平信，那時有打電話去詢問，對方告知你沒有買賣過戶所以這封文不用理它，但又收到掛號信所以親自去了，承辦員一開始就問你的造價是多少，你的資金流向是如何，這是要我繳契稅的，我告訴他我沒有買賣為什麼要繳，後來他又問你的錢的流向，我是個平民老百姓，家庭主婦，所以我就很老實的告訴他，房子所有的事情都是我老公在處理，當初在存錢蓋房子時都把錢存在我老公帳戶，所以錢也是從我老公的帳戶出去的，現在要課我們．．契稅裡的贈與稅，夫妻之的錢需要分的這麼清楚嗎？工程造價約５０萬也不很高，他一直要我們去繳稅，政府真的那麼缺錢嗎？

作者: o640168 時間: 2010-5-11 23:32

有人有遇過這種問題嗎？該如何處理？請前輩指導

作者: corey 時間: 2010-5-11 23:47

本文章最後由 corey 於 2010-5-11 23:49 編輯

簡直跟詐騙集團一樣,去找免費的法律扶助律師,請他幫你們忙
最好去稅務局時帶錄音筆去蒐證

作者: richhuang18 時間: 2010-5-12 11:51

本文章最後由 richhuang18 於 2010-5-12 11:57 編輯

夫妻贈與免稅, 贈與不動產只要繳契稅!
所以稅官是以資金來源認定為不動產贈與! 只要是自有資金, 自地自建免契稅!

作者: corey 時間: 2010-5-12 12:13

重點是證明那是你的錢不是贈與就好了錢是借放在先生那

作者: jackiew 時間: 2010-5-12 12:31

資金若是先生的不行嗎？先生贈與金錢給太太，太太拿來蓋自己名下的房子，這樣就變成是贈與不動產囉？？？真是莫名奇妙了

夫妻間贈與金錢完全不用稅
贈與不動產就要客契稅，但兩者之間的界線在哪裡？
將工程款通通轉進太太名下帳戶再由太太自己支出這樣才不會有問題嗎？
很好奇地方稅務局是如何加強契稅查核，得知與認定是"先生贈與不動產給太太"這回事

作者: corey 時間: 2010-5-12 13:50

本文章最後由 corey 於 2010-5-12 13:53 編輯

6# jackiew
這牽涉到兩個問題及兩個單位
贈與稅屬國稅局契稅屬稅務局
夫妻間贈與免贈與稅但贈與不動產要交契稅
配偶可將金錢匯到自建人的戶頭免贈與稅,自建人再匯工程款給廠商,屬於以自己的錢來興建,資金來源為夫妻贈與金錢
若用別人的戶頭匯工程款常會被認為是贈與不動產
有些稅務局先發補稅再說叫你交代,若你不好惹或很懂,交代清楚就算了,若被抓到一點瑕疵就會搶錢,充分利用一般人對稅法的無知,想錢想瘋了
所以重點是要解釋錢是自己的,因家庭理財方便藉放在他人戶頭,繳交工程款也是一樣,金錢來源就是之前工作存的錢
把腦筋動到夫妻身上表示真的是窮瘋了,一般都是查未成年子女,夫妻間的這種案例真要打官司稅務局勝算不算大,只會欺負無知的百姓,但當事人務必要小心說話,很容易被誤導會是掉進圈套陷阱裡

作者: allen 時間: 2010-5-13 13:40

我試著理解一下這件事，就問題說明看起來，並無贈與不動產之事實，不管錢是否為您的，您都可以主張錢是直接用來建屋的，並非建屋後的贈與。要有贈與的事實也要搭配移轉的記錄，先針對稅務局來文，直接以存證信函說明上述理由，並附上該文影本，主張並非不動產之贈與，稅務局不應課徵契稅。
再看其如何回文再說。
再有理說不清的話，那要打訴願。

作者: rightway 時間: 2010-5-13 16:14

多年之前，有個朋友因為和其姊姊間有房屋借住事實，被稅務單位要求課租金收入之所得稅，除非有公證是無償租用。
朋友寫了一封文辭並茂、合於情理的信給稅務單位，後來就沒繼續作此主張了。

有些雖然是法律規定該當要有的，但如果違反一般習慣，也是可以據以力爭的。

作者: allen 時間: 2010-5-14 09:54

實務上的例子如下，反推這個案子，稅務局不該課徵不動產贈與稅的...
一、父出1000萬資金，購買一塊農地，直接登記在子名下 - > 要課贈與稅
二、父出1000萬資金，購買一塊農地，先登記在父名下，再將地贈與子 - 免課贈與稅

作者: 開花的樹 時間: 2010-5-14 10:22

10# allen

二、父出1000萬資金，購買一塊農地，先登記在父名下，再將地贈與子 - 免課贈與稅

請教一下
如果是上述情況........那不是需要過戶
而過戶是不是也要繳稅........契稅還是什麼稅的??

