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標題: 請教站上大大_農牧用地的地上物問題 [打印本頁]

作者: Spring_Chien 時間: 2010-11-29 23:07 標題: 請教站上大大_農牧用地的地上物問題

土地買賣現為第三手,
土地上有一間小房子(為原地主n年前所建),
但在公家機關均查無資料
(鄉公所/縣政府均沒有登記-資材室,稅捐處也找不到稅籍資料).

在第二手賣給第三手時,
買賣契約裡明載買賣含地上物時,
第三手可以有何主張?

1. 請第一手拆除 (寄存證信函? 或 ?? )
2. 補申請資材室轉為第三手所有?
(目前正在使用此法,但鄉公所承辦員要求補雙方產權協議書)
但第三手與第一手地主並無任何交情,要如何下手?
請問鄉公所承辦員要求於法有據?
3. 可否自行拆除??
4. Others 其他: 是否有更好的建議??
感謝!!

作者: Spring_Chien 時間: 2010-12-2 21:59

呼叫俊大,
是否有好建議啊!!
還是哪位大大可以給個建議,
期待好的方法可以以較好的方式處理.

作者: taiwanbigmary 時間: 2010-12-3 00:35

是說您不要這小房子嗎既然公文書都沒記載就拆啦還原回素地的模樣許多廠商是經營這種工程生意的

作者: ax5589 時間: 2010-12-3 08:58

按法令規定: 未保存建物為起造人所有.
文中所提研判應是第一手所搭建,若欲拆除應由第二手拆除後再交給你.
(第二手與你的買賣契約有言明含地上物, 但不一定表示當初第一手與第二手的買賣契約上也有.)

作者: finhisky 時間: 2010-12-3 20:38

既然在第二手賣給第三手時,買賣契約裡明載買賣含地上物時
那就叫第二手寫產權協議書給第三手囉
不寫叫他退房屋差價或賠償拆屋費用

可否自行拆除??
有風險，如果第一二手都不處理
最好還是提起所有權確認(為第三人所有)之訴訟或訴請一手拆屋

其他: 是否有更好的建議??
問第一手多少錢願意處理
叫第二手出
不然第二手憑什麼在買賣契約裡明載買賣含地上物時
除非三手也知道產權情況，那就自己處理吧

作者: copy 時間: 2010-12-3 21:50

不好意思,個人認為農地移轉怎會有第一(幾)手人的複雜關係依存呢?
如果某地主在n年前賣了一筆土地,之後轉了幾手也不知,
現在收到存證信函必須拆除n年前之地上物,此地主有何感想?
即使當年其有地上物所有權,土地連地上物一併移轉在其當時責任已了,
更無權利去拆除目前地主之地上物.
(假設前每任地主都各違章某項地上物?那該如何)

法規在農地與地上物之登記移轉有不可分割的認定,基於此~
未合法登記之建築物我認為於農地移轉時根本沒有所有權認定的問題.
也就是是土地所有權人即是地上物之所有權人.
差別在有不合法地上物,現任地主無法取得農地農用證明,在移轉時必須繳交土地增值稅.
不想繳就必須拆除以取得農用證明或者無法辦理移轉.
如有意願之購買者必須承接相同的責任與義務如此而已.

所以我認為,樓主選擇之~
第1項方式是不可行.
第2項買方可以主張請現任地主取得合法建物,方式及責任在現任地主.
第3項是不行.
第4項是以上3項您尚未完成移轉之過戶手續.如已完成,您的權利只有第3項!

有誤請前輩補充!

作者: ax5589 時間: 2010-12-3 23:35

不好意思,個人認為農地移轉怎會有第一(幾)手人的複雜關係依存呢?
如果某地主在n年前賣了一筆土地,之後轉了幾手也不知,
現在收到存證信函必須拆除n年前之地上物,此地主有何感想?
即使當年其有地上物所有權,土地連地 ...
copy 發表於 2010-12-3 21:50

小弟才疏, 願更詳聞copy大的法律見解~ 有謝在先!
依不才的認知: 土地與定著物為兩獨立之"物" ,自得分別成立物權(民法66條)..
假設一例: 若農地所有權人將土地出租予某甲,某甲在其上搭建一農具室(未辦保存登記),半年後農地所權人將農地出售予某乙,某乙屬投資性質故繼續將農地出租與某甲, 又半年後某乙再將農地售予某丙.. 此時某丙是否可逕行拆除此農具室??
.

