股市上沖下洗 小豪宅快要被壓垮了

Heather

股市上沖下洗　小豪宅快要被壓垮了  


本篇文章摘自：商業周刊第 1030 期
作者：李郁怡  


     
  在漲風過後，「地點」將是支撐小套房價位最重要的因素。（
套房市場由熱轉冷，第二季推案金額較上一季大增一三八％， 但上半年銷售率卻下滑至四五％，加上金融機構緊縮貸款， 而近來股市震盪，會不會成為壓垮小豪宅的最後一根稻草？


今年第二季全國套房推案金額衝上二百零九億元，較上一季大增一三八％，但上半年北台灣的銷售率已從八三％的高峰一路下滑到四五％，創下民國九十三年以來新低。供需背離，「小豪宅」已進入紅色警戒區。

房仲業者說，投資人如果現在才想要進場，千萬小心；如果想要退場，或許是時機。

高單價、低總價的「小豪宅」套房，是房市比較特殊的商品，前幾年，因為銀行資金寬鬆，房價偏低，貸款成本低，轉手就有利潤，特別受到投資人偏愛；建商爭先以「小豪宅」方式包裝都會區套房，北市精華區一戶十幾坪的套房，總價從新台幣四、五百萬元，一直喊到近千萬元，推案量大增。

不過，從今年上半年開始，情況有所反轉。房仲業者觀察，投資人對套房市場態度轉趨謹慎，有兩大原因：一是市場供需出現反向走勢，二則是金融業者開始緊縮小套房放貸。加上最近，股市上沖下洗，資金浮動，會不會成為壓垮「小豪宅」最後一根稻草？

根據《住展雜誌》調查，民國九十三年，北台灣的套房新推案戶數是五千五百一十七戶，銷售率為八三％，創下高峰。到了民國九十五年，新推案戶數全年達一萬五千三百戶，幾乎是前一年的兩倍，不過銷售率仍可維持在七六％。

今年上半年，套房新推案戶數再創新高。根據政大房地產研究中心與國泰建設七月三十一日公布的調查顯示，今年第二季單季全國小套房的推案戶數就達到三千七百零三戶，可銷售金額由上一季的新台幣八十八億元增加到二百零九億元，增加一三八％。

警訊一：推案量成長，銷售率卻下滑

而與去年同期新台幣一百零二億元可銷售金額相較，則增加了一○五％，增幅十分明顯。但是值得注意的是，《住展雜誌》的調查卻顯示，今年上半年新推案的銷售率由前一年的七六％降到了四五％。套房市場開始有供需背離的情況。 調查主持人政大地政系教授張金鶚分析，台北縣市因為豪宅與小套房推案大增，推升房價，但也因為投資需求降溫，使投資性產品銷售難以突破，「消費者在觀望，是警訊。」

警訊二：過去貸九成，現在最低五成

「其實許多投資客早就已經退場，」《住展雜誌》研發長倪子仁表示，除了因為套房單價已經很高，再轉手沒有利潤空間之外，銀行緊縮套房放貸，是重要主因。

土地銀行、台灣銀行、華南銀行、國泰人壽等大型金融機構，對於套房的貸款態度比起過去更為謹慎。過去在台北市精華地段的套房，貸款成數可以高達九成，現在則降到七、八成，而在台北市之外的套房，更降到五成。

而在利率方面，則視個人的信貸條件加碼，還款風險越高，利率越高。一般自用房屋房貸利率現在仍維持在三％以下，但套房的房貸年利率甚至可以高到四％到五％。

「如果從聯徵資料中發現，可能有還款風險的，我們根本就不貸，」一家大型金融機構房貸經理人表示。而銀行業者所謂還款風險高的觀察對象，也包括手上有多筆房貸的投資客。

銀行的態度之所以對投資客有這麼大的影響，是因為房貸的利率、成數、放款條件直接影響購屋成本。「想想看，原本套房自備款只要一成，現在加倍，自然會影響投資客的現金流動，」永慶房屋總經理廖本勝分析。

銀行縮手，加上供需警訊，以及最近股市震盪幅度劇烈，更為小套房市場平添變數。過去的經驗法則是，股市往往是房市的先行指標，房市的行情會落後於股市半年左右，如果股市好，房市隨即也會熱絡，如果股市不好，房市就起不來。

