房地價變動區

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房市／海歸派撐起豪宅半邊天　2007可望延續價漲量多格局
更新日期:2007/01/12 17:16 記者:記者曹逸雯／台北報導
2006年政治情勢儘管風雨不斷，但豪宅市場仍是豪氣逼人，在台商及海外華僑這群攜鉅資從海外回國投資的「海歸派」的大力支撐下，使得豪宅總成交金額大幅成長超過8成，每坪平均單價也有逾10%的漲幅，展望2007年豪宅市場，可望延續去年「價漲量多」的格局。

信義豪宅公佈的市場報告指出，去年4月的國共論壇釋出15項利多，顯示兩岸關係漸趨和緩，第2季台北市豪宅市場明顯呈現量價齊揚，除了成交件數比去年同期增加78%，總成交金額更超過去年同期的兩倍以上，第3季更是不畏政治干擾，再創新高，合計全年總成交金額成長85%，顯示去年豪宅交易量能持續擴張，買氣熱度不減，豪宅發燒的情況將可持續升溫延續到今年。

信義豪宅協理吳銘鴻表示，在全台一片豪宅熱的氣氛下，台商及海外華僑更是大舉回流再參上一腳，這群攜鉅資從海外回國投資的「海歸派」，專攻頂級、稀有豪宅，看中就買，一買就好幾棟，前所未有的投資兼收藏熱潮，使得信義豪宅2006年總成交金額比2005年同期大幅成長85%，平均單戶成交總價也上漲10%，而位於主要豪宅區內的個案，每坪平均單價更有10~34%不等的漲幅，且有價格越高漲幅越大的現象。

吳銘鴻分析，綜觀去年北部豪宅市場，豪宅銷售皆傳出佳績，而目前台灣最貴的豪宅預售個案「勤美樸真」更是未演先轟動，創下樣品屋未完工前就預約一空的記錄，每戶至少支付預約金在300萬元以上，由於鄰近大安森林公園，市場盛傳，最後幾戶的預定單價將突破120萬元，在惜售效應下，市場上運用各種關係現在也買不到，排隊等待洽購的客戶名單據說就有10多位！

吳銘鴻分析，「海歸派」買家足跡遍佈海內外，因此對高價位的房子接受度原本就很高，相較於香港、日本等亞洲先進地區的豪宅，一坪動輒2、3百萬，對這些海歸派而言，台灣豪宅一坪仍在100萬元上下，是「有夠便宜」。且這些財力驚人的買家，有9成是用現金付清，就算銀行主動開出好條件，還是賺不到他們的利息。

有了如此強大的買氣做支撐，展望今年豪宅房市，吳銘鴻樂觀的表示，在高鐵通車及豪宅個案熱銷題材帶動下，隨著政治干擾逐步降低、三通時程越來越近、保值土地更難取得，而大陸「宏觀調控」打壓房地產，也刺激避險資金回流，加上與國際水準相較，台灣豪宅房價相對偏低，種種支撐豪宅市場的力道，都讓金字塔頂端的客戶更加有信心，而今年大台北新推案豪宅總銷售金額將首度超過500億元，預估全台豪宅新推案總銷售金額將超過700億元，單價可望衝上歷史天價。

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房市／套房投資趨勢／小套房行情　5年來漲幅逾4成！
更新日期:2007/01/16 09:46 記者:記者曹逸雯／台北報導

在考量通膨保值、穩定租金收益以及投資門檻較低等因素，使得投資小套房成為上班族、菜籃族或退休銀髮族等小額投資者的重要理財工具，根據房仲業者統計，大台北地區小套房投資熱從92年開始，5年來成交行情漲幅已達4成以上，投資獲利相當高。

根據永慶房仲集團統計結果，95年台北市小套房平均成交單價每坪為36.4萬元，台北縣則為每坪23.9萬元，5年來成交行情漲幅已達4成以上，永慶房屋總經理葉凌棋表示，在套房產品熱銷的趨勢下，再加上房貸利率緩升，仍維持在歷史低點，去年整體套房成交成長率便高達6成5。

大台北地區小套房投資熱潮從92年SARS風暴過後即持續發燒，永慶房仲集團統計也顯示，台北縣市小套房成交量的成長率於92年有大幅成長，到93年達到高峰，呈現倍數成長，即使到了95年小套房成交量的成長幅度也都有不錯的表現，台北市成長率達65.7%，台北縣則為37.4%。

葉凌棋表示，政府優惠房貸從89年開始實施以來，低利率的房貸措施極適合小額投資者利用財務槓桿原理，操作小套房市場的投資規劃，由於大台北地區是全台就學以及就業市場集中的主要區域，因此租屋需求不斷擴增，造就小套房投資市場從92年以來的榮景時期，獲利空間平均可達6%至8%。

