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標題: 共同持份的建地差一點就被建商逕行過戶 [打印本頁]

作者: Jason_sss 時間: 2010-11-18 20:38 標題: 共同持份的建地差一點就被建商逕行過戶

祖父傳下的一筆約 400 坪的建地由六位叔伯共同持有
近年來慢慢傳給堂兄弟共同持有 , 因為堂兄弟不住鄉下打算賣給建商
父親認為土地地點好希望分割持份留下自己的那份 , 堂兄弟們認為土地分割會降低土地價值不願意分割.

最近父親接到存證信函,堂兄弟告知土地依照土地法 34 條之一經超過半數以上持有人同意賣給某建商建地將會直接過戶給建商. 父親有優先購買權如果我們可以在10天內備妥現金買下其他人的土地就可留下土地否則10天後我們無權去阻止土地過戶.

父親急忙跑到鄉下的地政科去求救得到的答案都是現在要求分割已經來不及了
好不容易有位律師願意幫父親打土地分割的官司 , 建商聞訊更加速過戶步驟
並派仲介天天拜訪父親並恐嚇我們如果我們官司敗訴耽誤建商要我們賠償他們損失
要求父親撤消分割告訴.
律師仔細研究土地法發現依34 條之一我們土地必然不保 , 幸好另有一法"預告登記"
可以阻止建商與仲介欺壓老農的行為. 經過緊急申請對土地設定"預告登記"
看起來應該可以阻止建商的鴨霸行徑 .

我的心得:
有良心的建商與仲介不會利用土地法 34 條之一來強取老農土地.
鄉下的地政科的官員對老農的求助還落井下石叫老農放棄土地.
父親找過幾位律師一聽說是建商案件拒絕接案.
明明就有保障善良老農的方法卻要眼睜睜看著老農失去土地 .

自己的堂兄弟們見利忘義 .
想想數十年每次要掃墓前一禮拜我和父親都必須先花一個周末先將祖父
墓園除草清潔住台北的堂兄弟開個車回來掃個墓就走了,對於墓園的整齊清潔
理所當然的認為與他們無關.
我們尊重他們重心不在家鄉的決定 , 但是有誰尊重父親悍衛家園的心情.

作者: 阿俊 時間: 2010-11-18 22:54

本文章最後由阿俊於 2010-11-18 22:59 編輯

祖父傳下的一筆約 400 坪的建地由六位叔伯共同持有
近年來慢慢傳給堂兄弟共同持有 , 因為堂兄弟不住鄉下打算賣給建商
父親認為土地地點好希望分割持份留下自己的那份 , 堂兄弟們認為土地分割會降低土地價值不願 ...
Jason_sss 發表於 2010-11-18 20:38

1)34-1條不是通知你們有優先購買權嗎?
2)共有人半數以上可以同意就可以順便賣掉別人的持分?
3)打土地分割訴訟..告訴人好像須要持分2/3以上才可以提出哦?

裁判字號： 74 年台上字第 2561 號
要　　旨：
土地法第三十四條之一第一項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以
共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可
不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物。

作者: Jason_sss 時間: 2010-11-19 00:43

謝謝俊大關心
此案件目前仍在訴訟中
有六分之五之土地已經與建商簽完約
如果我們要全部吃下需準備數千萬
事實上建商出的價錢還可以
只是土地被買走還要付仲介費
剩下的錢, 我們恐怕也無法在附近買到同樣的地了

此地已經是都市重劃後的建地本來就是可以分割的
之前為顧及叔伯情份沒有走法律強制分割之路

土地法34-1條完全站在財團建商極盡逼迫小地主之權益
實在有待改進
預告登記能防治土地法34-1條卻被相關從業人員刻意隱瞞
只有身受其害的人才會知道個中滋味

作者: STSHAOWW 時間: 2010-11-19 01:50

3# Jason_sss
預告登記能防治土地法34-1條

可以說清楚嗎

不知啥是預告登記

作者: 阿俊 時間: 2010-11-19 10:43

所謂預告登記
就是已經有購買人了..但在尚未完成過戶前買賣雙方可以協同到地政辦預告登記...其意思為:只能過戶給預告登記中的相對人而已...原所有權人不得私下處份不動產..例如:過戶..設定..
但不能對抗法院的限制登記

你這個案子應該是你們其他共有人要賣土地..而要求你們在一定時間內提出優先購買權的意思表示而已..怹們的購買行為應不含你們的持分在內吧?只是事後會變成你們和建商共同持分而已吧!!(如果你們不表示優先權)..是果是..你的標題就下錯了...如果真的可以順便把你們的持分給過掉!!那法律就真要修改了(我應該來去弄清楚)...

作者: STSHAOWW 時間: 2010-11-19 11:21

5# 阿俊
真的有多數決這個方案
他们會把你的那一份錢提存法院

作者: 山林雅境 時間: 2010-11-19 12:08

如果是農地持分的就要所有人同意法院才會判,建地的就不知了.
持分土地的市場價值是會低於完全自有的一大截.如果建商提的價格與市價接近,是可以考慮脫手.仲介費用還可以談阿.
如果建商這次談的土地買賣失敗,可能這筆持分土地的前程會判死刑.以後持分大家會你卡我我也卡你.這樣以後子孫都享受不到這筆土地的利益.
建議談判的張力可以伸縮,如果差不多了就讓給對方吧 .另外找個單純的地比較順心愜意.
打個比喻我們這裡完全自有的農地可以賣到1.5.持分的建地還有成交0.7的.

作者: 阿俊 時間: 2010-11-19 13:12

本文章最後由阿俊於 2010-11-19 13:15 編輯

哇...真的可以勒..
如果建地可以用..那農地也一樣可以用..

發表人：高雄市政府地政處三民地政事務所

所謂「共有」按依我國現行民法規定共分為分別共有及公同共有兩種。分別共有之共有人得自由處分其應有部分，並得隨時請求分割。公同共有則是依法律規定或依契約，成一公同共有關係之數人，基於其公同共有關係而共有一物之法律關係，公同關係存續中，各公同共有人不得自由處分其應有部分，亦不得請求分割其公同共有物。
依照民法規定，共有（分別共有）土地（指全部）之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意（民法第828條）。由於上開規定，過分偏重保護每一共有人土地共有權利，致使分別共有或公同共有土地之處分、變更及設定負擔遭遇極大之困擾與阻礙，諸如共有人人數眾多意見不易一致，無法達成協議，或是應有部分甚小之共有人，恒得牽制應有部分占多數之共有人，造成藉機需索「以小吃大」之現象，形成共有土地無法為最經濟合理與充份有效之改良利用，造成經濟上之浪費。
政府為排除上開民法有關規定之羈束，有效解決共有土地問題處理上之死角，在民國64年修正土地法時增設第34條之1（89年及90年又陸續修改其內容），作如下之特別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」茲分項分析說明：
（一）共有土地多數同意之處分
本條第1項前段所稱「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權」，應就共有物之全部為之；所謂處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割；而「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，係指應有部分逾3分之2者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
（二）他共有人之通知或公告
共有人對於共有土地或建築改良物之處分、變更及設定負擔，雖依前項規定毋須共有人全體之同意，但物為全體共有，對他共有人之權益畢竟息息相關，故本條第2項前段規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人。」以期保障其權益，惟共有土地或建物處分行為之發生困難者，固常因共有人間之意見紛歧，莫衷一是，但部分共有人之行方不明住址不詳無法通知者亦多有之，為補救通知之窮，本項後段又規定：「其不能以書面通知者，應公告之」以資解決。本項所稱「書面通知」，其方式視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函均可；本項後段「其不能以書面通知者，應公告之。」所稱公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。而公告方式可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之；通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項；他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。上開通知或公告，應在依第1項為處分訂定契約行為之事前為之，其會同權利人申請權利變更登記時應於登記申請書備註欄記明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」，登記機關無須審查其通知或公告之文件；倘共有人未履行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於處分土地或建物之效力尚無影響。
（三）他共有人權益之保護
共有人對共有土地或建築改良物，依第1項所為處分之結果，未參與處分之他共有人之權益，並未因而消滅，其所應得之對價或補償自應如數給付，故本條第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」至於對價或補償之多寡由義務人於申請權利變更登記時於申請書備註欄切結「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」即可。
（四）共有土地之優先購買權
土地或建築改良物之共有持分，恒為紛爭之階，為逐漸使其消滅，簡化土地建物權利關係，本條第4項特別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」以收儘量減少共有人人數，便利共有土地之管理使用與處分之效。此一優先承購權為法定優先承購權，他共有人對共有人出賣應有部分之優先承購權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。至於徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄；若本法條之優先購買權與土地法第104條或第107條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條或第107條規定。
（五）公同共有之準用
以上4項，所謂之共有係指分別共有，為對公同共有亦可準用，以排除民法第828條第2項有關公同共有物之處分應得全體公同共有人同意之限制。本條第5項規定：「前4項規定，於公同共有準用之。」所謂準用並非適用，乃就其性質無牴觸者始準用之。至於公同共有人依本條項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第九十七條第一項規定辦理。
（六）共有土地分割處分之調處
共有土地之分割，依共有人協議之方法行之，其不能達成協議者雖可訴請法院分割，惟須耗費多時，故本條第6項特別規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」其目的在增訂藉由該管市、縣地政機關調處分割程序，不待訴請法院逕行調處，以資便民，並疏減訟累。
以上之種種規定，無非是為能便利解決共有人間之土地糾紛，使土地能為最經濟合理與充分有效之利用，因在共有狀態下，往往妨礙共有土地之維持改良，亦阻滯共有土地之融通，其不僅直接影響個人利益，間接也影響國家經濟，故此法條之增設於私於公皆有裨益

