我的發包經驗-在地的最好

阿春

今年4月拿到建造後就苦思該發包給誰去施工，由於我和先生均還在上班，農地又離住家60分鐘車程，無暇兼顧，我的想法是給在地的土木包工做，無奈這群人均是老師父，不會上網不會照相，只勉強會看圖，表達能力也保守，口頭報價給我以後就不再後續追綜；我先生的想法是找一個可信任有經驗的營造廠統包，透過久未謀面同學介紹在高雄住家附近的營造廠統包，這位老板信心滿滿的說，只要他蓋的房子就像921這樣的大地震他也能高枕無憂;他說會以蓋自己要住的房子標準用心的蓋房子;他說有強大的泥作模板班底；他說會駐守在工地監督工人作業；他說簽約開工後15天基礎就能起來；他說每天會寫工作進度及照相給我看，我可以不用去現場；他說每2~3天會來公司向我報告進度。我上網查了這家公司是成立15年的營造廠,資本額也有2仟萬，於是我放心的交給了他，惡夢開始。

　然後付了三成訂金，也報開工了，40天過去了，現場仍然沒有動靜，脾氣實在被磨火了，要求返還訂金，他說這40天來他為這個案子奔波，連絡鋼筋場剪鐵，訌金也大都拿去買鐵材了無法退訂，然後他問我我之前擋土牆是給誰做作，電話可否給他，於是終於進場了，原來他沒有自己班底，然後透過幫我做擋土牆的（鍾先生）介紹，勉強開始開挖放樣，2天後他告訴我要澆置基礎了，實在不放心還是放下手邊工作去現場看，抵達時他沒有在現場，電話CALL他說剛好離開現場買飲料，60分鐘以後才到現場，一到現場馬上說要灌漿了，我說您不先看現場嗎？他說巳經安排了不用擔心，然後就在灌漿前一刻我發現柱子位置不對，偏了100公分?我忽然生起自己的氣來，社會走跳也接近25年，自己開公司看人看廠商看客戶也不少，這次怎會走眼瞎成這般，當下喊停，開始想該如何設下停損點，如何拿回訂金並做個妥善句點，考驗著我的智慧。

“把話說滿只要一張嘴與1分鐘;把事做足卻要一顆心與多年經驗’這是我在這件事情上的領悟，把這不好的經驗PO上網，主要是給將要發包的網友們一個借鏡，在做決定時，想到我失敗的經驗，千萬不要再重演我所犯下識人不明的錯誤

janey

很棒的經驗分享
雖然是個慘痛的過程
但足以給站上網友警惕不要再重蹈覆轍
感恩

阿春

去年這片土地過戶後，由於人生地不熟，首先要填土做擋土牆，在中華黃頁上找了最近的承包商鍾先生，他看過現場後口頭報價1800元/米，跟他要名片，他說沒印。我請他正式ＦＡＸ報價單給我，一個月過去了，他也沒動靜，我打電話問他，他說沒傳真機，我也沒和他聯絡，以為我不要給他作了，心想他是廠商我是客戶，應該是他要積極聯絡我吧，怎麼是要我主動打電話給他，沒找其他人比價，就口頭請他做了，以為他應該會向我要訂金後才會開始動工，但是二星期過去了，去現場一看嚇了一大跳，怎麼巳經開始在作了，前面排水溝還放了一個６Ｍ長的大涵管，現場鋼筋整齊排列的好好的，擋土牆作的比我想像中還工夫，Ｌ型鋼筋交叉排列整齊，PC澆置保護層平整，我說您怎麼沒收訂金就作了，他說全部作好覺得不錯再付錢就好，心想少說也是60萬左右的工程，也不怕我這個只見過一次面的賴帳。一個月過去了，眼看就要過年了，他竟然從施工到完工後一個月都沒有來電要收錢，就在除夕前一天我拿著現金去他家給他。
　　我想要表達的是，營造場老板和這位在地的鍾先生二種截然不同的作法，前者ＦＡＸ來一份電腦打字的正式報價單，然後追綜的電話一日2~3次，熱絡的親自來我公司做簡報，帶著他15年來的偉大作品來，反之，鍾先生只口頭說模板7000/坪，鋼筋綁工5000/噸，泥作工7000/坪，餘材料請我們直接去廠商那結帳，工錢等房子蓋好再算給他即可，他要用的材料會自己叫，我們去結帳就好，之後就沒有下文了；而一個是未簽約前積極主動的吹捧自己，而我就這樣一步步的被他催眠，依著我生意上的模式，報價　議價　開會　座談，以為找了一個可信任的統包，省去我很多麻煩。殊不知【傳統的作法】說了就算，一句話就是最重的承諾，何須現在我們商場上繁文彼此牽制的合約書，這位木訥不多言的鄉下人替我上了一堂寶貴的一課

LKK46

3# 阿春

我的農舍......模板8200/坪，鋼筋綁工6000/噸

照像機

3# 阿春
其實發包給誰,無關乎在地與非在地
而在於承包商有無責任否的態度?!其實在這網站上也有很多案例的,最好在與包商簽約前要打聽其風評及造訪其承造過的幾家業主,真金不怕火鍊,一般好的承包商,工程品質及售後服務不錯的話,其業主都不太會拒絕參觀的

舉個例子:屏東萬金的建案(站上網友)
http://www.2home.com.tw/bbs/viewthread.php?tid=15332&extra=page%3D1
從設計畫圖抓預算簽約到施工完成,也是依約進行而完成
在施工封外板牆過程時,也有站上的網友來現場參觀,說她的房子也正在施工,看到施工圖也直稱按圖施工真好,言下之意.........
最近這一位網友(非我承造的)打電話給我,希望我能解決現在蓋好房子的對流通風問題,因為她是鋼構屋,中午熱到38度,又不想吹冷氣
現在熱的受不了,也在報怨當地的承包商(聽說還是代表....)