不過，近年來，股市與房市之間的連動呈現背離的狀態，「台灣的房市大約三年前起漲，股市則落後得多，」東森房屋企畫經理陳偉文表示，尤其在前一波股市得利的，多半是大戶與法人，其實散戶並沒有吃到太多甜頭。廖本勝表示，在股市賺到錢的大戶，最可能轉手去買的是豪宅與商辦，對套房的行情影響不大；但如果股市的跌幅超過預期，投資客比例高的小套房的確會有賣壓，但他認為，在總統大選之前，這樣的機率應該不高。

投資策略：進場慎選地點　位置不佳，宜停損出手

信義房屋、永慶房屋、東森房屋等房仲業者，對於小套房市場觀察重點是「價格」，而價格能否維持有兩大指標，一是股市的營建類股是不是走強，二則是二○○八年總統大選。廖本勝表示，不管是哪一類的房地產商品，股市與房市的連動，最重要的指標就是股市營建類股的表現。
因為沒有比這些建築公司老闆，更瞭解房市的人，如果股市營建類股好，房市就不會太差。

另一個觀察的重要時間點則是二○○八年底到二○○九年初，理由不光是看好總統選前的股市行情不致大跌，更重要的是今年有許多套房新推案，屆時會浮現預售交屋高峰，「這是觀察套房行情能不能夠維持的關鍵，」信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮表示。

市場環境並不理想，現在還是進場買小套房的時機嗎？業者的建議是，「要非常謹慎。」慎選購屋標的地點還是第一考量，精華地區、捷運旁、行情不離譜的再作考量，要避開北縣有些大型集合的套房建案。另外，不管投資或要出租，一定要考慮銀行借款資金成本。

而如果是手上已經握有套房資產的投資人，廖本勝的建議是，先要考慮是自住還是投資，如果是投資，若有獲利可以考慮出場了，但還沒有獲利，就要考慮地點，地點不佳的，還是停損出手為宜。

山林雅境

很好的資訊ㄛ.

kevin

如果貸款不易,套房應該還是會大跌,因為投資效益不大,現金部位太高,買主卻步,市場變小,且原來供應大於需求,所以價位能守位嗎? 我很好奇.....

等著接斷頭屋囉....

chiu

post by ""kevin""
如果貸款不易,套房應該還是會大跌,因為投資效益不大,現金部位太高,買主卻步,市場變小,且原來供應大於需求,所以價位能守位嗎? 我很好奇.....

等著接斷頭屋囉....

不止是套房
都會區之外的房子也有問題哦

至於本文主題，的確中肯 :

Francis

保守看待未來房價,
房地產股要留意空頭

很認同陳進郎在股市大贏家中講的, 他不投資房地產, 因為若房價漲三成, 房地產股漲三倍. 相對來講地產股投資報酬率高.

但換句話說, 若房價跌三成, 營建股一定跌更凶.

Heather

post by ""Francis""
保守看待未來房價,
房地產股要留意空頭

很認同陳進郎在股市大贏家中講的, 他不投資房地產, 因為若房價漲三成, 房地產股漲三倍. 相對來講地產股投資報酬率高.

但換句話說, 若房價跌三成, 營建股一定跌更凶.

陳進郎在鄭弘儀節目中說他有買三間房子,每間都價值兩三千萬 :?

阿璋

嘿嘿嘿！那就是表示陳先生是極度富有，那幾間豪宅只是他資產的一小部分，他根本不會將這幾間房子算進所謂的「投資」或「風險」。換句話說，他所謂的「投資」是很大的部位。 :

deniel

他手中近一百多檔股票.每檔算5張的話.就有500張.不過重點股都是百張計......真羨慕

阿璋

大型標案已經受影響了

次級房貸影響中存保32筆標案冷清
http://news.cnyes.com/dspnewsS.asp?fi=\NEWSBASE\20070822\WEB1260&vi=33840&date=20070822&time=19:25:21&pagetype=index1&cls=index1_headline

山林雅境

景氣循環的翻轉期,即有所謂的價值與價格的黃金交叉或死亡交叉.跟技術分析一樣的.