作者: copy 時間: 2010-12-4 00:28

本文章最後由 copy 於 2010-12-4 00:51 編輯

x5589大大您好,小弟一樣才疏學淺,粗淺認知如有誤請不吝指正!

民法上有獨立物權的分別.
在農地法規有一項不可分割的依存關係即是起造人即為所有權人.
法規保障合法申請及登記的物權,違建糾紛關係現任二兩造雙方,
所以後續可能的演變建立在契約認知上的訂定,儘量不要造成難以收拾的結果.
依您所述的例子,在土地所有權人與某甲之間的物權關係必須先確認.
某甲搭建農具室是否經過所有權人同意或者雙方有任何協定暫不研究,
所有權人在土地移轉於某乙時即必須確認二造雙方的物權認定,
某乙不能介入所有權人與某甲之間的協議,所有權人自行解決.
認定無誤才可能合法性移轉.
相同的,某乙與某丙在買賣時有相同的依存關係,
而某丙與原所有權人之物權關係已不存在.

另外某乙與某甲的租賃關係在物權及時間上定有相當契約認定,
除非某甲(違建起造人)從來不知地主是誰,沒有契約,認定自己是所有權人,
這個糾紛開始於此....一切的一切現任所有權人頭會很大.

某乙再移轉給某丙,那某丙是否有拆除的權利?
這個問題實務上有請達人解惑,
如果我是某丙,在過戶前我會請某乙拆除,如果已移轉成功我會逕行拆除.

假設,此例最終出現某丙與某甲物權的爭議.
不談任何不法方式解決,尋求法規很容易判定物權所有權人.

作者: ax5589 時間: 2010-12-4 01:41

copy大果是高人, 法律涵養厚實. 2home裡也真是臥虎藏龍.
因小弟工作上偶得對抗惡意心懷不軌者, 總覺未保存建物在法律規定裡留有太多夾縫.
不動產物權,依法律行為而取得...,非經登記,不生效力; 未保存建物本即未經登記,故易生糾紛; 所以阿,若買賣時若欲求百分百, 請賣方拆了或是可參考的良策.

作者: 阿俊 時間: 2010-12-4 19:30

本文章最後由阿俊於 2010-12-4 19:32 編輯

土地買賣現為第三手,
土地上有一間小房子(為原地主n年前所建),
但在公家機關均查無資料
(鄉公所/縣政府均沒有登記-資材室,稅捐處也找不到稅籍資料).

在第二手賣給第三手時,
買賣契約裡明載買賣含地上物時,
第 ...
Spring_Chien 發表於 2010-11-29 23:07

對不起..我今天才看到

這裡面的問題..你現在要怎麼作呢?
1)你是怕拆了建築師被人告?
2)還是你要將那建築物補照
理論上你只要對前手就好了..前手說地上物附給你..就是你的了(除非這間房子有稅藉..且是別人的)...你要怎麼作都可以的..因為你是善意第三人..如果第一手對此屋有意見..你可以在知悉後一年內向前手訴以詐欺..逼迫前手出面處理
要不..就狠一點你直接申請補照或無預警推倒
要是你想叫第一手出錢拆除當然是無理由..叫第二手拆也是...因為你答應別人附送給你了...要不就買賣前叫前手拆好再賣你囉..

作者: Spring_Chien 時間: 2010-12-5 21:37

本文章最後由 Spring_Chien 於 2010-12-5 21:40 編輯

謝謝各位大大及俊大,
這兩天不在(沒有網路),
今天看了大家的的回覆,
感覺好像變的很複雜.

地買的太久了點(8年前),
現在想要開始一點點的動作,
才發現很怕太慢了點.