這樣看來~~~~~~~就是一定得繳稅囉
對嗎

作者: 蔡先生 時間: 2010-5-14 11:06

千萬別用自己的居家惹稅務局就算你贏了這回只要她沒退休哪一天會發生什麼事誰知道
更何況是天天住的房子算起來也沒多少錢就當作是七月半燒給好兄弟的

作者: 燕子 時間: 2010-5-14 14:40

地主，起造人，使用人皆同一人，蓋了建坪約３０初坪，建築法的工程造價約５０多萬，使用執造核發下來了，但是惡夢卻開始了，月初收到一封掛號信，是地方稅務局寄來的，主旨：是本局近期內將加強契稅查核，如係因買賣 ...
o640168 發表於 2010-5-11 23:30

我現在住的房子就是地主，起造人，使用人皆同一人...就是我。我就沒收到甚麼契稅問題，我的工程造價好像是100多萬，從申請再拿到使用執照，應該也繳了很多的稅給政府。使用執照拿到後，只要沒有賣出，應該沒有其他的稅要繳才對，除了每年要繳的房屋稅。

作者: allen 時間: 2010-5-14 14:54 標題: RE: 自地自建，要繳契稅．．

本文章最後由 allen 於 2010-5-14 15:09 編輯

http://www.2home.com.tw/forum/vi ... mp;page=2#pid114183

契稅是房屋的買方須繳付的稅賦，如果土地上沒有房子(建地、農地都一樣)，那做買賣、贈與等移轉都無契約課徵之問題。 ===> 這一段是僅指契稅!

另外，農地農用(就是有申請到農用證明)的條件下，移轉時，是不課增值稅及免徵遺產稅與贈與稅(但這有贈與後5年內仍應繼續農用，不得移轉之規定) ===>這一段是指農地，請將兩段分開閱讀!

作者: jackiew 時間: 2010-5-14 15:01

本文章最後由 jackiew 於 2010-5-14 15:19 編輯

農地贈與跟建地房屋等不動產贈與是不一樣的。

依遺產及贈與稅法二十條第一項第五款規定：「作農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與民法第一千一百三十八條的繼承人，可以不計入其土地及地上農作物價值的全數。」

民法第 1138 條　遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

也就是說贈與農地給子女不必課贈與稅。

但遺產及贈與稅法二十條第一項第五款後段規定：「受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情形，應追繳應納稅賦。」

所以，取得受贈農地後要好好的耕作，免的到時又被追繳贈與稅。

請參考 http://johnlord.pixnet.net/blog/post/834836

但是呢，贈與非農地土地跟房屋就要課稅啦
一、贈與土地有 2 種稅賦：贈與稅、土地增值稅 ( 稅率為 20 ％、 30 ％、 40 ％ ) 。
二、贈與房屋有 2 種稅賦：贈與稅、契稅 ( 稅率 6 ％ ) 。
三、因繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅、契稅。

贈與或繼承的稅有差別喔，請教專家尋找最有利方式
請參考 http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=21556&ctNode=11177

回到開欄主題，必須檢視一下"視同贈與"這件事
所謂「視同贈與」，就是雖然沒有贈與之名，但有贈與之實的財產移轉行為，依法仍須課徵贈與稅。例如遺產及贈與稅法第五條第三款規定：「以自己的資金，無償為他人購置財產者，其資金，但所購財產為不動產時，其不動產。」有前述行為發生時，就被視同贈與。
所以，若以先生的資金來為太太蓋房子，可能就會被視同贈與不動產。
最好先將資金由先生戶頭轉到太太名下，再來支付工程款。
夫妻間金錢(財產)贈予不限金額免稅。夫妻對子女則每年各有220萬元，結婚當年多一百萬元。
本欄主應如corey大所建議：強力主張資金是太太自有的，只是由先生代為管理而已。

請參考
http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=21264&ctNode=11177

父母若是以自己的資金幫子女購買不動產，包括農地，就會被視同贈與不動產而被課贈與稅，所以父母應該先以自己名義買下農地，再轉贈子女才不會被課稅。

作者: allen 時間: 2010-5-14 20:09

本文章最後由 allen 於 2010-5-14 23:39 編輯

配偶間相互贈與，無贈與稅的問題，請參考同樣的網頁!
遺產及贈與稅法第 20 條規定之相關說明!
http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=21264&ctNode=11177
同樣是遺產及贈與稅法之法律位階，絕無只依第5條第一項第3款之規定從嚴課徵之法理。

另外，目前我國夫妻財產制自民國91年修訂已來，除非夫妻間另有約定，否則一律適用法定財產制(民法第1005條)，換言之，除非可證明其財產為夫或妻婚前所有，否則婚後之財產一律為夫妻所共有，既為夫妻所共有，何來贈與之認定?

