階段性理財法 提早為退休金佈局

Vicky

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1. 鶯歌(朋友) 三間出租中 :

三間總購買金額是440萬，每月三間總租金是19,000元，
年利率是5.1818%
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2. 基隆山海關(媽媽) 兩間出租中 :

兩間總購買金額是125萬，每月兩間總租金是10,500元，
年利率是10.08%
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3. 屏東長治(朋友) 一間透天厝出租中 :

購買金額800萬，每月租金是6,000元，
年利率是0.9%

kevin

post by ""山林雅境""
1. 鶯歌那位朋友有三間出租中 : 三間總購買金額是440萬，每月總租金是19,000元:如果是單間的價格,年率是15.54%,若是三間總租金收入19,000元,年率是5.1818%

2. 基隆山海關是我媽媽的套房，兩間出租中，兩間總購買金額是125萬，每月總租金是10,500元:如果是單間的價格,年率是20.16%,若是二間總租金收入10,500元,年率是10.08%,看起來您家族算是理財專家了,哈哈,恭喜

3. 屏東長治那位朋友一間透天出租中 : 購買金額800萬，每月租金是6,000元.:年率是0.9%,屏東長治租金受入好低喔

山林大哥動作真快!! 呵!!

還要扣掉通澎唷!!稅金都還沒有算!! 所以大概可以比較評估什麼樣的投資工具最有效益!!

另外我回家再找找公式!! 記得上那堂投資學時,一堆公式,幾乎睡著!!為了要對得起自己,回家要用功一下了!! 呵!!

山林雅境

以租金大概比較高低啦,若是學投資會計的,我算的準會被罵,在股市我也懶得跟學院派的討論,原因是:算了再精密,他們就是算不準時機,總是事後陣陣有詞,也難怪啦,大家只是要上班混飯吃.只是苦了投資人.

kevin

post by ""山林雅境""
以租金大概比較高低啦,若是學投資會計的,我算的準會被罵,在股市我也懶得跟學院派的討論,原因是:算了再精密,他們就是算不準時機,總是事後陣陣有詞,也難怪啦,大家只是要上班混飯吃.只是苦了投資人.

山林兄所言甚是!! 投資的時機是最最重要的!! 如果以學院派角度看,投資時機還牽涉到總體經濟學等數據,什麼CPI,貨幣供給額等等一拖拉古!!搞得人頭昏腦悵!!但也沒個準!!

其實課堂上的老師也說過,以股市而言,股價的評估看得是未來,不是現在,基本面的分析也不過是參考!!! (當下覺得,還是睡覺好了,不用學了!!)

所以才說人算不如天算!!宿命一點看!!人一輩子有多少都是天注定,活得快樂最重要!!呵！！　^_^

harry

買一間房子100萬,
出租 月租金 5000元 ,
先不管其他開銷(稅金,修繕.....),
年報酬 為 6%,
如果跟銀行貸款,
目前利率大約為3%,
100萬全貸,
報酬率 你們認為是多少? ----(無限大,分母為0)
所以,如果租金報酬大於貸款利息,
你們會如何選擇? :

kevin

post by ""harry""
買一間房子100萬,
出租 月租金 5000元 ,
先不管其他開銷(稅金,修繕.....),
年報酬 為 6%,
如果跟銀行貸款,
目前利率大約為3%,
100萬全貸,
報酬率 你們認為是多少? ----(無限大,分母為0)
所以,如果租金報酬大於貸款利息,
你們會如何選擇? :

這個是假設:

1. 房子一直有人出租, 這個多少有變數!!
2. 利率不會走升 ,答案是利率隨著通澎急劇升高走升
3. 還是要算年利率,不一定是無限大,因為你也投了100萬,如果看走了眼,未來值是0,那麼報酬率不會是無限大,這個也有運氣因素!!
4. 銀行逾放比可以一直持續這麼玩下去...,答案是管制趨嚴
5. 計算投資報酬率,還是要計入成本!!否則就是感覺上佔便宜而已!

所以時機,運氣,投資眼光等,都是不得不考量的,若以學院派觀點,計算投資報酬率不會有無限大的,要套用公式及各方面條件,以計算現值及未來值,以做為投資決策的參考!!(一定會有個數字出來,再來比較何種投資方案最適合,同時要配合自己的個性,選擇保本型或積極型的來投資)

以上個人觀點,或有謬誤,僅供參考!! 投資嘛,本來就是個人選擇,自己高興就好,有賺錢就感謝祖上有德,沒賺錢也沒關係!!再賺就有!!至少賺到經驗!!

harry

沒錯 這只是一個假設,
再加入一個假設,
如果真的有100萬,
會去還清貸款,
還是把100萬存入定存,
存入定存後 原本的 6%-3%+2%=5%
當風險產生時(房屋租不出去,貸款利率調高,存款利率沒跟上)
可以馬上還清,避免房屋被拍賣,
是否可以相對安心,
預估不到14.4年就又有另一個100萬生出來了(72法則),
風險依然會有,這是沒有辦法避開的.
:cry:

kevin

post by ""harry""
沒錯 這只是一個假設,
再加入一個假設,
如果真的有100萬,
會去還清貸款,
還是把100萬存入定存,
存入定存後 原本的 6%-3%+2%=5%
當風險產生時(房屋租不出去,貸款利率調高,存款利率沒跟上)
可以馬上還清,避免房屋被拍賣,
是否可以相對安心,
預估不到14.4年就又有另一個100萬生出來了(72法則),
風險依然會有,這是沒有辦法避開的.
:cry:

通澎也要計算!!
假設現在2%,明年假設3%,後年起到第14年,都算4%好了,
14年時,平均通澎便是[ 2%+3%+4%(12)]/14= 3.78%(左右)

實際拿到的利率是 5-3.78= 1.22%而已

同時,14.4年後的100萬,其未來值也不等於100萬了,至少被通澎吃掉了一些!!

harry

post by ""kevin""

通澎也要計算!!
假設現在2%,明年假設3%,後年起到第14年,都算4%好了,
14年時,平均通澎便是[ 2%+3%+4%(12)]/14= 3.78%(左右)

實際拿到的利率是 5-3.78= 1.22%而已

同時,14.4年後的100萬,其未來值也不等於100萬了,至少被通澎吃掉了一些!!

我這個大外行,(非科班出生)
或許沒有計算這麼多,(對理財沒什麼概念)
只是努力的讓房租還清貸款,(利率低)
購買的時機也還算不錯,(房地產不景氣+921+SARS後)
地點也是熱鬧的地區,(租金高)
相對的報酬率也比上面形容的好,
不到10年的時間內,
債還完了,(房租自己還的)
現在還有出租中,(有些變現要打造桃花源)
這樣我也就滿足了.
透露一點....
有空可以請教牛哥,
他超利害的,
報酬率超高的. :shock:
可是他玩的,我也不敢試. :roll:

Vicky

我的想法跟Kevin相同，因原油每桶現在已漲到75美元，
通澎急劇升高，我判斷未來銀行的利率會一路走高。
如果有100萬，我會選擇清償貸款，而非將100萬存入定存，
現在我也是以清償銀貸為首要工作。 :roll:

我個人是不敢嘗試高槓桿的理財方式 ops: ，
近日一位友人在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房已出租，

他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬，

這樣子高槓桿的理財方式，請問划算嗎? 算的出年利率嗎? :shock:
我一直想不通到底划不划算? 納悶中!! ops: