屏東山林農莊民宿

akirahsiao

站長大大此議題在此如果不合適的話通知一下!會趕快挪窩!

http://farmhouseking.com/087/sho ... 961102788&A4=10


剛好看到售地網站此民宿要賣,真的相當訝異!10年前剛開始看農地,

心理很多想法,開民宿也是其中之一的選項!看到他的廣告就跑去參觀,

當時僅有主建物,附近還是一片原始林態!女主人滿熱心的的介紹環境及住宿問題!

同時也提及原來是種咖啡,開民宿創業初始家人很反對!

後來出租情況逐漸熱絡,雜音就漸漸小了!經營方式是整棟出租,也有申請合法民宿!

當時跟豬隊友說這種環境及經營方式很容易成功!

因為現代人愈來愈喜歡跑山上圖清靜,而整棟出租又不會跟不相干的人混雜!

有度假的環境及在家的自由感受!後來陸續開發增加了咖啡館賣起咖啡!

心理還真有股衝動,開一間民宿來玩玩！

有一次豬隊友曬完棉被要我鋪床裝枕套,搞得我身心俱疲,再也不提開民宿！

打電話問了仲介是原民保留地！如果要買可能要借原住民人頭購買登記.

可利用設定抵押方式保障自己的權利.此種說法還是持保留態度!

同時每年預估收入 300天＊7000元(平日每晚住宿7500)約等於210萬.

目前還是評估階段,是有考慮買下當退休後的據點,不過是請人管理！

akirahsiao

山林雅境 發表於 2018-9-20 12:25
由幾個議題的內容，感覺大大是個不斷學習之人。想必以後必有翻作為。
農地與民宿的投資差別，不可說不大 ...

其實不要把事情複雜化!只是在實踐我的排隊理論:

看中意的農地一定要先去排隊(斡旋)!

豬隊友前一陣子還在羨慕朋友2600萬的店面殺到1300萬成交,運氣太好!

這個店面有去看過還真的物超所值!但輪到豬隊友下手時???

屏東美崙村旁20米正路邊農舍急售1280萬元,缺點是正旁邊有豬舍!其他沒問題!

剛開價1800萬元,農舍一樓7年屋建坪85坪地坪3分,因旁邊有豬舍較難脫手(賣了近兩年),

有一次去仲介的辦公室看到委託代賣金額降到1280萬,

問原因原來是父親過世某些原因急著脫手!細部原因保留!

跟豬隊友說趕快去排隊先出1200萬平均一分400萬.真的值得投資!沒看過合法農舍有此價位!

豬隊友說要問通靈大師及還要思考看看!結果地主朋友以1280萬元買走成交.

評估好就先排隊,不小心還真能買到便宜!如果不動手那只好在旁邊羨慕!

這個民宿 CASE 大家擔驚受怕的, 如果是賣1300萬我二話不說鐵定買了(這個部分要小聲,地主看到真要賣我就慘了)!

就算不開民宿自己住也爽!也可以學蛙大拿來當招待所(我可能是招待蚊子)!

山林雅境

akirahsiao 發表於 2018-9-20 11:31
報告站長大大:

早放棄了! 是在建立評估模式! 想要預測會多少錢會成交! 多少錢買下風險較低?

由幾個議題的內容，感覺大大是個不斷學習之人。想必以後必有翻作為。
農地與民宿的投資差別，不可說不大。若以投資觀點看最終還是歸於座落與CP值的問題。而民宿要獲得投資價值，當然也不會脫離現金流及經營是否成功。經營成功整個標的的價值就會成功。要經營成功勢必要有類似飯店經營的經驗與素養。這個跟農地或是農舍的投資觀點會有不小的差異。試想如何以較有效益的硬體投資（裝修維護），如何建立有效的軟體服務（自己懂了還要找到好的人，多少薪水找到適合又能讓這些人受了訓練，又不會經常離職再找人，自己又要去殿檔，還要建立一些標準作業程序）。說到這裡有沒有想到——不如找時點去買飯店股，話說回來若以殖利率觀點，大大會去買飯店股嗎？是去買飯店股的效益好，還是自己去投入經營民宿好?當然這個答案也會因為資金的多少及經營的目的（只是為了打花時間跟住客聊聊天?）
個人也曾經一度對露營再慢慢過度升級到露營加民宿充滿著前景與意願。到處觀察最後有幸有機會到本網網友的露營區經營體驗一週，除草幫忙掃廁所清理營帳撿拾垃圾，還有機會跟這個算是全國排名在前面的經營者無所不談得到很多實際的經營經驗。也知道整體的經營問題，與露客的需求。這個露營區可以看到桃園新竹苗栗的萬家燈光晨曦雲海，，，，，
再看看主人無日無夜的忙碌程度，無非就是在維護著他投入之後的現金流回收。這些都需要熱忱與持續的投入。
回頭看看大大，既然投資證券的有所心得，何不以投資收益當作本業，再慢慢找到更高領域的飯店經營者，由這裡出發去投資全球的都會的飯店與土地。這樣豈不更有效益?這樣可以控制的數據更精確及可控制性。而不是每天的民宿材米油鹽煩不甚煩。

水蛙

akirahsiao 發表於 2018-9-20 09:43
蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> ...

