post by ""Vicky""
這篇階段性理財法比較偏重建議於投資共同基金、股票、商品期貨、全球債券、定存 .... 等金融商品，來作退休準備。
但我觀察周遭退休生活過的很愜意、經常出國旅遊的人多半都是以收房租為主，其次是退休老師，因為有固定月退俸，所以日子也很愜意。
post by ""Vicky""
這篇階段性理財法比較偏重建議於投資共同基金、股票、商品期貨、全球債券、定存 .... 等金融商品，來作退休準備。
但我觀察周遭退休生活過的很愜意、經常出國旅遊的人多半都是以收房租為主，其次是退休老師，因為有固定月退俸，所以日子也很愜意。
: post by ""Vicky""
我有一位住鶯歌的好友，採取的理財方式是標準的「雞蛋擺在同一籃子裡」，大約十年前他因在台北工作的關係，而租屋於鶯歌小鎮，18坪大套房挑高6米，每月租金6000元，我看他住的很愉快，電話聯絡時他常說「我現在正在家裡打籃球」。
有一天晚上一名代書跑來他家告訴他，他住的這間套房及隔壁的套房正在法拍中，詢問他是否願意法拍下來，租金再多加一點就可以付銀貸了，他同意代書的建議，在代書的協助下順利標得兩間18坪大套房，這十年間一路走來他已經擁有那一棟大廈裡的四間房子了，三間法拍屋 + 最近成交的是20多坪的兩房(買賣)，法拍每坪單價約6~7萬，一間自住，其於三間出租，總計每月租金收入19,000元。
我覺得這樣的理財方式也不錯，唯一缺點就是「雞蛋擺在同一籃子裡」。
ops: post by ""山林雅境""
1. 鶯歌那位朋友有三間出租中 : 三間總購買金額是440萬，每月總租金是19,000元:如果是單間的價格,年率是15.54%,若是三間總租金收入19,000元,年率是5.1818%
2. 基隆山海關是我媽媽的套房，兩間出租中，兩間總購買金額是125萬，每月總租金是10,500元:如果是單間的價格,年率是20.16%,若是二間總租金收入10,500元,年率是10.08%,看起來您家族算是理財專家了,哈哈,恭喜
3. 屏東長治那位朋友一間透天出租中 : 購買金額800萬，每月租金是6,000元.:年率是0.9%,屏東長治租金受入好低喔
post by ""山林雅境""
以租金大概比較高低啦,若是學投資會計的,我算的準會被罵,在股市我也懶得跟學院派的討論,原因是:算了再精密,他們就是算不準時機,總是事後陣陣有詞,也難怪啦,大家只是要上班混飯吃.只是苦了投資人.
:post by ""harry""
買一間房子100萬,
出租 月租金 5000元 ,
先不管其他開銷(稅金,修繕.....),
年報酬 為 6%,
如果跟銀行貸款,
目前利率大約為3%,
100萬全貸,
報酬率 你們認為是多少? ----(無限大,分母為0)
所以,如果租金報酬大於貸款利息,
你們會如何選擇?
post by ""harry""
沒錯 這只是一個假設,
再加入一個假設,
如果真的有100萬,
會去還清貸款,
還是把100萬存入定存,
存入定存後 原本的 6%-3%+2%=5%
當風險產生時(房屋租不出去,貸款利率調高,存款利率沒跟上)
可以馬上還清,避免房屋被拍賣,
是否可以相對安心,
預估不到14.4年就又有另一個100萬生出來了(72法則),
風險依然會有,這是沒有辦法避開的.
:cry:
post by ""kevin""
通澎也要計算!!
假設現在2%,明年假設3%,後年起到第14年,都算4%好了,
14年時,平均通澎便是[ 2%+3%+4%(12)]/14= 3.78%(左右)
實際拿到的利率是 5-3.78= 1.22%而已
同時,14.4年後的100萬,其未來值也不等於100萬了,至少被通澎吃掉了一些!!
ops: ，ops:ops: post by ""Vicky""
To Harry :
你誤會了! 這不是詐騙集團耶!! :?
是我朋友的實際案例啦!!
上週他告訴我此事後，我就一直很納悶，心想這樣划算嗎?
問了許多人，得到的結論都是 :
高槓桿的理財方式，風險太高
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我這位友人是近日在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房，
三天內全部出租一空，
他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬
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: post by ""harry""
基本上我也反對高槓桿的理財方式,(有一點像詐騙集團)
要先以自己本身的能力從事個人的理財模式,
當賺取 1 元的時候,
要想到如何把這 1 元存起來,
而不是想要如何把這 1 元花掉,
利用 100 萬的本金理財,
在能力範圍內如何獲取最大的利益,
這才是本標題討論的項目,
定存 房地產 是大家可以想像的標的物,
超過這些報酬的商品不勝枚舉,
前提是要有存錢的良好習慣,
和不斷學習的精神,
高報酬必定存在著高風險,
記得有一位投資大師的話,
當投資的理由消失時,就要當機力斷,
沒有什麼投資是需要留念的,
要在最高峰的時候劃下句點.
post by ""Vicky""
我的想法跟Kevin相同，因原油每桶現在已漲到75美元，
通澎急劇升高，我判斷未來銀行的利率會一路走高。
如果有100萬，我會選擇清償貸款，而非將100萬存入定存，
現在我也是以清償銀貸為首要工作。 :roll:
我個人是不敢嘗試高槓桿的理財方式
近日一位友人在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房已出租，
他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬，
這樣子高槓桿的理財方式，請問划算嗎? 算的出年利率嗎? :shock:
我一直想不通到底划不划算? 納悶中!!
