農地出租設太陽能說明會心得

kuocc24799

今天參加了在山上區活動中心某太陽能電力公司的說明會,
得到了一些訊息及個人的感想.
1,這家公司以台南地區為主,他們與台電簽約20年,生產的電
   賣給台電,每度電的價格20年都不變,因此向農民租地也是
   租金20年都不變(現在簽約租金一分地每年4萬).
2,農地出租限一般農業區農牧用地,若要簽約,必須先變更地目
   為特定用途建地,會牽涉到農保資格及稅賦,簽約土地太大的
   還會增加二代健保的繳納.
3,此公司主要配合南科台積電的需求,現在國際訂單要求大廠
   100%使用綠電,台積電的用電將來會是宜蘭.台東.花蓮三縣
   加起來用電量的總和,所以勢必大量開發太陽能電力.
4,個人覺得若有閒置荒廢農地是可以考慮,但若是想保有一些
   可以耕作的農地,勢必要先將土地分割,就變得較複雜.

yeh6712

變更為特殊用途建地，會有地價稅及土增稅的問題吧？

kuocc24799

yeh6712 發表於 2019-5-26 12:09
變更為特殊用途建地，會有地價稅及土增稅的問題吧？

沒錯,所以要精打細算才不會後悔.

2home

現在很多種電業者到處圈地..因為這行業很多人在做,因為有20年的台電保障購買穩賺不賠,連財團保險業都介入..,所以先搶地先贏,加上政府從後面支持,離2025年的20GW,現在還不到2GW,還需要很多地種電...(20GW的太陽能需要300平方公里的土地，大於台北市面積，約全台平地面積的3%。)

農地種電最大的問題是景觀不佳,也影響鄉鎮觀光發展,加上有些人可以種電,一分地4萬,地主和契農解約,造成契農無地可種,,而有些不能種電的地主,一分地租人種稻只有6000,差距6倍多...就會產生利益糾葛....所以反對種電聲浪也不小....要推廣成功也不容易....

和業者談種電,最好是簽約要有訂金,合約要有時間限制,就是如果在期間沒有開發成功,合約就要失效...否則簽下去..對方又不種電...合約又沒設時間限制...可能地就一直會荒在那裡...無法做任何用途...

至於一分地4萬,是否實拿? 另外種電產生的非農地農用稅賦付擔問題,及最後地上物移除費用..都要先釐清....

現在太陽能電廠都是一案一公司...變成是一種商品,權利賣來賣去的..轉來轉去的...這樣特別留意..

最近我們鳳林兆豐農場也在推太陽能...我不是很看好會開發成功...業者一開始說只有66公頃,後來說明會又變成450公頃...鳳林鄉民都在反彈中.

kuocc24799

我覺得如果能透過法拍標到適合裝設太陽能發電的農地,
應該是可行的.
很想在綠能發電方面提供一些心力,誰知還是有其難處.

kuocc24799

2home 發表於 2019-5-26 12:19
現在很多種電業者到處圈地..因為這行業很多人在做,因為有20年的台電保障購買穩賺不賠,連財團保險業都介入.. ...

我參與說明會的這家公司應該是台積電的子公司,
簽約都要經過公證,算是比較正派經營的.
他們特別叮嚀:
1不要將土地謄本的正本拿給任何人.
2不要將印鑑證明拿給任何人.(只在公證時給公證人過目即可)
3不要簽訂"同意行使地上權".
因為1及2若落在他人手上,土地就可能被過戶,打官司也難拿回.
3則是若同意對方使用地上權,那麼可能會被用在其他用途,如傾
倒廢棄物,蓋違章建築,不當開挖等等,地主可能會吃官司.

2home

yeh6712 發表於 2019-5-26 12:09
變更為特殊用途建地，會有地價稅及土增稅的問題吧？

這要看種電的行為...

營農型種電,就是維持農牧用地..也就是太陽能板下面要有務農行為,這就沒地價稅和土增稅問題.但這問題很多..有些人種電.但務農項目不符或不夠,或被鄰地放大鏡檢視檢舉,就被取消種電...造成種電業者重大損失...所以種電業不想和農地農用綁在一起..

非營農型種電.這是種電業者比較喜歡的.但找的條件是離村莊300公尺外,越遠越好,且要一般農業地,低公告現值的農地,這樣才可變更特定目的事業用地.. 因需繳補償金,公告現值越低越好, 變更特定目的事業用地後就可合法種電,

變更會特定目的事業用地,就會有地價稅和土增稅問題,甚至還會調漲公告現值..但相對的原本被農地農用綁死的農地解套為特定目的事業用地,價值也是原本農地價格的N倍,而以特定目的事業用地出售或轉其它興辦事業也比較容易...因為購買者或轉其它興辦事業不用再繳回饋金了...也不需被農地農用綁住和農委會打交道了..

另外現在這些特定目的事業用地,在未來110年的的國土計畫會不會有衝突..應該不會,只會轉為現有的能源用地.使用類別.

至於20年後,綠電趨勢會變如何?...若核安問題及火力發電空污問題,無法解決只能維持現況,...綠能可能還是主流..除非有更新更強的安全乾淨的替代能源出現...或是台灣出現全面性的糧食不足問題...這些佔用大面積的太陽能板就會被撤掉..

糧食不足問題應該比缺電更嚴重..

2home

kuocc24799 發表於 2019-5-26 12:38
我參與說明會的這家公司應該是台積電的子公司,
簽約都要經過公證,算是比較正派經營的.
他們特別叮嚀:

種電業者,很多都說的很好,後台有多強...其實只要有心從簽約的公司,到網路查詢,都很容易看到股東結構...都是不滿一百萬新成立的小公司..再用董事長去查..就會查到這個董事長開了一堆小公司....這樣以後太陽能電廠的買賣轉讓上才不會綁手綁腳..

而公證簽約應該是以保障種電業者為主....想想看種電業者要投入的設備是非常貴的,而且是一次性的花費..接著才靠自動化的回收慢慢把錢賺回來,還清貸款,後期幾乎是沒有什麼重大維護費用,也沒必要撈跑....如果沒公證,地主反悔或是土地被法拍或轉賣...損失最大的是種電業者...

至於種電業者倒閉撈跑,,地上物權應該會變銀行的...,如果還能產電有價,自然銀行就會找人去接手....,如果種電業者碰到天災撈跑..太陽能板吹光光,我是不知道種電業種有無保天災險...,若農地變成三不管地帶,地主想要自己清掉,花錢事小...若有地上物權的問題,銀行不准, 或被當成證物,那土地就可能卡在那裡了,連地主要轉為它途,都會有困難....

Zefram

開放住家賣電才有用

農地就農用吧

2home

Zefram 發表於 2019-5-26 13:09
開放住家賣電才有用

農地就農用吧

都市屋頂賣電的環境其實不好... 原因很簡單,我家就無法賣電....因為旁邊都是高樓...都會遮到.... 鄉村的平房或農舍反而比較有機會...因為旁邊沒什麼大樓,但鄉村的房子太少了,而且一間一間申請...程序繁鎖太累了....所以種電業者就會動到農地的頭上...

我也不是很贊成農地種電.....但農舍屋頂很適合...而且還可多了遮蔭...如果要種電...就自己種自己賣,賺比較多......若以之前2HOME 網友種電實例..,如環境好, 可能7年就回收了.....