不過，在推案量部分則呈現下滑走勢，例如92年時有高達57.7%的成長率，93年下滑為36%，94年則再度下滑至21%，95年則已出現12.6%的負成長。

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房市／業者調查：房價看漲信心十足　南部地區最有信心
更新日期:2007/01/18 18:39 記者:記者曹逸雯／台北報導
根據一份由房仲業者所作的房價信心調查結果顯示，房價信心分數為116分，遠遠超過100分的起漲線，其中以南部地區的看漲信心最為強烈，桃竹苗地區最低，台北市則因短期房價漲幅已高，僅略高於桃竹苗地區。

有鑑於以往有關房價看法的調查都是由官方發布，永慶房仲網市調研展部特別針對受訪者對近3個月及未來1年房價漲跌趨勢進行調查，採相同計算方式與官方數據作對照。計算結果發現，全國受訪者看漲房價遠大於看跌房價，房價信心分數為116分，遠超過100分起漲線。

就各地區來看，全國各地區全面看漲房價，尤其是南部地區看漲信心最為強烈，房價信心分數高達122分；台北縣居次，房價信心也有118分；再其次是中部地區的116分；台北市則在房價短期漲幅飆高的壓力下，房價信心分數114分，僅略高於桃竹苗地區的111分。

永慶房仲網總經理廖本勝分析指出，整體而言，展望2008兩岸三通的遠景下，目前對房價看法沒有過度悲觀的理由。南部地區房市在94年高捷弊案中深陷谷底盤整，95年以來在政治信心逐漸恢復後，房市有逐漸回穩跡象，特別在95年年底高鐵試營運及高捷紅線試營運通車逐步帶動下，高雄市成交價量由黑翻紅，帶動南部地區整體房市發展。

至於信心較低的桃竹苗地區，主要是因為市場供過於求，看漲信心沒有那麼強烈。台北市部分應該還是受到高房價影響，而一般家庭薪資水準並沒有明顯增加所致。

阿俊

是全省的房價都會漲...為什麼呢..
答案是....
營造部份..税務方面課稅增加囉....健保增加..顧主的負擔額也增加囉...這是全省方面...
宜蘭方面呢..
水利單位強制每位於1/1日申請建照者..全部要向他們申請繳納污水排放費...預計每戶要繳2萬...
本來宜蘭的獨棟斜屋頂房屋..去年大約5.6萬一坪...今年開始每坪要6萬囉.......羊毛出在羊身上囉...
政府一個政策..比鋼筋漲價更可怕.....

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房市／捷運、聯絡道等交通建設帶動下　內湖地區房價飆漲
更新日期:2007/02/05 10:41 記者:本報訊
在捷運內湖線、康湖聯絡道等重大交通建設陸續施工中及完工，及內湖科技園區帶來龐大就業人口及購屋需求的帶動下，內湖地區房價飆得凶，2006年上半年，文德路的房價還在35萬元一坪；下半年起，新推預售指標案如「長虹凌雲」及「華固碧連天」兩案的房價，已推至一坪48萬元的新天價。

另一個熱門的房市路段，就是民權東路六段，2006年下半年以來的房價也是不遑多讓，前陣子推出的「華固名人道」，房價正式站上4字頭，較今年上半年的房價38萬元，足足漲了18%，在大台北區路段漲幅排行第10名，表現也是相當搶眼。

東森房屋內湖加盟店店長陳祥祐表示，內湖地區的住家房市區塊，大致可以切割成三大塊，第一是美麗華購物中心周邊，一直到文德路、內湖路內湖科技園區邊緣的西湖地區；一塊是原來內湖德安百貨、大湖公園周邊的傳統商圈周邊；另一塊則是以哈拉影城為中心的東湖地區。

陳祥祐說，在房價上面，受到捷運內湖線開發案，還有內湖原有的優越生活環境的影響，西湖地區以及內湖德安商圈，已經在前兩年反映了一波漲勢，目前西湖、內湖的公寓房價在27、28萬/坪左右，最高成交到30萬/坪。電梯華廈則成交到30∼35萬/坪之間，以一般3、4房自住需求為主，也有套房投資客出現。

值得注意的是，位於內湖德明技術學院前，基地廣達4,800坪的遠雄建設百億重案，明年329檔前將公開，目前喊價已至60萬/坪，頗有改寫路段行情新高的機會。看來，內湖這一波房價的漲勢，還是會持續上漲。

