城鄉均衡發展vs.金融風險集中 ──避免南韓式的房地產政治風暴

Shifoo

政院打炒房 祭出組合拳

行政院「打炒房」動起來，祭出抑制炒房組合拳。內政部已將「實價登錄地政三法」重送行政院，最快這兩周可送立院審查；國發會也積極研議房地產景氣指標，作為政府監看房價參考指標；內政部則大動作出手稽查預售屋，要抑制紅單炒作亂象。

近期房地產市場升溫，房價議題再度成為輿論熱點，也引起政府關注。據了解，行政院自6月起，即藉由於疫情紓困時成立的跨部會融資平台，關注近期湧入台灣的熱錢，是否對我國房地產價格造成影響。

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Shifoo

「防止炒作」與「金融穩定」是當今房產政策的重點

另外尤其重要的是，政府必須確保金融市場長期的穩定發展，避免龐大資金育養出房地產炒作的怪獸。房地產炒作手法雖多，但是任何一個手法都需要銀行資金挹注，因此從資金源頭嚴格管控，無疑是最有效的政策工具。銀行資金湧入房地產市場的趨勢已經快速上升，今年九月，全體銀行購置住宅貸款增加7.81兆元，建築融資餘額也增加了2.32兆元，房貸餘額年增率7.65％創下13年來的新高，而建築貸款年增率持續創下15％以上、不動產貸款佔GDP比重超過50％，所有趨勢都在持續上升，資金湧入提供房地產炒作火藥的警訊已經極為響亮。

傳統中央銀行從存款準備率來控管資金總量，銀行監理單位則用限制房貸政策來遏阻銀行資金流向，但是這些傳統政策工具都因為全球零利率而失效，近年各主要國家央行發展出升級版的選擇性信用管制工具，稱為「總體審慎政策與工具」（Macro-prudential Policies），包含對銀行貸款成數（loan-to-value, LTV）與負債對所得比（debt-to-income, DTI）等指標設定上限，這些從總量管制出發的政策，一方面可以抑制資金需求龐大、高價的都市豪宅炒作，另一方面不至於打壓低價、需要城鄉均衡發展的新興地區，更得以控管資金總量，避免泡沫後的金融體系風險。

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Shifoo

打房，不能只有囤房稅

因此，即使財政部把囤房稅提高，結果也不會造成囤房者真正的壓力吧？更何況，房價會不正常的上漲，最需要防堵、壓制者，該是房市投資客；炒房者多是短期進出，沒有人會長期持有房屋，把房屋稅提高幾個百分點，對壓制投機影響，坦白說，效果就算不是全無，也是少到難起嚇阻作用。

真要「健全房市」、避免房價再飆漲，首要之務就是斬斷投機客進場的誘因─簡單講就是讓難進場、缺乏誘因進場。前者主要就是從金融面下手，央行的選擇性信用管制，確實可減少甚至斬斷投機客最重要的金源─沒有人是拿百分之百自有資金來投機的，投機客取得的房貸成數降低，就是減少其炒房作亂的子彈。

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Shifoo

央行打炒房 查銀行放款

中央銀行加大力度遏制炒房，昨（19）日再找八家銀行高層「喝咖啡」強調三個提醒，包括授信勿過度流向不動產放款助漲炒房、銀行對借款人充分揭露貸款負擔資訊、引導資金投入實質投資；另外央行還透露近期已動起來「查炒房」，實地稽查銀行不動產貸款承貸情況。

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