繼承千萬宅想賣很頭痛 網：你撞到房地合一bug了

pineman

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繼承千萬宅想賣很頭痛 網：你撞到房地合一bug了

2019-11-29 12:56經濟日報 記者游智文／即時報導

記者游智文／攝影
一名網友在PTT表示，今年繼承媽媽名下房子，媽媽買入總價1,000萬元，房貸還有750萬元，等於媽媽只留給他250萬元。他想以原價1,000萬賣掉，結果發現，房地合一稅竟然得繳262萬元，等於賣房子要倒貼12萬元，簡直快昏倒。
對他的遭遇，不少網友直指「你撞到房地合一的bug了。」高源估價師事務所所長陳碧源也表示， 這是修訂房地合一稅時，未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價認定，所導致的問題，目前無解。

網友說，他媽媽2018年在南部貸款買了一間1,000萬的房子，媽媽在今年9月往生，他繼承了這間還有750萬元房貸的房子。

由於他住在中部，因此想賣掉這間繼承得來的南部房子，做其他用途，他打算不賺錢，還是賣1,000萬就好了，但是代書告訴他，房子的公告現值是250萬，依照房地合一稅算法，市值1,000萬-公告現值250萬=獲利750萬。

由於持有才滿一年，稅率是35%，要繳262萬的稅金，換句話說，他賣房子拿到1,000萬後，還掉房貸750萬元，剩下的250萬還不夠繳稅金，得再出12萬元來繳稅，不僅沒有拿到任何錢，還得多付一筆錢。

他說，依照政府課稅方式，等於他的房子要賣到1,405萬，換算房地合一稅為404萬元，才能不虧錢離場，代書則建議他房子拿來出租，短期不要想要賣，真是昏倒呀。

不少網友對他深表同情，「房地合一稅制對繼承大傷…只能安慰你說，你不是唯一的受害者」、「那要拋棄繼承耶，你看看中產階級多可悲」、「一堆搞不清楚狀況，遺產稅實價課稅，傷最慘就是中產階級」、「你撞到房地合一的bug了」、「這個bug在房地合一上路那年就在討論了，搞不清楚為啥政府打死都不修正」。

不過也有人認為，「繼承的錢財是額外的財富，不要想要轉賣變現問題就少很多」、「你多持有幾年，稅率降低，再轉賣就會好很多」。

估價師陳碧源表示，這是當年修訂房地合一稅時，未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價的認定，導致的bug。

根據遺產及贈與稅法第10條第3項規定，繼承遺產或受贈不動產的時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」

這一條如果同步修改為：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；但申報人舉證申報時價高於公告土地現值或評定標準價格者，從其申報時價。」變成雙軌制，讓申報人自行決定如何申報，不會出現明明出售受贈或繼承不動產沒賺錢，卻要繳稅的不合理現象。

陳碧源表示，美國、加拿大都是用時價，缺點是繼承不動產時，因為用時價認定，所以會有比較高的遺產稅。台灣用公告現值，公告現值比時價低，在繼承或贈與時，對民眾有利，但是之後的出售，就得負擔較大的稅額， 對繼承到較高負債不動產且無力繳付貸款的繼承人，並不公平。

pineman

     之前若是對稅法沒仔細研究的，要用農地或房產做為投資標的並可能留給子孫的，建議現在起要多研究相關法令。bug會不會修、何時修？修了會不會溯及既往退稅給繼承人？目前都屬未知領域。

     用股票當遺產，對小散戶問題比較少，小戶通常達不到遺產稅標準，子女繼承後需要變現時賣出，目前也沒有證所稅（證券交易所得稅）問題。

    台股的「證所稅」三個字長期以來跟炸彈一樣，要改變真的不容易。就算將來修法，證券要生前移轉給子女也單純，不論是在夫妻各自有的220萬免稅額度（PS）內直接贈與股票，還是嫌辦理股票贈與手續比較麻煩，賣掉股票再在年度贈與稅免稅額度內贈與現金給子女，然後子女再買進對應持股（甚至換股或自行運用現金）都可以。

    農地或房產除非出租，否則沒有租金收入，股票選績優股或ETF(如0050,0056等)，每年有股息領，其實也是不錯。

PS: 如果原先是配偶中某一方全數持有，可先贈與配偶，配偶間贈與無贈與稅問題，夫妻再各每年度各自贈與220萬給子女

2home

若他媽媽是房地合一實施前也就是103年1月2日以前取得買的, 他108年繼承後,應該是適用舊制吧! 還是也要採新制房地合一的算法..

2home

2home 發表於 2019-11-30 13:09
若他媽媽是房地合一實施前也就是103年1月2日以前取得買的, 他108年繼承後,應該是適用舊制吧! 還是也要採新制 ...