總之，應以存證信函回覆其公文本筆房屋之登記自始即無財產贈與之認定，那就無不動產贈與之事實，即無不動產之贈與，何來課徵契稅之法律依據?

據理力爭，若公務員不願撤回，小弟個人認為最後若打訴願，稅務局敗訴的可能性很大(當然，法官判決才是最後的答案)。

至於有大大提到不要惹稅務官這件事，小弟是持不同看法，不該課徵的稅賦依法爭取後他(或她)反而要感謝您，否則一直這樣認定下去，總有一天遇到大咖的，我想屆時他(或她)被修理的機會很高的。(我舉一個真人真事，在台南市安南區就發生過一件民眾與公務員對法律條文看法不同的糾紛，一開始民眾苦苦請求是否可從寬認定，甚至也請立委幫忙關切，但她堅持自己的看法，後來果然打了訴願，結果當然是公家機關敗訴，之後又有個機會讓該民眾可以有機會用無賴的方法但合法搞的該機關首長煩的要死，最後交換條件就是要修理她，公家機關長官修理人還會找不到方法嗎?)
結論是，不要與瘋狗打架，我想，公務人員追求工作穩定平順的傾向很大，當瘋狗的可能性很低，但民眾的問題都是關於自身切身(主要是財產)問題，您想人被逼急了，那一方比較可能會窮極一切辦法甚至最後變瘋狗?

作者: o640168 時間: 2010-5-14 21:32

現在等稅務機關的決定.如真要繳稅.那就要走法院了.地是建地.蓋房子該繳的稅一毛沒少.按規定繳納.但是這一條真的是太奇怪了.會這樣好像是因為建商賣預售屋.房屋蓋一半起造人改購買人.逃避契稅...好像最主要要抓這個..去跟他解釋我們不是..結果變成契稅贈與.(沒有心機的結果.好像被稅務機關騙了)他們主要要抓的部份是解釋清楚了.平白無故.搞成這樣.對公部門講話.還是要長點心眼.整件事好像他一值找陷阱讓你跳..真是好可怕喔

作者: donfang嫂 時間: 2010-5-14 21:53

17# o640168

應該不是先走法院
而是找他的上級單位寫訴願書去「訴願」
不成時就再找更高一級「再訴願」
再不成時才走行政法庭

只要理由充分，有法條撐腰不見得會輸！
以前曾跟環保局及稅捐處打過訴願
結果被我找到法條，兩次都嬴

不要怕！加油

作者: jackiew 時間: 2010-5-15 03:49

16# allen
夫妻之間的財產贈與是免贈與稅，但是贈與不動產還是要課契稅的。

另外，目前我國夫妻財產制自民國91年修訂已來，除非夫妻間另有約定，否則一律適用法定財產制(民法第1005條)，換言之，除非可證明其財產為夫或妻婚前所有，否則婚後之財產一律為夫妻所共有，既為夫妻所共有，何來贈與之認定?

總之，應以存證信函回覆其公文本筆房屋之登記自始即無財產贈與之認定，那就無不動產贈與之事實，即無不動產之贈與，何來課徵契稅之法律依據?

除非夫妻間另有約定，否則一律適用法定財產制是沒錯。但是婚後之財產一律為夫妻所共有就不正確了。(不好意思有必要釐清以免誤導，請莫見怪)
關於法定財產制請詳閱民法1016到1030-4條。簡言之：夫或妻各自管理、使用、收益及處分其財產(其實就是分別財產的精隨)。婚前與婚後財產的分別主要是為了"剩餘財產分配"，也就是當婚姻關係不再存續時，要清算分配才拿婚後財產部分來處理。

總結說：
法定財產制，一再修改，逐漸有走向分別財產制之趨勢，就是夫妻財產登記是誰的，就是誰的，保有完整的所有權，配偶無從加以干涉。
稅法因應民法之修改，也一再修改對夫妻間的課稅規定，但84年修改遺贈稅時，把夫妻間贈與，改為完全免稅，於是稅法有把夫妻視為一體的趨勢，雖在稅法上對夫妻間的課稅，有了一致性，卻和民法的夫妻財產制的精神，背道而馳。