: : : post by ""Vicky""
To Regulus :
你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!!
-----------------------------------------------------------------------------------
先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?
post by ""山林雅境""
[quote]post by ""Vicky""
To Regulus :
你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!!
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先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?
post by ""kevin""
[quote]post by ""山林雅境""
[quote]post by ""Vicky""
To Regulus :
你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!!
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先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?
: post by ""Vicky""
我朋友沒有考慮如何規避利率風險這種複雜的問題耶!! :shock:
更沒有想到未來銀行利率可能走升的風險耶!!
更甭談考慮地震、房屋折舊、沒人租 .......... 等風險，
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他的算法很簡單 :
銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!!
20年後房子就是他的了!!
20年後他也退休了，每個月有六萬元房租收入，
就不用擔心退休後沒收入了!!
這樣子算不算是「階段性理財法，提早為退休金佈局」呢? :roll:
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本來他的如意算盤是將房屋後面的空地違章加蓋，
可以再增加三間套房，房租將增加為9萬(共9間套房)，
但才開始違建就遭鄰居申告拆除，
他跑去詢問管委會，為何其他鄰居全部可以違章加蓋，
唯獨他這間房屋不能呢?
管委會告訴他 -- 請付80萬元鄰居保密費，就不會有人密告了!! :twisted: ............ 台灣的怪象 :x
post by ""Vicky""
密報鄰居有違建也沒用，台灣怪法令 : 89年以前是合法違建(印象中是此年)，之後的是非法違建，
同樣是違建，拆除命運卻大不同，以89年為分界。
這種合法違建 / 非法違建的怪法令............ 應該全世界只有台灣有吧!! :evil:
post by ""Vicky""
合法違建 / 非法違建的怪法令....... 是否是89年，還要在確認一下，差不多就那附近幾年啦!!
如何判斷違章興建的年限 ? ............ 這就是一個法令大漏洞啊!!
聽說判斷者是「里長」-- 由里長開具證明即可，
但里長是否願意開具證明呢? (非法違建合法化) ........... 還不是需要 $ $ $
台灣的貪污文化，上樑不正下樑歪。 :evil:
post by ""harry""
就也要盡量收集發票,(敏感話題) :shock:
post by ""山林雅境""
做股票已三十幾年,只有這一次的政治抗爭讓我真的怕了.希望以下的預估不會出現.先說明政治與股市的互動,是隨事件發展而隨時變動,加權指數的預估也會差異很大.
如果目前抗爭氣氛沒變到真正靜坐前,加權指數很容易破中期底部.
靜坐後如果沒有任何流血暴動就結束了,指數會很快反彈到抗爭前的指數附近,以目前的氣氛環境這種走法似乎很難.
如果靜坐後發生流血暴動,指數會繼續大幅度的反映.如果暴民攻進XX府,指數變化會難以想像.台幣,匯率,等所有有價的報價會有混亂反映.參與此波政治活動者,務必替台灣天下蒼生著想,還是以體制內抗爭比較沒有後遺症.
以今天到靜坐前的指數有沒有可能變好?有的:就是施兄宣布不抗爭了.或是扁兄宣佈下野,後者會有幾天的好光景,但之後股民冷靜下來後,想到蓮姐主事後股市又會開始顫抖了........
post by ""山林雅境""
記得"大跌"後再進場,政治跟經濟會互動的,台灣的體質也會跟著改變,投資環境也會變動.100元跌到20元再反彈到40元,底部買的會有倍數穫益,底部也要確定.再從40回升至100可能就是半個甲子了.股市作法自行選擇了.
post by ""kevin""
投資基本上是
1.基本面的研究(財務面的掌握),適當做出投資決策
2.政治經濟局勢的風向掌握(包括國際政經狀況)
3.熟悉產業趨勢,包括新技術發展等等..
4.勇氣!! 計算自己有多少勇於承擔風險的勇氣!!
愈敢勇於承擔風險,愈能有愈大的獲利!!
如果1,2,3的功課做得夠,風險會降到一定可接受的地步!!
最後,就是命了!!
5.也許要算命!!看自己有沒有發財運!! 哇哈哈!!
post by ""kevin""
理專都是在拼業績罷了!!
而且當你的戶頭沒有子彈時,他人也不見了!!