本來是想補申請(先放些機具),
小房子目前是簡單的鐵柵欄門,想重做門可以鎖,
因為之前先生每次去都要載除草機及鏈鋸機,
想做好門後直接將機具放在那裡就不用載來載去.

說來關係有些複雜,
第一手是老地主的小兒子(老地主不在人世了),
第二手是房屋仲介幫地下錢莊賣的地(買了以後才知道,第一手兄弟說的),
我們就是第三手(從房屋仲介手上買來的).

老地主的幾個兒子也都不住在那裡(我買的地旁邊還有老屋-建地),
但某一位兒子每天都會回去-旁邊還有農地及養蜂.

原地主不希望我們有所動作,
這樣他們就可以當作小弟沒有賣地,
有問過他們也無意買回.

地買了8年要第二手回來處理是難上加難,
所以就替建築物補照,
目前停在申請後的會勘,
承辦員請我們雙方(第一手,第二手)協議處理方式.
才想到要問站上的大大如何處理較好.

PS: 承辦員人還不錯,站在我們這一邊請第一手友善處理.
我們希望他們拆掉,感覺起來才會不牽連.

作者: pipi 時間: 2010-12-6 18:55

1# Spring_Chien
依最高法院判例及判決之實務見解，未辦理建物保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，故僅有出資興建者及其繼承人取得該未辦保存登記建物之所有權。

然該建物之事實上處分權可以作為轉讓之標的，拆除建物是事實上處分權權能之一，若出資興建者即第一手有將事實上處分權讓與或出售給第二手，第二手亦將之讓與或出售給後順位之繼受人，則後順位之繼受人即謂已取得該建物之事實上處分權，當然可以拆除該建物。

辦理未保存登記之建物之補證照，主管機關會要求第一手與第二手、第二手與第三手…之權利移轉或讓與證明，其用意即在符合上開法律之有效規範。

作者: Spring_Chien 時間: 2010-12-6 22:37

"出資興建者及其繼承人取得該未辦保存登記建物之所有權"
出資興建者不在人世,即為繼承人取得該未辦保存登記建物之所有權,
繼承人需將處分權轉移(需要權利移轉或讓與證明).
謝謝pipi大大,明白了,只能試試看.

作者: 阿俊 時間: 2010-12-6 23:02

本文章最後由阿俊於 2010-12-6 23:09 編輯

1# Spring_Chien
依最高法院判例及判決之實務見解，未辦理建物保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，故僅有出資興建者及其繼承人取得該未辦保存登記建物之所有權。

然該建物之事實上處分權可以作為轉讓之標 ...
pipi 發表於 2010-12-6 18:55

拆光它啦...省的那裡的人亂小亂P
別省小錢而出大事..你叫他拆?誰理你啊......你趕快自己動手才是真...有問題就要速戰速決..別讓他想東想西才是
PS:大部份的土地買賣契約書.都會註記地上物事後歸買方處理.....如果第一手亂叫..你就說前手說地上物一併計入價金...叫他自己去主張..否則請提出契約書作證....我也可以跟你說....第一手地主絕對拿不出來的

作者: Spring_Chien 時間: 2010-12-6 23:33

俊大,
3Q~

作者: 阿俊 時間: 2010-12-21 10:06

1# Spring_Chien
依最高法院判例及判決之實務見解，未辦理建物保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，故僅有出資興建者及其繼承人取得該未辦保存登記建物之所有權。

然該建物之事實上處分權可以作為轉讓之標 ...
pipi 發表於 2010-12-6 18:55

PIPI兄你這則判例可否給我我朋友最近遇到一個類似的案子要打官司
我須要案號 3Q

作者: pipi 時間: 2010-12-21 12:16

16# 阿俊
這裡的判解係針對Spring_Chien 大關於
" 未辦理建物保存登記之房屋 " 及 " 該建物之事實上處分權 "之問題所查詢，合先敘明。
因為裁判、判例很多，所以僅能以關鍵字查詢，或許未盡符合您朋友的問題，但請您參考先。