回akirahsiao大，有夢最美希望相隨!有空去各地參觀別人的庭園咖啡,也是一種樂趣!
我也是抱著這種心態，老婆娘家位於屏東萬巒，常常有空就到萬金、沿山公路或鄰近山上
附近喝咖啡 ，山林農莊民宿我好像也有逛過 ，只能說看別人經營的好，不代表
自己也能複製成功模式，謹慎評估，評估久了，顧慮太多似乎也磨耗了圓夢的勇氣，
身體力行，執行力十足，又背負著沒有營業經驗的風險，人生短短數十年寒暑，非得這麼複雜不可?
輕鬆過著田園愉快的生活(偶不會唱黃梅調 )，隨時出遊享受迷人風景和美食，逍遙快活!
看akirahsiao大專業評估分析，這年頭股票現金存款才是王道啊!擁土地只是讓人自我實現的成就感，
真的要整理農地，只有累人2字，口袋的深淺，代表著實力的差異(小弟口袋破洞) ，或許大大可以
大動工程，一次到位，省時省力又可以馬上和尊夫人享受田園風光的那份愜意與悠閒。

akirahsiao

2home 發表於 2018-9-20 10:51
不知一直流連忘返的原因為何？

1.現有保障現金流迷人，生意好，值得投入,不買可惜？

報告站長大大:

早放棄了! 是在建立評估模式! 想要預測會多少錢會成交! 多少錢買下風險較低?

因是原保地如大大所言硬體設備當耗材!何時可快速回收?

因農地&農舍已有一套模式判斷!而民宿未建立任何模式! 所以在努力建立中!

像無緣的那塊農舍估1600萬會售出! 所以出價 1600萬 ! 豬隊友反對所以無法斡旋!

隔一週別人 1660萬買走 ! 風味農地我成交當天還有人要去斡旋,好在我下手快!

2home

akirahsiao 發表於 2018-9-20 09:43
蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> ...

不知一直流連忘返的原因為何？

1.現有保障現金流迷人，生意好，值得投入,不買可惜？

2. 地點好值得投資？

3.休閒退休的大環境太棒了，保值，事業，自住皆宜，進可攻，退可守？

4,豬隊友不看好，越想要證明自己的想法是對的？

akirahsiao

水蛙 發表於 2018-9-20 09:10
擔心的是現金流回流不足，開咖啡店要投注大量資金，
首先要有建築物來充當店面(水泥、木造、輕隔間或貨櫃 ...

蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> 這點附加價值最高!給100分!

有夢最美希望相隨!有空帶嫂夫人去各地參觀別人的庭園咖啡,也是一種樂趣!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/14834

那個山林農莊附近好多咖啡園,風景還真的不錯,可以去參觀一下!

各地田園咖啡還真的很多! 站上也可能已經有人開了!

個人針對山林農莊這個case一直不斷修正評估,我們家豬隊友已經懶的理我!

但還是堅持習慣! 怎曉得不會剛好有一個沒他(山林農莊)的缺點,而優點差不多的 case !



目前評估分數不高! 不考慮介入! 胡大的意見實在太寶貴,完全無法忽略!

米粒大的意見是我最重視的,因為他是有實務經驗的人!

水蛙

2home 發表於 2018-9-20 08:07
我是覺得若有足夠的現金流進帳，應該很多缺點是可以忍受的，就像上班一樣，要不是老闆有發薪水，應該有 ...

擔心的是現金流回流不足，開咖啡店要投注大量資金，
首先要有建築物來充當店面(水泥、木造、輕隔間或貨櫃屋)，
在這邊要申請好像不容易，即便申請核可，使用目的(營業)也不符合
接下來可以撐多久?1年半內無法達到損益平衡是否還要繼續經營下去?
還想要周休2日 ，這種鄉下地方周一至周五有誰會來?
還想要效法彰化田尾公路花園買幾輛三輪車出租讓來客使用，
周邊景點有虎頭埤、新化老街，街役場及武德殿舊式日式建築群，
說真的新化老街有點短，台南天氣又很熱，只有假日有人潮，
真的可以經營咖啡簡餐嗎?
想要做沒有招牌考靠口耳或網路相傳的方式來經營，賣點的是田園造景
以及輕鬆悠閒慢活，會不會閒到成天打蒼蠅 ，
田園造景需要人力維持，擔任長工的我並不能放棄現有工作(穩定現金流)，
幫老婆圓夢需要多大的勇氣和付出是未知數，我最壞的打算是圓夢事小，
絕對不能拖累將來用來安定生活的基礎，即使天天打蒼蠅，也要把田裡打理好，
田園造景、種植有機蔬果，即使營業不善決定收起來後(算圓夢了)，也能變為私人招待所
親友、好友，HOME造訪聚會時，有著咖啡簡餐店的規格招待，應該相當不錯!(個人覺得這樣比較好)

2home

akirahsiao 發表於 2018-9-19 13:21
先說明一下,因是原民保留地,已放棄了!除非剛好2Home有人有辦法解決此問題!

站長大大及胡大及米粒大意見整 ...

記得以前前往觀霧的路上，蠻多民宿的，而且生意都非常好，後來有一次老天爺把雨倒在該區，連路都斷了，好久都沒修好，生意一落千丈，這些都是人為無法控制的因素。

2home

水蛙 發表於 2018-9-19 14:07
慘了!農地規劃
我老婆的夢想也是將來要開間咖啡廳，
看來要審慎評估了

我是覺得若有足夠的現金流進帳，應該很多缺點是可以忍受的，就像上班一樣，要不是老闆有發薪水，應該有七成的人對公司不滿，更何是開咖啡廳自己做老闆還多點成就感。

剛開始有熱血支撐，後來有現金流支撐。若有足夠現金流入帳又熱血未退，那就是人生最好的事業了

只是開店前多評估來客數及客層。。