作者: jwg9595 時間: 2010-11-19 20:49

看到主題又引起心中的痛，
我們家的地也是這樣被建商幹掉[ 同樣有見利忘義的堂兄弟]；
[ 同樣有34 條之一 ]當學徒時辛苦繳的地價稅......，
殘念......。

作者: 阿俊 時間: 2010-11-19 20:54

看到主題又引起心中的痛，
我們家的地也是這樣被建商幹掉[ 同樣有見利忘義的堂兄弟]；
[ 同樣有34 條之一 ]當學徒時辛苦繳的地價稅......，
殘念......。
jwg9595 發表於 2010-11-19 20:49

這條法律不合理之處在於大吃小..美其名是說不讓開發困難..實為大吃小..

作者: lusong7 時間: 2010-11-19 23:20

這條法律不合理之處在於大吃小..美其名是說不讓開發困難..實為大吃小..
阿俊發表於 2010-11-19 20:54

當持分 1:3時....1:30時...1:300時...

當售價 1:1.2....1:1.5....1:2....1:5時...
這條法律合理否應該各案處理.....有時它會是好法

作者: Jason_sss 時間: 2010-11-20 07:14

本文章最後由 Jason_sss 於 2010-11-20 07:16 編輯

在此建案中 ,建商打算蓋透天房子出售
父親持份的土地不會導致建商無法開發
此塊土地位於20米路與8米路
分成 6份每塊都有臨路.

台北的堂兄弟用台北蓋大樓的角度擔心缺一塊不好賣
對建商而言就當成其中兩戶透天已經賣出不會有重要的
影響 .

就像樂活族所舉例子.
當持份土地面積小到一定程度只能算崎零地, 用土地法 34 條之一
達成有效率且價格合理的合併也許就是制定此法的目的

建議此法應加註說明 : 若持份土地面積達到可以合法分割時
小地主有優先分割權,事實上小地主立刻將土地設定"預告登記"
就有優先分割權的效果.
我猜建商與仲介明知地不一定能買齊 ,還敢簽約, 應該就是報著
可有可無的心態吧?

作者: STSHAOWW 時間: 2010-11-20 17:29

12# Jason_sss
====事實上小地主立刻將土地設定"預告登記"
就有優先分割權的效果.

這個說法很奇怪有案例可以了解嗎
34-1 多少人爽多少人痛
可以 "預告登記" 講更詳細點嗎

作者: Jason_sss 時間: 2010-11-20 18:49

本文章最後由 Jason_sss 於 2010-11-20 19:00 編輯

如果原本持份土地夠大可合法分割碰上建商想以34條之1 強迫併購
預告登記可保障小地主 ,但仍需雙方協調分割或到法院申請強制分割 .
如果原本持份土地太小,法律上不允許分割, 我就不知後續要如何處理了
(那就土地給建商拿錢吧 ???)

茲附上網路上抓取之土地法第三十四條之一修正法

歸屬法條：土地法第34條之1
【公布日期文號】內政部95年3月29日內授中辦地字第09507249943號函
【要旨】修正土地法第三十四條之一執行要點第6點規定暨相關事宜
【內容】：
案經本部於95年3月6日邀請法務部、司法院秘書長、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會、中華民
國地政士公會全國聯合會、各直轄市政府地政處、部分縣（市）政府及本部法規委員會等召開會議研商，
並獲致結論如次：
一、共有土地或建物部分共有人之應有部分經限制登記，對多數共有人依土地法第34條之1規定處分、
變更或設定負擔而為之新登記，有無排除之效力，宜以法律明文定之。

二、依土地法第79條之1規定，揆其立法意旨，預告登記之目的，在於阻止登記名義人對該土地有妨害保全請求權所為之處分，故預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，有妨害該項保全請求權者無效。爰此，共有人之應有部分經預告登記者，其應有部分之處分固應受限制（不得計入土地法第34條之1第1項之應有部分及人數），惟不應妨礙其他共有人依土地法第34條之1權利之行使。依同一意旨，共有人之應有部分經法院或行政執行處查封、假扣押、假處分、破產登記或其他
機關依法律所為禁止處分者，亦僅限制該應有部分之處分，並無礙其他共有人依土地法第34條之1行使其權利。現階段為避免土地法第34條之1條文形同具文，土地法第34條之1執行要點第6點應予
刪除（修正理由如所附對照表），回歸立法本旨。

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