自己找到答案了....

繼承的房產是否要申報房地合一稅，是以最初購入的時間為準

爸爸近年過世，兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子，但是因為沒有需求而轉賣，到底要不要申報房地合一稅呢？高雄國稅局表示，這類情況其實並不是看兒子的取得時間，而是看爸爸當初取得不動產的時間，作為適用房地合一新制，或房屋交易舊制的依據。

https://money.udn.com/money/story/5621/4178438

pineman

2home 發表於 2019-11-30 13:12
自己找到答案了....

繼承的房產是否要申報房地合一稅，是以最初購入的時間為準

覺得站大貼的這網址有蠻多重要內容，全文轉貼過來這樓

https://money.udn.com/money/story/5621/4178438

繼承房屋轉賣 要不要房地合一稅？

2019-11-21 14:14聯合晚報 記者程士華／台北報導

繼承的房產是否要申報房地合一稅，是以最初購入的時間為準。 報系資料照

爸爸近年過世，兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子，但是因為沒有需求而轉賣，到底要不要申報房地合一稅呢？高雄國稅局表示，這類情況其實並不是看兒子的取得時間，而是看爸爸當初取得不動產的時間，作為適用房地合一新制，或房屋交易舊制的依據。
高雄國稅局日前受理一件案例，轄區內一位爸爸在2012年3月購置一套房地產，但是這位爸爸在2015年10月往生，他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產，可能本身並無需求，因而在去年7月出售這套房地產，並主動申報房地合一稅。

官員指出，國稅局查核這個案件時發現，其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女，都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中，其實不屬於房地合一課稅範圍，因而註銷這起申報案件，並通知這位兒子，把這筆房屋交易收入併入今年5月的綜合所得稅結算申報。

官員表示，以往買賣房地產時，土地部分免稅，房屋部分交易所得被歸類於財產交易，要在隔年5月併入綜合所得稅時申報。而房地合一課稅新制於2016年1月1日起上路，近年取得的房地產，要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報，自住使用可以享較優惠的稅率，但剛入手就脫手，恐怕有炒房嫌疑，越快脫手課稅越重。

官員指出，這位兒子搞錯一件事，其實因繼承而取得的房屋，持有時間可以跟父執輩合併計算，換句話說，其實案例中的房地產，實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主，也就是2012年3月，當時房地合一稅還沒上路，這套房地產也就屬於舊制。

不過還是有例外，官員提到，若是民眾在2016年以後才繼承不動產，即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅，但是這位兒子或其配偶、未成年子女實際在此居住、設有戶籍，且連續住滿六年以上，過程中都沒有拿去出租、做生意或是轉作事務所等執業情況，就可以適用房地合一稅的自住優惠。

官員指出，針對符合自住標準的房地產，房地合一稅設有新台幣400萬元以下免稅的規定，雖然舊制房屋只要課綜所稅，但是選擇房地合一稅更有利，那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

繼承不動產是否適用房地合一稅資料來源／採訪整理 製表／程士華

若符合房地合一稅條件
轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示，房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同，在於無論賺錢還是賠錢，只要有出售，就應該在一個月內主動申報，最近查核發現，有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報，結果反而挨罰。

官員用實際案例說明，有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地，購屋後又主動整修，支付改良修繕費用39萬元，並於2016年8月29日以980萬元出售，這位民眾自行試算之後發現，其實這筆賣屋交易虧了36萬元，感覺虧損應該不必申報，最後因為未在期限內申報，被處以3,000元罰鍰。

官員表示，房地合一稅新制上路後，個人交易2016年1月1日以後取得的不動產，都屬於房地合一稅的課稅範圍，不論這筆交易有賺錢或虧損，都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內，主動辦理房地合一稅申報。

官員提到，除了2016年以來的房屋之外，其實新法上路還有個過渡期，房地合一稅的精神在避免炒房，在2014年1月2日以後取得的房地產，若持有期間不滿二年就馬上出手，其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示，房地合一稅也可以透過網路申報，只要準備讀卡機，使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等，就能透過網路辦理申報，若是沒有讀卡機，輸入身分證字號與戶口名簿戶號，也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報，官員表示，依據《所得稅法》第108-2條規定，可處3,000元以上3萬元以下行為罰，若有應補稅額，還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰，兩種罰鍰擇一從重處罰。

pineman

    這篇有提到農地的狀況，因為是雜誌類網站，所以就不轉貼全文，請自行前往瀏覽。

賣房沒賺錢還是要報稅？搞懂「房地合一稅」5大誤解　不怕補稅遭罰！