如何選擇農地

黃瑞榮

事實上目前高區,農地價格起漲非常大。以潮州為中心北至內埔,南至新埤。每分農地從150萬起跳,且環境,道路亦不理想，以每分200萬的預算較為可行。此區域農地要注意的是否有嫌惡設施，如上有高壓電線,猪,雞舍,鴨寮,墳墓~等。農田一般多比道路低窪,若不是重劃農地亦注意往後排水問題，更要了解該區塊地勢會不會淹水,1雖東港溪流域己疏濬,河堤工程己加強,但不可不考慮。
一般購買農地皆急整地,填土,甚至築擋土牆,加強磚造,水泥圍牆，改變農田地貌。等設籍,持有滿兩年要申請農舍時，己不合符農地農用之許可，那損失可大。

黃瑞榮

日前在屏東看了一塊農地,約5分地,地主每分120萬抛售。

乍聽之下蠻心動，看了現埸,該農地近村莊,亦有農舍分布，地形方正,前有台糖種植樹林，確為百中之選。
詳閱地籍圖之後大歎可惜!該地歸屬袋地，雖汽車可至,但皆屬台糖持有農地。因久前種植甘蔗尚有農路，
但改種樹栽業己成林,農路隱入樹林中穿梭，憨厚農民不知權益,並無加以爭取致農路滅失。
雖農地若屬袋地(裡地)無路可通達公路，一般是無法申請合法農舍,因沒有建築綫指界。且貸款融資銀行是拒絕承作。
與律師研判應可打袋地道路通行權，但官司曠日費時,資金沈滯,判定後通行道路是否合宜,皆未知，深慮後不得不放棄。
總之優質適用的地好找，只問我們口袋夠不夠深。~阿榮~

阿俊

黃瑞榮 發表於 2013-11-28 01:59
日前在屏東看了一塊農地,約5分地,地主每分120萬抛售。

乍聽之下蠻心動，看了現埸,該農地近村莊,亦 ...

日前內政部好像有出示一則解釋令  讓公務機關提供給袋地的人通行的標準..我忘了在那看到了..
我倒覺得你可以拼拼看
國有非公用土地提供袋地通行作業要點

去跟台糖嚕看看  弄不好你會賺到

黃瑞榮

阿俊大:感謝指點，台X公司作風一向可待商確，己身曾有案例。
訴請:道路通行權其法院判決少則半年長為一年有餘。其判定結果路徑或許非是己身所要。
例:1,採用最近通往公路之捷徑可能是土地後方。2,採用鄰地損失為最小,沿左,右鄰地土地邊緣通行。(也許不是直線是彎曲)。3,該農地種植同是短期作物，判定的是;淮予耕收期沿田埂泥地通行。
有時自覺不需為己身利益，而損害他人。芳鄰未成變惡鄰。

黃瑞榮

l,有朋友多年前購置于屏東內埔臨台一线大馬路之農地。遲今準備興建農舍;經指界建築線時方驚知，該農地與公路夾缝中尚有一筆他人的畸零地。經查才知此地乃是徵收公路剩餘地,仍屬私人名下，預知要購買,地主畢定獅子開大口。當初購買之初,乃透過鄉間土地掮客媒介,認知是水利地而未加查証。欲追責,竟回答是介紹彼此認識,不負交易責任。

2,也是最近一朋友在沿山公路標到一畸零地深為1米長150米，緊靠水利溝再則為公路。測量時後方地主直認怎有這筆地,原也誤認是水利地。
3,交易非重劃區農地必查明地籍圖資料。通往公路的路面是否他人佔有土地,免徒增往後困擾。

黃瑞榮

一般土地投資客盡找尋離公路通行未遠的袋地(裡地)之農地。因其對外連絡通行不易;憨直農民不詳法令,己身權益,故皆賤價出售。
投資客取得該地後、首要打通行權官司，取得3米或4米寬農地通行權(通行農路大都是不得舖設水泥地及柏油),
有良心者或許舖蓋級配,石孑。
如該農地腹地夠大,可分割數筆，以台分2,6分為單位,5,2台分即可分割2筆,以此類推。若該農地原存有數筆地號
再加上地段好，也許分割的土地面積更細。以都市計劃農地而言，(不受面積,地號之限制)分割的更小,100坪~200坪若干,有些承購買家，只是玩玩,或則該地可擺攤做生意。
重點的是:該腹地夠大可分割數筆，那通往各筆分割農地的道路如何處置?
A,單獨一筆地號由後面需通行買者共同持分，問題是這條通行道路,路面由誰施作?賣方!買方!
曾有一案例、該農地位于都市計劃內農地，依序切割5筆農地，通行道路是單獨一筆地號。由5位買方共同持有不料該鄰地是丁種工業用地，該地法拍皆無人敢投標。最後上述土地投資客得標，借該持道路通行。而減價予5位地主;該路地持分為1/6，現該工業用地己出售,正開工中。
B,另一種分割法是導管狀，即如後面有三筆農地通行，每塊農地地開口為2米而延伸至腹地。2米X3該通行路為6米。無論切割幾塊，亦採用此舉。但擔憂的事若最前面的買主,主張後側4米就可行。那可能會封路1/3，不可不慎。
※另該留意的，若行使道路通行的後方農地,有買賣易主。前面被迫通行讓路的地主,可提出異議，不予通行或架設欄柵而不利後方農地持有者通行。