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房市／95年全台住宅供過於求3.9萬戶　北市仍有9萬缺口
更新日期:2007/02/09 15:24 記者:記者曹逸雯／台北報導
根據內政部營建署資料顯示，95年底台灣地區住宅存量數約740萬餘戶，較家庭戶數多出3.9萬餘戶，較94年增加46.76%，顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面，且有略為擴大之勢，不過，台北市仍呈現「供不應求」，住宅缺口近9萬戶，台中市則是「供過於求」最嚴重的區域，住宅過量6.2萬餘戶。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，住宅餘絀數為住宅存量數與家庭數戶比較後的結果，可顯示區域住宅市場的供給及需求狀況。從歷年住宅於絀數來看，89年以前，全台住宅呈現大幅供不應求情況，但因88年全面實施容積率管制後，引發一波建商搶照、搶建的風潮，導致從90年後大量成屋投入市場，住宅存量數大幅增加，形成全台住宅供需大反轉，供過於求的落差擴大到最高點，約24.2萬餘戶。

廖本勝分析，91、92年全台住宅供過於求的落差仍有18萬餘戶，應也是反映全面實施容積率管制的搶建風潮，到93年後，建商搶建潮稍熄，住宅供需失衡情況略為好轉，94、95年的全台住宅餘絀數已降至4萬戶以下，近年來整體供需之間有逐漸走向平衡的趨勢，但區域來看，部份主要都會區的住宅供需求落大仍大，人口分布不均則是主要因素。

根據永慶房仲集團統計顯示，全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的首位為台北市，到去年底，台北市的住宅存量數為85.2萬餘戶，但家庭戶數卻高達94.1萬餘戶，顯示台北市的住宅缺口高達為8.9萬戶。

廖本勝認為，台北市為全國首善之都，各項行政資源豐沛，工作機會相對多元，吸引外來人口移入，導致人口戶數高度集中，呈現每年緩步增加的趨勢，95年底，台北市戶數的年增率為0.87%，但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和，雖然預售推案量仍呈平穩成長，但始終趕不上戶數的增加，因此，顯現出高度「供不應求」的局面，也形成台北市房價大幅飆漲的情況。

「供不應求」前五名的其他地區，則多集中在南部縣市，依序為高雄縣、雲林縣、台南縣、高雄市，廖本勝指出，從過去經驗來看，住宅餘絀數達5萬戶以上時，住宅市場供需失衡的狀況較為明顯，南部地區這幾個縣市住宅餘絀數的差距戶數皆僅1.3萬至2.5萬戶之間，供需失衡情況不算嚴重，但也不易帶動房價起漲。

不過，相對而言，北部地區的台北縣以及桃園縣，於民國88年還呈現住宅高度「供給不足」狀況，住宅缺口分別為8.3萬餘戶以及4.2萬餘戶，但經過一波的搶建風潮，到去年底，住宅餘絀數分別達5.9萬餘戶以及5.6萬餘戶，呈現嚴重「供過於求」的情況。

廖本勝指出，屬於台北市衛星城市的台北縣以及桃園縣，人口戶數逐年呈現快速增加的趨勢，因此受惠於需求擴增的利多因素，再加上全面實施容積率管制措施，吸引建商一波一波的進駐搶建，而種下近5年來餘屋過剩，導致房市供需失衡的主因。

台北縣因平均房價比市區便宜一半以上，以及捷運網絡逐步貫穿主要都會區域，對住宅存量去化來說，將有所助益；另外，隨著高鐵通車以及機場捷運的動工興建，縮短桃園與台北市區的通勤時間，也將可促使桃園高餘屋量獲得去化的出口。

至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市，廖本勝表示，近年來在中科、高鐵等利多推波助瀾下，台中房市熱度持續燒旺，建商積極投入佈局，尤其台中七期重劃區，以及經國、美術園區等綠園道區，成為台中住宅的推案重心，在建商搶建風潮不減的情況下，台中市95年底的住宅存量數高達41.5萬餘戶，但家庭戶數僅35.3萬餘戶，住宅餘絀數達6.2萬餘戶，「供過於求」的情況特別明顯。

廖本勝表示，台中市房價在餘絀數量不減的情況下，要高漲確實不容易，但未來隨著高鐵通車效應逐漸發酵，北客中移的趨勢浮現，且科學園區帶來更多的就業機會，帶動人口數增加，再加上政府兩岸通航政策一旦解禁，台中市將成為兩岸通航重要港口，台商進駐意願提升，將可使得台中市的量體獲得快速去化的機會。

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五年去化近八成　房仲：逾放屋剩7.3萬戶！
更新日期:2007/02/14 17:30
全台「逾放屋」情況進一步改善。根據房仲業者估計，到去年底為止，全台「逾放屋」還剩下7.3萬戶，創下民國91年以來的最低紀錄。業者預期，今年「逾放屋」的數量還會進一步下降，有助房地產市場回歸基本。（何宏儒報導）

