農委會與農民做對？

阿俊

這篇文章說的很好...謝謝你的分享

post by ""leo""
轉錄今周邦報導買農地、蓋農舍　上班族一圓田園豪宅夢！
更新日期:2008/01/02 14:53 今周刊撰文．李建興
《農業發展條例修正草案》已逕付立院二讀，計畫將農地興建農舍的面積限制大幅縮減，在社會上引起正反雙方交相角力，掀起眾人對於農地的注意；其實農地除了蓋農舍，也有營業、保值、節稅和資金財庫的功能，只要夠聰明，不管法令修正與否，都能靠農地成為理財贏家。


周六清晨，儘管寒冷的東北季風吹拂著半山腰上的桃園楊梅小鎮，五十九歲的羅美華仍趁著假日，一早就和老公驅車上山，身著單薄工作服，拿著剛漆好的木條，一樁一樁地釘在花圃外圍。圈成的色彩鮮豔園地，與身後正在施工，由紅磚瓦砌成的小屋，形成一幅美麗的景致。築夢 退休前十年開始規畫


雖然山風讓她不時打著哆嗦，但站在兩年前買下的農地，眼看著過自己辛苦打造的夢想新樂園，就要在退休前實現，陽光旋即從這對夫妻的臉龐綻露而出。


其實，這已經是羅美華夫婦圓夢計畫的第十年了。自小生活在務農家庭，內心對「採菊東籬下，悠然見南山」的日子有著深刻的憧憬。雖然成年後與先生在都市裡打拚，掙得了一小筆的積蓄，也在桃園市鬧區中住了幾十年；但他們腦中始終夢想著回鄉頤養天年，於是從退休前十年，就毅然展開築夢計畫。


由於預算有限，羅美華原本想物色三、四百坪的土地，但多年來尋尋覓覓卻始終沒有進展，加上二○○○年立法規定，興建農舍的農地面積至少得七百五十六坪，使得羅美華的計畫一度延宕了好幾年。


在這期間，她一面等著法令鬆綁、一面辛苦攢錢，直到○五年，在朋友引薦下，相中了這筆位於楊梅、占地八百多坪的農地；雖然超出預算，但眼看著圓夢大限將到，只好忍痛買下，終於向築夢之路跨出了一大步。


政策變 重燃築夢熱情


兩年來，羅美華與先生就這麼一磚一瓦地拼湊出心中的天堂。雖然近來農舍興建限制可望放寬，讓羅美華有著「為時已晚」的扼腕；但自力造屋造出心得的她，就不斷地鼓吹周邊的樂活族加緊買地築夢，甚至自己也重燃看地的欲望，還想用剩餘的積蓄買一塊三百多坪的農地，等待政策一開放，再築第二個夢想屋。


十二月十二日，《農業發展條例修正草案》在立法院進入二讀程序，興建農舍的農地面積可望由原本規定的至少○．二五公頃（約七百五十坪），大幅放寬至○．一公頃（約三百坪）。這個法案引起各界熱烈討論，政策的新方向重燃了許多「農村樂活族」的夢想熱情。


處理多樁農地買賣的銘法法律事務所所長陳昌煥，近來即目睹不少「豪情買地」的個案。


他描述，前不久一位趁長假回員林老家看地的台商，一直想在家鄉蓋一棟三百多坪的超大豪宅「光耀門楣」；當他看中一筆位於省道旁的農地時，立刻委託陳昌煥辦理。雖然這筆土地，是當初買主向銀行買下的不良債權，交易程序複雜；但該名台商仍堅持以每坪八千多元買下——足足比原地主的買價高出一倍。


在當地居民議論紛紛時，該名台商卻一派輕鬆地說：「驚啥！土地越來越少，就越值錢，更何況，等到政策放寬，會有更多人搶著要！」


「瘋農地」，在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出，雪山隧道通車前，就有不少台北人來宜蘭買農地，如今，「法令一通過，農地至少漲三成！」林晏弘預測，農舍興建門檻降低後，農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應，未來增值可期。