欄主的狀況應是被稅務機關引導認定為：先生出資蓋房子贈予太太了。所以贈與稅免，契稅卻要。希望這件事情能順利落幕，也給大家一個經驗學習。

作者: jackiew 時間: 2010-5-15 03:54

本文章最後由 jackiew 於 2010-5-15 04:01 編輯

關於夫妻財產制與課稅問題，有興趣研究的人可以參考這篇
http://ir.lib.au.edu.tw/dspace/b ... 6-pa_Chen_01-0001-u

另
契稅條例第四條：「買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」
第二條：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」
所以，買賣不動產時，買受人（即買方）需依契約價值繳交契稅，此處所指的不動產包含房屋與土地，若僅依契稅條例第四條規定，於不動產買賣時，買受人須繳交的契稅包含房屋與土地的契稅。但第二條規定，開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅，故買受人僅需繳交房屋的契稅。

我不知道是不是全國所有土地都在開徵土地增值稅區域內，若是，那上面第二條的"不動產"就幾乎等同於房屋了，但若不是，那在沒徵土增稅的區域買賣土地也就要繳契稅了。

作者: allen 時間: 2010-5-15 15:05

其實這件事若發生在我身上，以我的想法及認知，我起碼一定會走到訴願的判決結果為止。
原因是，大家都直接跳到有不動產的贈與，所以找了一些條文來說明應該課契稅。

但我前面幾篇的文章的主張是，自始即無贈與之行為，何來後面之不動產贈與?(也許表達能力不夠好，自始我並無主張過"贈與不動產"不用課徵契稅之規定?)

一樣是"遺產及贈與稅法"，第5條是編在總則，而第20條是編在第三章"贈與稅之計算"，依一般法規架構，總則是規範通則，各篇章則是針對特定範圍或細部再予以規範，現在這兩條法律規定發生了衝突，試問誰應該退位?

是否有機會解釋為第5條所規定之財產贈與之他人不應包含配偶?

這是我個人對這個問題中的爭點所在的看法!

作者: 永遠的新手 時間: 2010-5-15 17:52

地主，起造人，使用人皆同一人，蓋了建坪約３０初坪，建築法的工程造價約５０多萬，使用執造核發下來了，但是惡夢卻開始了，月初收到一封掛號信，是地方稅務局寄來的，主旨：是本局近期內將加強契稅查核，如係因買賣 ...
o640168 發表於 2010-5-11 23:30

把公文的內容鋪上來 .
比較能依內容回答 .( 轉述之文字文義可能有誤 )

作者: allen 時間: 2010-5-16 00:21

本來已躺到床上睡覺，想了一想，又上來把題目再看一遍...
o64018大的被課契稅問題也許將法律爭點再把它拉前面一點，訴願勝訴的機率會更高...
說明如下：

民法關於贈與及動產之交付均有明白之規定(民法第406條、761條參照)，法定夫妻財產制亦有明文規定(感謝jackiew大之指正，我那句"婚後財產一律為夫妻所共有"確實太過草率)，但再結合民法第1018-1條之規定，錢雖是存在先生帳戶，但先生同意妳以個人之意思可自由提領(有金融卡及密碼或是平日即由妳全權保管存簿、印章且可自主使用)並決定其用途，先生並未限定該帳戶之錢僅供該屋之相關支出，而是由妳個人全權決定，可當買菜錢、日常水電支出、亦可當房租支出或妳自己之購衣支出、子女教育費用...等(我相信一般家有家庭主婦之金錢管理實情是如此的狀況是很正常且普遍的)。那這個帳戶內的錢(或是一定金額的錢)早就是妳的錢而並非先生的錢才對。

故大大於此案之陳情或訴願狀上只須表明，出自該帳戶用於支付建屋支出之金錢，係為妳之財產，之所以會由先生名下的帳戶而出，只是夫妻兩人當初為了家庭理財之方便，雙方同意以該帳戶做為家庭帳戶，而妳本平常就一直都以財產所有人之身份，自由使用、收益存於該帳戶內之財產，故妳是用自己的財產支付建屋費用並登記在自己名下，並非該次才由先生以贈與建屋名義支付。在這種狀況下稅務單位豈能草率的認為有贈與不動產之法律行為?(它堅持是的話，舉證責任就回過頭來落在它身上了，那它敗訴的機率就又提高了)

(也許是狗頭軍師之意見，僅供參考)

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