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標題: 南庄農地每坪5000起宜蘭最高衝10萬建農舍限制多買前留意相關法規 [打印本頁]

作者: sirey 時間: 2010-12-12 00:06 標題: 南庄農地每坪5000起宜蘭最高衝10萬建農舍限制多買前留意相關法規

南庄農地每坪5000起宜蘭最高衝10萬建農舍限制多買前留意相關法規
2010年12月11日蘋果日報
http://tw.nextmedia.com/applenew ... 63/IssueID/20101211

【詹誌銘╱綜合報導】台灣許多地方近年興起自力造屋農舍夢，透過購買較便宜的農地，蓋起依自己想法、規劃的別墅，目前北台灣農舍案較多區域為新竹竹北西區、苗栗南庄與宜蘭等地，農地價格也因位置優劣而有落差，像南庄農地多為丘陵地，每坪價格約5、6000元，但也有像宜蘭羅東運動公園旁農地，因具公園等議題，每坪甚至有10萬元行情。

吉村開發店長饒耀華表示，農委會今年10月突然頒布集村農舍不得於「特定農業區」開發的禁令，特定農業區指優良農田或具特殊農業生產價值，必須特別保護做農業使用之區域，此舉一出，讓90％屬特定農業區的新竹縣集村農舍案，幾乎全數停工，但因建商都已花下不少資金購買配地，未來可能轉往竹北犁頭山、新埔義民廟附近山坡地保育區開發、推案，目前當地農地價格，每坪約2~3萬元。

竹北每坪2~3萬元
集村農舍現階段的困難，不僅有特定農業區問題，如果農舍所在地位於都市計劃區內，相關配地也須在都市計劃區內，且依據《農業發展條例》規定，集村農舍配地與農舍土地面積比率為9：1，也就是如果民眾農舍面積為50坪，其抵配地至少要有450坪，其中還不包含坡度超過30度的土地。
饒耀華指出，「以新竹為例，若是要推都市計劃區內農舍案，光土地費用，每一戶至少就得花2000萬元，價格並非一般市井小民足以負擔，也因此幾乎沒有建商願意推案。」

實際使用效益大

同樣也是農舍大熱門的苗栗南庄，以單戶購買756坪土地，2年後再興建總面積約149坪的配建農舍案為主，但因土地多位丘陵地，每坪價格僅約5、6000元，以新推農舍案「雲起山莊」而言，每坪農地售價6000元，要買到可興建農舍的合法土地面積756坪，至少就要450萬元，如果再加上建築費用，則得花上800~900萬元。
至於許多人喜愛購買農地自建的宜蘭，住商不動產羅東店店長莊智清分析，宜蘭現在農舍案多在羅東、三星附近，羅東運動公園附近農地，每坪約1~3萬元，但地段條件佳者，甚至有每坪10萬元叫價，三星鄉因離市區較遠，每坪農地約7、8000元，「農地價格雖然高，但還是能夠吸引台北客前來購買，土地加建物總價雖然逼近2000萬元，與1間中古透天價格相去不遠，但因可以用做園藝造景的配地，至少多出中古案600坪，實際使用效益相對也大過僅擁建地的透天許多。」
買地造屋的夢很美，不少人更希望藉此開間民宿，只是，民宿夢其實並不輕鬆，「紅磚屋」老闆鍾年誼說：「大家都以為當民宿老闆就是每天跟客人聊聊天、煮煮飯給房客吃就可以，可是身為老闆要做的，遠超過外界想像，像要負責打掃房間、更換床單，還要設計行程或規劃相關旅遊內容，才能長期吸引客人，再加上台灣民宿量幾乎沒有管制，民宿業的生存只能靠自己親上火線宣傳、行銷，要賺錢幾乎很難，只能勉強打平。」

設籍滿2年才能建農舍

「雲起山莊」農地每坪6000元，坐擁山林，可與自然做直接接觸。林鼎皓攝
【詹誌銘╱綜合報導】一棟棟富麗堂皇的別墅，豎立在本該農用的農地上，「農舍」對於台灣農業的「發展」，開始令人質疑，農委會在今年10月禁止在特定農業區內興建集村農舍，也招來反對者大聲撻伐。

5年之內不可移轉
台灣農地使用限制嚴格，2000年《農業發展條例》大幅修法，申請興建農舍者戶籍所在地與農地得在同一縣市，且取得土地及戶籍登記的時間都須滿2年，但農地買賣已不限於農民，一般民眾也能加入，也就是說，若要申請興建農舍，就得先花時間在土地栽種農作物，取得農業使用證明，之後還得在所購買的農地縣市，設籍滿2年，始能興建農舍，取得使用執照滿5年，方能移轉。
除了身分限制，一般申請興建農舍的農業用地面積不得低於0.25公頃（約756坪），日後供農業生產使用部分面積也不得低於該農地面積的90％。若土地為都市計劃區內，所興建農舍單層面積與容積最大為200坪，高度不得超過14米（約4層樓），若土地是在都市計劃區外，則農舍總樓地板面積最多約149坪，單層面積最大100坪，高度不得超過10.5公尺（約3層樓）。
大致而言，在2000年後取得農地者皆稱作「新農」，其興建農舍之規範皆須符合上述要件，但若是2000年前即有農民身分，一般則稱為「老農」。老農與新農最大差異在於老農買賣農地不用受身分限制，例如：無須設籍逾2年、5年內可移轉、農地面積不用達到0.25公頃也能興建農舍，但相關建築法規則與新農無異。
其實，農地興建農舍是被允許的，中信房屋頭份建國店經理邱永和直言，許多類似南庄的鄉下地方，要發展只能靠農地不動產買賣，也只有興建農舍才有辦法讓外來人口遷入。

特定區禁集村農舍
但目前爭議點在於，過去農舍以農地耕作者在農地旁擺放農具或暫時歇憩、居住為目的，現在卻出現太多人在擁有農地後不事生產，於是今年10月農委會下令特定農業區內禁止集村農舍興建，台灣農村陣線成員林樂昕對此大表贊同：「許多集村農舍就像一個開發案，農地農用不僅無法落實，也讓國土規劃紊亂無章，畢竟，農地開發還是要視整體環境而論，才能讓農舍朝合理、合法，重點是『合適』的方向去走。」

民眾意見
打掃維修問題多

鍾年誼 57歲
民宿老闆住南庄15年
目前到南庄買農地蓋農舍的人，還是以退休族群居多，周休二日過來短暫休憩的人還是不建議，畢竟日後住進來還得面對房子打掃、維修等問題，究竟是來度假還是當清潔工，買屋人尚須斟酌。至於農舍興建確實有其必要，否則鄉下地方要怎麼發展？只是相關配套法令得更健全，讓農地開發也能與環境保護相互呼應。

民眾意見
蓋屋花費 5000萬

張雍育 30歲
民宿老闆住宜蘭1.5年
當初也是因為想圓「民宿夢」，才毅然決然從台北遷入，土地雖然是自己家的，但建築費用卻花了4、5000萬元，還得把台北的房子賣掉籌措資金，雖然開民宿讓自己很有成就感，但經營過程相當辛苦，有時候在忙、手機響不能不接，但電話又響個不停，恨不得自己能有三頭六臂應付。

作者: 阿俊 時間: 2010-12-13 00:18

宜蘭公園旁的農地每坪10萬以上以後應不可能發生了..
因為宜蘭農地大都為特定農業區不能蓋集村了所以土地利用率減低了

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