另一個最近較夯的,宜蘭的建商,現在都水漲船高,找到好的建商,花錢事小,找到不好的建商,真是欲哭無淚\r
因為若是以宜蘭的法規,農舍也要由建築師設計簽証,那營造的用印應也少不了,一但與營造有糾紛,要停損點時,還要看營造商願不願寫拋棄書而卡在訴訟

所以每個在地的,都有好建商與壞建商,相對外地的建商也有好壞之分,端看您如何  "選擇"  "抉擇"

願每個要圓夢的網友都能找到好建商

dahoo

您的案例與小五郎大的遭遇有點雷同
http://www.2home.com.tw/bbs/view ... &extra=page%3D1
1.能言善道
2.價格誘惑
3.先收3成訂金
以第3點來說:
還沒任何工程進度就收3成.理由不外是建材上漲.先訂材料.....等等
一個信譽好.信用佳的包商.其上下游多是配合多年的廠商.豈有下訂就收現的??
(實務上.供應商都是隔月請款.可以扣趴的.價格優惠的.才會付現)
要不這包商財務有問題.就是信用不佳....(還有一種是3成拿到手了.再來慢慢宰割)
這種包商您還能期待房屋品質及如期交屋??

corey

所以我覺得還是要靠自己最實在,可以在與建商討論時就過濾掉很多有問題的建商,爸媽農舍興建前也是找了很多家當地建商, 經過討論後建商自己承認做不出來,而且也不敢亂騙,合約寫得很清楚,通常只要建商覺得你不好騙就會說很忙沒辦法接
我是覺得還是要合約及詳盡的圖,不然要設計及監造幹嘛
延遲動工依合約罰錢後合約失效,就有基本的保障
當地廠商品質OK的盡量找當地,因為牽涉維修問題
但是當地廠商無法達到要求的就沒辦法了,只好找外地
像台東很多的案子都是外地來做的, 當地做不出來
對我來說如果建商付出80%的努力就要心存感激了,因為不是自己的家
但是自己的家會付出120%的努力,房屋的品質取決於自己付出多少的努力
不然就是花錢請專業搞定(不過成本非常的高)
站上許多前輩有特色的房子也都是經過一番努力做功課才有好的成果
還有要看要求高低,如果要求不高那努力就可以少些

corey

4# LKK46
價錢不一定,有的工班品質比較好價錢比較高,同樣一棟房子用不同的工班蓋出來價錢會差很多

corey

5# 照像機

所以每個在地的,都有好建商與壞建商,相對外地的建商也有好壞之分,端看您如何  "選擇"  "抉擇"

照像機大說的我深表同意,"選擇"  "抉擇"是重點
如果以有錢的方式來做,先請1家建築師事務所設計,再請另一家事務所監造
然後請結構技師計算,並且監造結構部分,請電機計師設計及監造水電及弱電
山坡地要請大地及水保技師,不過小房子這樣搞這些錢都大過房子的工程費用
另一種方法就是靠自己了,不停的學,學越多省越多, 學到如何"選擇"  "抉擇"
學習其實花不了什麼錢,就是花時間,時間就是金錢,如果時間很寶貴就請專業吧
我覺得學習花2萬都有找,上課加買書夠了,雖然離真的專業有些距離,但也夠用
2萬的效益很大,在蓋房子中隨便都可以省下超過2萬,投資報酬率值得
學的程度夠用就好,又不是要去做這行,借一位2home網友的名言
蓋房子不難,只是比較煩,真的是不難的,祝大家都能圓夢

阿俊

我自己的房子也動工了  也是發大包  包給自己很信任的二間營造廠之一
但是
我還是每天跑工地..拍照  紀錄  哈拉==>至少將來自己知道管線在那裡
雖然說  建築師劃的圖很詳細  大家都按圖施工..
但是  
我自己不放心  仍把一 二  三樓的平面圖說註記我的將來
電表配備==>我申請4個電錶  每個電錶用途都不同  有的專為一樓廚房和浴室車庫用..有的只供一台冷氣和電熱水器用.只有只有冷氣電燈用
冷氣:分離式冷氣裝設位置
保全線路  110V及220V插座位置(因為我家有烘培用烤箱)  
第四台同軸線和電話 網路配置(我是要求有電視線的地方就要求要網路線)

地下水下挖9米  使用溪內伏流的深度水  太深會有鐵锈(.問隔避的水井打多深)
因為我有小農舍的使用執照  所以我申請的是正式用電  臨時用電太貴又不實用  費用又高..事後又要拆除
依目前宜蘭的狀況  監工人員是不可能時時顧在現場的  業主本身也要時常去了解才對