根據金管會的統計，截至去年底為止，本國銀行整體放款總額17兆1,825億元，其中逾放金額為3,661億元，逾放比為2.13%。以不動產在銀行整體不良債權佔6成的比例來計算的話，逾放不動產總額達到2,196.6億元。如果全部換算為住宅產品，並以每戶平均300萬元來計算，到去年底為止，全台「逾放屋」達到73,220戶左右。

信義房屋不動產企研室協理張欣民表示：國內「逾放屋」的數量，在民國91年第一季的時候曾經創下33.5萬戶的最高紀錄，到去年底只剩下7.3萬戶，等於在5年內去化了7成8。隨房地產景氣持續，以及金融機構努力轉型成為金控，業者預期：「逾放屋」的數量今年可望進一步下降，有助房地產市場回歸基本面。

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年後新推案成長三成　329檔預期爆大量！
更新日期:2007/02/14 18:00
根據房地產業界估計，農曆年後，北台灣的新推案量高達8百多億，比去年同期成長三成。由於舊曆年後就開始「出量」，業界預期：年度第一大檔期「329檔」應該會爆出大量！（何宏儒報導）

根據市調單位《住展》雜誌的統計：農曆年後到329檔期之間，北台灣房地產市場約有838億的推案量，比去年同期的643億成長了3成，預料今年329檔將再爆大量。

《住展》雜誌研發長倪子仁指出：儘管部分地區出現供過於求和房價回檔的隱憂，不過統計顯示：北台灣到去年底為止，新成屋的餘屋量大約2萬5千戶，累計未賣出金額1,900億，賣壓還不算太沉重。

舊曆年後房地產的推案和銷售情況，不但是年度第一大檔期329檔的前哨站，對全年房地產走勢也會產生一定的影響力。他預期：今年房地產市況仍將延續去年「北部中部熱、南部冷」的整體趨勢。而在九天年假結束後，新一波的推案熱潮即將開打！

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北市餘屋不到6百戶　房價易漲難跌！
更新日期:2007/03/01 14:30
一項針對北台灣房地產所作的調查結果顯示：過去兩年市場餘屋數量，總計2萬5千戶左右。其中，最具指標意義的台北市，餘屋數量還不到6百戶。需求旺盛的結果，也難怪房價走勢一路漲上去！（何宏儒報導）

餘屋量的多寡，對房地產區段走勢必產生一定的影響。《住展》雜誌統計指出：過去兩年北台灣五大區塊當中，以基隆的餘屋量最少，只有498戶、40.8億元。而在最具指標意義的台北市，餘屋量也只有592戶、138.6億元。從台北市房地產這麼旺盛的需求看來，預售和新成屋的價格屢創新高，當然也就不足為奇！

至於台北縣的餘屋數量，過去兩年累計7,208戶，其中又以林口和三峽，分別達到1,105和1,067戶最多。《住展》雜誌研發長倪子仁表示：林口、三峽會有較大的餘屋量，與當地造鎮，引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關。

由於預售市場持續帶動新成屋市場的銷售，北台灣餘屋量每季頂多增加兩千戶，他認為：除了桃園之外，餘屋賣壓並不算沈重。他舉例：儘管三峽仍有餘屋上千戶，但近期的去化速度出現加速跡象，房價也應聲止跌轉穩。他認為：供需失調的情況正在逐漸改善中。

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股災效應　房仲：投資客短期縮手！
更新日期:2007/03/01 19:00
全球股災導致台股應聲重挫，對國內房地產市場會不會有影響呢？房仲業者認為：投資客佔台灣房地產成交比重已經達到兩成，短期之內可能因為資金被股市套牢而延遲進場，影響商務套房、店面和出租型產品的交易情況。不過業者判斷：相關效應來得快去得也快，三月中旬一切就會非常明朗了！（何宏儒報導）

投資客的進場意願，向來是帶動房地產市場氣氛的一大關鍵。全球股災造成台股狂潟，永慶不動產董事長廖本勝指出：部分投資客資金遭股市套牢，短期之內可能會造成房地產市場投資延滯，但是時間不會太長。

他表示：國內房市近年來投資型客戶的比重不斷提升，以成交比重來說，民國90年的時候，投資客大概只佔7%，到去年則增加到兩成左右；而如果以投資金額來看，投資客的比重甚至高達三成。

由於投資客通常著眼於商務套房、店面和出租型產品，面臨全球股災，他認為：相關產品可能出現投資進場延滯的效應。不過他同時表示：國內經濟基本面並沒有什麼變化，儘管股市相當敏感，但影響頂多幾個禮拜的時間。他認為三月中旬以後，情況就會非常明朗了。