銀行有整合行銷的系統!!發現你帳戶有錢就想盡心思想要你加入某某專案之類的!!(當你沒錢了,他們當然去拼別的業績去了)
台灣的金融服務業才剛起步,有很多問題,昨天有個數據,台灣的資金實際上是浄流出,高達200多億美金,是外流到國外的金融服務業!!
我在未上投資學這門課前,也無聊投了一堆錢在連動債券上
結果我發現報酬率實在太低!!還好當初大半是保本型的!!
(雖然被通澎吃掉了大半獲利,不過最起碼幾年後還有些老本)
所以"功課"還是要做!!凡是還是靠自己實在些!!
我現在壓根不想接到理專的電話!!
post by ""Vicky""
我的想法跟Kevin相同，因原油每桶現在已漲到75美元，
通澎急劇升高，我判斷未來銀行的利率會一路走高。
如果有100萬，我會選擇清償貸款，而非將100萬存入定存，
現在我也是以清償銀貸為首要工作。 :roll:
我個人是不敢嘗試高槓桿的理財方式
近日一位友人在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房已出租，
他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬，
這樣子高槓桿的理財方式，請問划算嗎? 算的出年利率嗎? :shock:
我一直想不通到底划不划算? 納悶中!!
post by ""山林雅境""
做股票已三十幾年,只有這一次的政治抗爭讓我真的怕了.希望以下的預估不會出現.先說明政治與股市的互動,是隨事件發展而隨時變動,加權指數的預估也會差異很大.
如果目前抗爭氣氛沒變到真正靜坐前,加權指數很容易破中期底部.
靜坐後如果沒有任何流血暴動就結束了,指數會很快反彈到抗爭前的指數附近,以目前的氣氛環境這種走法似乎很難.
如果靜坐後發生流血暴動,指數會繼續大幅度的反映.如果暴民攻進XX府,指數變化會難以想像.台幣,匯率,等所有有價的報價會有混亂反映.參與此波政治活動者,務必替台灣天下蒼生著想,還是以體制內抗爭比較沒有後遺症.實在無法想像持續一個月24小時的抗爭,那警察要如何過日子,馬兄:他們不用休息嗎?萬一他們說:我不幹了,台灣怎麼辦?慎思ㄚ.
以今天到靜坐前的指數有沒有可能變好?有的:就是施兄宣布不抗爭了.或是扁兄宣佈下野,後者會有幾天的好光景,但之後股民冷靜下來後,想到蓮姐主事後股市又會開始顫抖了........
:: : : :post by ""山林雅境""
我是過年開紅盤時出脫所有持股.沒辦法.我不跟大環境風險賭.之後小空小賺一些罷了.當然任何時候都有人賺賠.只是2Home有些成員比較忙疏於照顧股票,我在這裡提醒朋友注意最近發生一些波動罷了,買賣還是要自己決定ㄛ.
post by ""ray1030""
嗚呼哀哉
我的桃花源還沒有看到
就已經少了一半
本來至少還可在貢寮
這個東北角海岸
夏天曬太陽冬天吹冷風
保證一定瘦
現在連這個夢想都要延遲
kevin
中鋼賣了沒
聽說你開始事業的第二春
恭喜啦
post by ""eter""
買高殖利率的股票只買傳產股太保守，買科技股風險又太高。
建議買台灣50 ETF，就跟買股票一樣，股票代號0050，這是懶人最划算也最方便的台灣股市投資法. 而且交易手續費比一般股票低，也是會配發股利，可以把他當作基金，定期定額買，如果每個月只有10000, 5000元閒錢，也可以買，就用零股買賣... 台灣50也是有零股交易。這比買基金好多了，交易成本不僅比較低，也不會被基金公司拿你的錢去亂操作。
台灣50成分股票如連結: http://www.tse.com.tw/ch/trading/indices/twco/tai50i.php
ETF對散戶投資人的優點: http://www.tachan.com.tw/f0001/f0001-1.htm
台灣50也可以採積極性操作： http://jonathan-speaking.blogspot.com/2006/05/50.html
post by ""Jenny""
兒子送我一本有關理財的書，方智出版：<先別急著吃棉花糖>
還不錯，跟大家分享。
post by ""deniel""
看到各位先進的討論.收益良多.若是小弟能把放在朋友處的東西拿回來的話.可能會投保本保息的私募基金.投500萬台幣5年期.每月有45000收入.若投3-4單位.養老就不用愁.由於是境外.所以無稅金問題.算起來有10.5%左右收益
post by ""deniel""
保本保息的私募基金.投500萬台幣5年期.每月有45000收入......算起來有10.5%左右收益
post by ""deniel""
保本保息的私募基金.投500萬台幣5年期.每月有45000收入......算起來有10.5%左右收益
post by ""deniel""
看到各位先進的討論.收益良多.若是小弟能把放在朋友處的東西拿回來的話.可能會投保本保息的私募基金.投500萬台幣5年期.每月有45000收入.若投3-4單位.養老就不用愁.由於是境外.所以無稅金問題.算起來有10.5%左右收益
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