最高法院民事裁判：
98年台上字第1838號、97年台上字第2158號、97年台上字第1101號、91年台上字第583號

作者: 阿俊 時間: 2010-12-21 16:16

16# 阿俊
這裡的判解係針對Spring_Chien 大關於
" 未辦理建物保存登記之房屋 " 及 " 該建物之事實上處分權 "之問題所查詢，合先敘明。
因為裁判、判例很多，所以僅能以關鍵字查詢，或許未盡符合您朋友的問題，但 ...
pipi 發表於 2010-12-21 12:16

謝謝...我來去調全案給他當參考

作者: ryt4 時間: 2010-12-31 21:35

新手:或許ㄧ手繼承人如要小錢就好商量(有幾人確認),軟硬兼施可問那如何証明是一手建造給個証明,聲明二手仲介買賣時有含地上物,並有和仲介默契(裝)取得對方軟化,如可此時並施小惠。不成就寄存證信函(有幾人確認),然後確認時間後就給它不小心推倒囉！相信代價應不高吧。

作者: guessba 時間: 2011-1-20 22:18

很好奇, 若類似事情是法拍的話, 其公告沒提到上面有已廢棄的未登記建物, 但法拍有點交~請問此土地得標者也需找出起建者來辦理補申請嗎~ 亦或是可以如大大所講的, 不小心把它推倒呢~

作者: Spring_Chien 時間: 2012-3-11 22:53

又過了一/兩年,
因工作太忙沒理它.
最近非常有空要處理了,
沒想到委託仲介不到一週就賣了(簽了合約書),
當然問題不要留給別人,
所以請了怪手要拆小屋,
沒想到仲介希望以和為貴,
讓新地主和鄰居好好相處,
想當初我們也是要和前前地主(鄰居)好相處,
希望互惠(我們將環境弄好,他們的農產品也好銷售),
沒想到他們執意認定小屋及屋旁小路是他們的.

空照圖都給他瞧了(鑑界的先生也告訴他們小屋的地及小路不是他們的),
他們是碰到好心人(新地主和我們)都不會封路不讓他們過也告知他了,
因為進去他們的建地的路是我們的.

<<他們都不知道理虧,若我們不小心賣給壞人可能會把路封起來,他們的建地就會變成袋地了.>>

總之,這一兩個月會處理完,再分享處理的狀況給大家.
最差的狀況是再申請鑑界並把怪手及警察找來,
鑑完立即拆除,
其實是我們拆的應該對新地主不會太困擾吧!

唉!! 為何非得要弄到這麼難堪呢?

作者: Spring_Chien 時間: 2012-4-7 10:22

目前雖然尚未完全處理完畢,
但可以做一些分享.

壹買地前若有地上物有幾點可以做的:
   若有合法的申請使用執照,土地登記簿可以看到建物資料.
   若土地登記簿沒有建物資料,可至所屬鄉鎮公所查詢是否有登記資材室.
      (不知道是否可以在哪些系統可查,可以請版上有登記過資材室的大大提供經驗)
   若以上兩項沒有那就只能看旁邊是否有住址的住宅,以地址查是否有稅籍,
   目前很多縣市都開放網站查詢,我也是前兩天才發現的,之前打電話去稅務局,
   他們還一付很機密不可告知的態度,說是要本人才可以查(我已上縣長信箱請
   縣長加強承辦員應有的専業了),但前提是以地址查,以我的例子是以旁邊的地
   址查,因為是選單式,故直接查到的是xx號前面,我還有看到其他的如xx號右邊,
   xx號左邊............),若是土地附近沒有有地址的房屋我也不知要如何查了.
   (去務局查是用身份證號碼,誰知道地上物所有人的身份證號碼啊,而且要用方法,
   不然給他身份證號碼,他還要問是否為本人,非本人不提供)
以上第1點必需過戶,第三點是去稅務局辦理稅籍移轉.至於第二點我就沒有經驗是否有可以做過戶或移轉的文件或機關(所屬鄉鎮公所?).

貳若不小心買了有地上物的地且沒有做任何轉移要如何處理:
   我的經驗主要是針對沒有登記建物也沒有登記資材室的處理情形,
   因為有登記建物的,應該很單純,代書在買賣過戶時就都會完成了.
   有問題的是沒有保存登記的地上物.
   若有稅籍就得評估地上物價值給稅籍所有人,但地主可主張要求
   稅籍所有人支付土地租金.
      (有沒有很奇怪,政府為了收稅金又無力管違章建築,局然給它一個稅籍編號,
      好讓它可以用來向地主收取$)
   若沒有稅籍就可以直接給它拆拆掉

我這次的經驗是原本不知它是否有稅籍資料,也不知如何是好?!
經過高人指點及縣府承辦員的協助用檢舉違建的方式處理,
沒想到引出原地主拿出稅籍資料,才知道有稅籍資料,當初不知網路可以查到,
目前等30日一到(違建需要補照,我不會去補,原地主也無法補,因為我不會
出具租賃契約給原地主)縣府會強制拆除,處理電錶及強制拆除鐵皮屋.

之前因為要拆屋找台電請他們移除(電錶安裝地址是裡面約20公尺距離的房子,而非這棟鐵皮屋,我以地主之名請求移除也不行,他們指稱要使用者申請移除,因為電錶在上面所以我也無法請怪手拆鐵皮屋.
詢問台電電錶的安裝是否安裝在申請的地址,他的回答是,但針對現況不合理的事他卻推說以前申請的他不清楚.

整件事讓我覺得很無力的是稅籍的問題及台電的問題(因為有了稅籍及電錶而不能拆屋).

若不是有違建的這條路可以走,真不知道走上法院訴訟要花的金錢和時間要多少?
我得感謝及稱讚縣府承辦人員的熱心,態度及専業.

買地後十年來因為上班沒有空理它,剛好趁著生病在家休養的空閒好好的把它處理一下.
只是原本夫妻兩想在山上完成的夢想就這樣延宕著.

唉,我們的政府好多事要改進,至少這些黑洞要可以查的到啊,查不到就只能等碰到問題再處理了.

作者: Spring_Chien 時間: 2012-4-15 20:47

我的問題終於解決了.
因為買賣契約的時間問題,
沒有等到縣政府的強制拆除,
我付了錢給前前地主(請他寫下拆屋同意書,移除違建上的電錶及稅籍註銷),
由於有了縣政府的違建函我省下2/3的錢.
昨天終於請了怪手順利將鐵皮屋拆了,
明天可以將地交給地主辦理農業使用證明及過戶手續.

作者: yzlin 時間: 2012-4-16 14:21

感謝 Spring大的經驗分享，又長了知識。

作者: fruiter 時間: 2015-5-30 15:14

Spring_Chien 發表於 2012-4-15 20:47
我的問題終於解決了.
因為買賣契約的時間問題,
沒有等到縣政府的強制拆除,

這篇是地上建物的所有權歸屬問題，
看起來是不好處理，
感謝Spring的經驗分享，
如果是水井、圍牆及瓜棚，
前地主主張契約上沒有寫地上物歸買方，
土地已經過戶給我，卻要求我要另外付費買回水井、圍牆及瓜棚，
請問站上有人知道該怎麼處理嗎?
水井沒有登記是前地主偷挖的，我可以去補登記這口井的所有權人是我嗎?
謝謝

作者: Spring_Chien 時間: 2015-5-31 10:07

水利法第42條，您可以參考看看，您應該不需要做水權等記。
您是跟賣方直接購買土地嗎？怎麼感覺賣方不友善。買賣土地除了地上房屋（有權利）之外，實在無法理解有什麼狀況是其他地上物不隨土地轉移而轉移，難道賣方可以隔空取水？你不買他可以有什麼主張？還是你有簽ㄧ張地上物使用權給他，若沒有，好像也可以不用那麼擔心。（個人認為沒什麼問題）

http://laws.mywoo.com/10/102/3227/4.html

第42條左列用水免為水權登記：
一、家用及牲畜飲料。
二、在私有土地內挖塘。
三、在私有土地內鑿井汲水，其出水量每分鐘在一百公升以下者。
四、用人力、獸力或其他簡易方法引水。
前項各款用水，如足以妨害公共水利事業，或他人用水之利益時，主管機關得酌予限制，或令其辦理登記。

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