「農地就像個未被挖掘的璞玉，這次只是意外被發現了！」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為，其實不管政策修不修改，由於農地是有價資產，在通貨膨脹、土地稀有的時代，低價的農地原本就潛力無窮；只是藉由此次議題炒熱，錦上添花罷了，「其實許多內行人早知道農地的妙用，買地致富了！」


生活 凡人的烏托邦


許調謀的說法，似乎可在主計處的統計找到呼應。在農業產值不斷萎縮時，○五年全台擁有耕地的戶數，較二○○○年逆勢成長一一％，達六十七萬戶，足見農地轉熱早已不是新聞。


「凡人的烏托邦、富人的守財奴、商人的提款機、主人的聚寶盆」，對於農地的「妙用」，許調謀以這首四句聯，詼諧地點出農地能在「生活、節稅、保值、金流」四大層面活用的機能。


「農舍根本就是『平凡人的豪宅』！」提起農地，全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法；他表示，由於「樂活主義當道」，在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。


根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現，遠離都市的宜蘭和南投，○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成，宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣，其中多數是台北客貢獻。


另外，永慶房仲網所做的網路民調也顯示，七三％的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求，因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一，在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」，總價往往不到一千萬元，相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元，顯得物超所值；加上在農地上自力造屋，房子方位、設施配置都可量身打造，在「平價豪宅」的誘因下，農地，就成了平凡人圓夢的標的。


正因為如此，不少腦筋動得快的建商更改買農地，在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設，董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地，推出四戶百餘坪的農舍豪宅，開價高達二千多萬元，卻仍然吸引大批樂活族詢問。


隨著田園熱，利用農地經營民宿、休閒農場，則成為農地的第二個妙用。


營業 主人的聚寶盆


根據○五年主計處所作農林漁牧業大普查發現，台灣從事休閒農牧業的家數已達二千一百零二家，每家年收入更已達二百萬九千元。同時，另一項數據也指出，儘管近來台灣觀光產業外國人來台數量衰退，但休閒農業卻一枝獨秀，逆勢快速成長。以○七年來說，外籍觀光客參訪休閒農場已破四萬人大關，創下二億元產值，足足是○四年一千三百到訪人次的十多倍。


一九七三年出生，當過婚紗攝影師的蔡千民，○三年時就因為看準了「農村休閒」的熱潮，在桃園大溪附近花了數百萬元低價購下了數千坪的農地。除了開設餐廳，還將整個農地闢為休閒農莊。


因為餐廳的造景成功，不僅遊客如織，許多婚紗業者也慕名前來；而幾年前因偶像劇《天國的嫁衣》在此拍片大紅後，更成為電視圈爭相租借取景的熱門景點，收益豐厚。


財庫 商人的提款機


對於拿農地來生財，葉春智則進一步指出，由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》，未來經營民宿只要房數不超過五間，可以免申請商業登記；這對於有心在農村經營事業的人，無異大開方便之門，農地的價值將更上一層樓。


然而農地的魅力除了「生產」，由於土地原本即為有價不動產，一旦懂得善用，更是個理財的好工具。


「好的農地不僅可以保值、增值，更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途，許調謀以一位企業家朋友為例，據說這位企業家多年來即熱中於農地投資，除了由於眼光精準，部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高，高價賣出，大撈一筆外；聰明的他，更將手上未賣出的農地充當提款機，當有資金需求時，就作為擔保品向銀行貸款，因此多年來，該名企業家資金水位不虞匱乏。


節稅 富人的守財奴


不過，有趣的是，除「救急」，對於許多有錢人來說，農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析，由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件，因此不少人就購買農地作為避稅的管道，他就曾經見過一樁有趣的案例。


住在台中市的某著名地主，家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地，原本生活淳樸的他，卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展，農地變建地，價位驚人，一下躍為富甲天下的「田僑仔」。


但，幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世，雖然留下大筆財產給子孫，卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅；於是，他找來律師商量，決定將大量購置農地作為節稅工具，前一陣子這位地主辭世，果然省下巨額的稅負。


「總之，農地不僅可以『救窮』、『救急』，又能『守財』，端看主人如何活用了！」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出，儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交，但惟一可以肯定的是，農地將是無可取代的寶藏，就看聰明的你，如何運用了。（本文節錄自576期《今周刊》）


http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080102/17/r45v.html

佾雲

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這篇文章說的很好...謝謝你的分享[quote]post by ""leo""
轉錄今周邦報導買農地、蓋農舍　上班族一圓田園豪宅夢！
更新日期:2008/01/02 14:53 今周刊撰文．李建興
《

另外，永慶房仲網所做的網路民調也顯示，七三％的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求，因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一，在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」，總價往往不到一千萬元，相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元，顯得物超所值；加上在農地上自力造屋，房子方位、設施配置都可量身打造，在「平價豪宅」的誘因下，農地，就成了平凡人圓夢的標的。


ttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080102/17/r45v.html

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不過這點就有點耐人尋味了.

可見記者一定沒有加入 2Home 的忠實會員.

七百多坪可以蓋個二百坪?   :roll:
總價不用 一千萬 ?  :roll:  :roll:

1000 =  4.5萬 X 200坪 + 100萬 (地).

不知道那裡可以找到如此良地蓋豪宅.  

現在終日為房子的錢苦惱的窮地主留.

doze

post by ""佾雲""
不過這點就有點耐人尋味了.

可見記者一定沒有加入 2Home 的忠實會員.

七百多坪可以蓋個二百坪?   :roll:
總價不用 一千萬 ?  :roll:  :roll:

1000 =  4.5萬 X 200坪 + 100萬 (地).

不知道那裡可以找到如此良地蓋豪宅.  

現在終日為房子的錢苦惱的窮地主留.

是室內實坪兩百..建地七十坪內就可以辦到了

如果兩分半300萬內, 再加上一般的建築材料(工法)

一千萬以內應該不是太難

------------------
不過我最近看了一些裝潢雜誌
最新的目標是在未來的家裡裝設可自動升降的安全梯, 平時還可當電梯
還有可以回流台電貼補家用的太陽能板
怎麼算....都還是得努力賺錢啊~~~ :roll:

佾雲

Doze 大大,

其實本身實際下去訪查, 還是有一事不解.

如你所言:

2分半 : 300 萬 (含整地),
         山坡地便宜, 但整地貴
         田地地貴, + 園藝
        (合理)

1000 - 300 = 700
700 / 200 = 3.5 萬/坪
小弟不知的是那一種工法能將預算壓至這麼底.
從 RC ==> 木屋 ==> 輕鋼構,  :roll:  :roll:

再者農舍應最多只能蓋 150坪建坪, 200 坪似乎有違法之嫌.

當初也是被誤導可以少少的金額滿足願望,

誰知這其實是個無底洞.  CoCo 少不了.

Eyesman

如果是自力建屋...只有料錢 :roll: 不知能否辦到？

還有佾雲大哥四口之家
建築應該不需要擴大到百坪以上這麼緊繃吧

個人比較渾沌一點的想法......1個人10坪 :
所以建一個實坪40的房子應該就夠家庭用了

阿俊

post by ""佾雲""
Doze 大大,

其實本身實際下去訪查, 還是有一事不解.

如你所言:

2分半 : 300 萬 (含整地),
         山坡地便宜, 但整地貴
         田地地貴, + 園藝
        (合理)

1000 - 300 = 700
700 / 200 = 3.5 萬/坪
小弟不知的是那一種工法能將預算壓至這麼底.
從 RC ==> 木屋 ==> 輕鋼構,  :roll:  :roll:

再者農舍應最多只能蓋 150坪建坪, 200 坪似乎有違法之嫌.

當初也是被誤導可以少少的金額滿足願望,

誰知這其實是個無底洞.  CoCo 少不了.

合法農舍可以蓋150坪沒錯..但其中不含陽台(可約多15坪)屋突(看建築師功力)
那個記者的營建成本應停留在93年代..現在RC獨棟農舍營建成本約在6.5萬 /坪左右..93年間是3萬一坪

光速莎莉

年初去朋友家看他的新房子，
前年買５００坪農地用前地主名自已蓋了一棟２Ｆ共１００坪農舍，
向建築師買現成的圖，
從買材料．叫工到工地主任自己一手包辦，
ＲＣ結構每坪花了不到３萬５，
如此作法省錢但自己就很辛苦，
有一年的時間都耗在那裡，
而且常叫不到工

佾雲

這樣真的可以壓到 3萬5ㄚ,
只是不知品質如何?
這樣的價格是含做到什麼程度.
一般外面目前的價格: RC 6 ~6.5
應是指含所有之硬體設備 (衛浴, 磁磚, 外壁等)

光速莎莉

剛開始我也不信
但他說之前也拿圖給營造商估過
全部承包每坪報價在5∼6萬之間
但因為自已已經蓋過2棟房屋及2棟廠房及1棟辦公室了
所以知道營造商初估毛利都抓30%左右
--承擔一些風險且也得保固及建築時間在一年以上--
在扣掉工地主任.會計等一些人事費用(一年也得80萬以上)
所以真正的營建成本實際上並不高
你如果向建築師買圖時,裡面需多少材料會告訴你

例如電線全部成 5.5以上

對我來說很心動,很想也仿造一下
但朋友提醒我
第一自已要有時間可以耗在那裡
第二營造商也有自已的專業在
　 如果對建築不內行千萬不要試
　有些小地方那些建築工人或水電不會告訴你
　等發現問題讓你再敲掉重作
　他們可以多賺一些工錢
　那我們會浪費許多冤枉錢
第三另一方面在整合各種工人時會浪費很多時間
　因為他們會各堅持已見

所以多花些錢把燙手山芋讓別人來做
可以省更多麻煩
這是朋友給我的建議！

現在我的做法是只要知道那裡有工地
都會跑去問．看房子
多知道別人的做法或許那天真的可以比照！

阿俊

post by ""佾雲""
Doze 大大,

其實本身實際下去訪查, 還是有一事不解.

如你所言:

2分半 : 300 萬 (含整地),
         山坡地便宜, 但整地貴
         田地地貴, + 園藝
        (合理)

1000 - 300 = 700
700 / 200 = 3.5 萬/坪
小弟不知的是那一種工法能將預算壓至這麼底.
從 RC ==> 木屋 ==> 輕鋼構,  :roll:  :roll:

再者農舍應最多只能蓋 150坪建坪, 200 坪似乎有違法之嫌.

當初也是被誤導可以少少的金額滿足願望,

誰知這其實是個無底洞.  CoCo 少不了.

農舍雖說實坪是150坪沒錯..但+陽台可以15坪+屋突可以N坪..要建200坪太簡單了..法律處處是漏洞..就看你找到沒而已(地下室也可弄啊)
上面的案例應是配建的農地吧..如果是配建農地.並不須756坪以上就能蓋了..
以我的農舍為例:土地230坪.建坪是69坪(室內)+陽台約15坪
如果上面案例是500坪.那就可以配建了.計算式 如下
50+50+50+陽台每層5坪以上+屋突(樓梯間)5坪+露台N坪+...........200坪以上很容易的..
而且營造廠承包是以實坪150坪計算..去年要弄個1000萬農舍簡單..今年就困難點了..因為
鋼筋2.7萬/頓--->3.3萬/頓...每間農舍至少要30頓左右
磁塼漲15%
木質類漲15%-20%
水泥+沙石都漲
人工還沒漲...@@再漲會死人