天母的矛盾-收錄於我願意為你解盤一書

ausfarmer

上週未我們去了花蓮怡園渡假村~  其實我一直很想去怡園是因為14年前我在台新銀行時,公司辦的旅遊我有事沒去,結果大家都說很滿意,,一直到最近周遭有去的朋友
對怡園(下為怡園公司網站)都很滿意,, 但是我上週六去, 真的真的差很多~~  重點是, 它一年以前的生意還很不錯, 真的是最近急遽下降, 這讓我感覺到現在的一個社會現象,一年以前大家都還差不多過的不錯,頂多馬虎可以過活, 而最近這幾個月是急遽下降~~ 這不只發生在太陽能產業(股價這3~4年從70~80美元跌到1~2元)

現在居然連怡園這種老牌渡假村都快要掛了~~    我上週六去, 自行開車去的遊客只有3台車(3組房客), 週六吔~~ 只有3間房有客戶,  而遊覽車只有1台
照這樣子看~~   它跟太陽能公司一樣, 可能早晚要掛掉了              週六下午3:00時,整個重點滑水道戲水設施只有我小孩一人, 人太少我也不敢去玩
http://www.yiyuanresort.com.tw/usual/html/homepage.htm                   電玩遊戲區的機器有一半壞掉, 藍球機3台全壞, 可能生意差沒人也沒經費維護吧
                           

我想大家去過怡園的人一定不敢相信            這可能只是目前社會的一個現象角落,  生意好的愈來愈好, 生意中等的愈來愈差, 黃兄提的天母現象也是同理
KEN 林裕峰                                                                         (但愈來愈差的一定愈多,,好的愈來愈少)


很久沒有注意到房地產的租賃市場，恰好最近因個人需求，有機會在大台北地區實際去造訪一下房市水溫，實際跑了幾趟，看了一些房子，面對了一些房東，也接觸到一些房屋仲介人員；在幾個禮拜的過程當中，我看到了幾個矛盾，當然，我無意評斷房價未來的漲跌，在基本面式微的年代中，分析行情若不帶一點氣魄，還真的會無所適從呢。第一個矛盾是，買房子的人多於租房子的人，投資客多於實際做生意的買家；可見目前處於資金到處亂竄的階段，只是令我不解的是，這些買家似乎完全不考慮租金投資報酬率，不考慮買賣的流動性等問題。第二個矛盾是，房仲業與房東的想法有相當多的落差，從我接觸到的房仲業者，他們對租金與市場走向的態度相當樂觀，且對價格（含出售與出租）的堅持度與僵固性相當高，反而是我所實際接觸到的房東，他們對於出租與出售的態度已經趨向「不樂觀」，換言之，房屋出租者漸漸感受到景氣不佳的影響，畢竟，沒有人只單純因為錢多跑去租房子的。

第三個矛盾是，房屋空置的比率與時間漸漸拉長，然而屋主多數不願務實的面對租屋意願的低落而去降低租金，寧可讓房屋閒置達半年到一年的例子比比皆是，這就讓我納悶，多數的屋主寧可空置房屋完全沒有租金收入，而不願意去降價10-20％去換取租金的現金流量，這種現象我稱之為「天母矛盾」，之所以用天母來命名，是因為台灣的經濟發生了一個難以解決的矛盾，而這種矛頓從兩三年的台北市天母地區就先發生了。

眾所皆知，台北是台灣的首善之區，房價方面不論是單價或總價，近年來大概只剩下台北市比較有買盤的支撐，然而這個買賣支撐的支點從天母地區開始崩壞，相信住在天母士林地區的讀友都很清楚，從兩年多前開始至今，天母商圈的店面就一家家的閒置，而閒置的比率與時間都越來越長，其肇因有二：一是天母的房價炒作的太高，以致於投資客必須不斷的抬高房租才能維持一定的投資報酬率，也才能負擔其投資成本（包括利息、折舊、修繕與稅金等）；二是因為天母地區的房東大多是財力雄厚的高資產族群，而這些高資產人士因為人生的際遇過於順暢，往往會有眼高手低的個性，不太願意去降低他們房屋的租金。於是，由於天母地區的商業被內湖大直等交通更便利的地區所取代，而天母地區的高級外商人員因為歐美金融風暴而紛紛撤離，對於天母商圈的商店承租者而言，房租過高變成他們營業的致命傷，於是只好一家家的結束營業，一兩年下來，整個天母商圈的榮景就這樣的漸漸蛻色。

從天母可以看到一個普遍現象，台灣的商業行為有點僵化的危機，而這種危機在於資產與收入的不對稱，資產價格的財富效果可是一刀兩刃，高房價一方面造成企業與商家的經營困難，一方面又讓房屋擁有者產生純粹的貨幣幻覺而未能做出最理性的判斷，到最後就有如天母的商圈，陷入雙輸的困境。資產價格的確可以靠資金行情與政策護盤而維持一定價位，但是資產的價值如租金或營業坪效，還是得奠基於經濟成長，一旦高資產低收入成為台灣的常態時，恐怕會步入日本當年「失落十年」的後塵，在此懇請當局將施政的重心從資產價值的維護移轉到刺激成長上面，才不會讓貧富之間的鴻溝更為加深。