從這塊不買農地來省思

心身活莊園

從這塊不買農地來省思[1]
]Happy和Lucky
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代書介紹一塊壽豐鄉00段農地，約６分多，可以買一半，每坪底價：4500元

　　割一條寬６米，深１００米的路（二人共用）來臨忠孝路，有排水溝。　　

　　請教各位前輩！在這個地段，這個價錢適合嗎？

9#  發表於 2013-7-26 11:01
　　謝謝各位前輩！您們好神準！

　　昨天晚上代書來，確認地主是今年二月買的，當時每坪買４０００元。
　　需填土１米，所以不要買了！

我們對於農地要有外在條件與內裡條件來判斷,也就是現場去實地瞭解,
當然接觸到資料,會大致想像地段好不好?
以這塊農地位於台九線東側鄉道內之產業道路上,也正是豐田與壽豐之間,但可能是平和村所轄,地段地理所在是良好的交通狀況,
可是向東附近有許多養殖場,

2home

沒有道路或是道路不足申請農舍條款,是很麻煩的事! 也別相信仲介袋地權的事情! 沒路就是沒路! 卡到最後,只能便宜賣給卡路的地主!

最近才聽說一個很有名的開發案,分割時,每塊割足剛剛好2500平方公尺,沒把路留給後面的農地,結果後面的農地要申請農舍申請不出來,前面的農地又不肯讓路,結果到法院告開發商的事情! 很多事情不是買來才發現有問題,而是後續申請的作業才發生的!

心身活莊園

1# 心身活莊園
從這塊不買農地來省思[2]
由有意願買主首先找到的代書是有職業道德與經驗,能夠探得地主在2月買入,而且探得買入價每坪4000元,

每坪4000元在附近是很低價位,通常在距花蓮溪堤防邊農地,貧瘠又有砂石車出入,不時揚起塵埃,夏日花蓮溪還有砂塵滿天,才有每坪4000元上下的行情,
從地理位置而言:每坪4000元是動心價,以地主原先如想從事養殖業也是合理,以我堂外甥在立川漁場附近的養殖場,也是三池幾分地,有屋舍豬舍,當年購入價1600萬元,
也許地主買來後,發覺要從事養殖要花一筆錢,如地主是想像一般作為農家2HOME,但是要填一米以上土方,問題來了,
那土方要多少?那裡買?運輸費?整地費等等,而且周圍鄰地相關排水問題,如鄰地仍有因雨大量雨水灌入農地不退,或者填土方後影響周圍農地水之出入?
地主在心動買來僅僅過了幾個月,急於換手理由何在?
如成交獲利約80萬,找到與自己當時一樣,認為低於該地段行情價的接手人,
由一件搬上的物件來省思一下,不也增長些見識,

Ericg89127

地主在心動買來僅僅過了幾個月,急於換手理由何在?

短線進出，週轉率高，也是一種模式
獲利額等於金額(玩多大)X毛利率 X週轉率(時間也是成本)

一次帽子戴很高，只求找到一個 資訊不對秤的"受害者"，這樣的經營太短視
找出便宜的物件，以行情價轉出，才是較長線的做法
便宜的因素有很多，急售，大塊，袋地......  把因素消除，行情價就會有空間

Ericg89127

近期關注一下山海線的地，分享幾個觀察現象

1. 建地與農地價差
    海線的建地相對於海線農地，價差 2-3倍，山線的 到了4倍等級
代表 在山線買建地相對較貴

探討下可能原因
價量關係  山線的農地，有土地重劃，雷同物件多，供給量大
山線看山，看山是看山頂，故沒有第一排的問題
海線看海，看海要看海岸線。故要搶第一排；偏偏未重劃，臨路又第一排，物件很稀少

建地部分  海線建地多位於部落內，鄰居的考量可能是減分；山線的人口族群組成較平均，生活機能較完備

Ericg89127

山海線的土地分級
海線 第一線的臨路第一排景觀地 4-8000等級  物件不多，價位上做生意還可以，純休閒住算不便宜。 第二線就有點遠觀海景，3-4000等級，建屋成本可能比地貴，需要想是否值得投入；第三線 與海景無關時，就不值得花時間分析了
山線 第一線 靠近車站 幹道  釋出物件也不多 第二線 重劃區內農地 物件相對多 第三線 靠山有土石流考量及靠河有淹水考量區，很大片 也很便宜1-2000就有了

阿俊

我可不可以問一下..

從這塊不買農地來省思

這句話是什麼意思?

心身活莊園

8# 阿俊

我可不可以問一下..

從這塊不買農地來省思

這句話是什麼意思?

未成交或退場的物件,不論當事人或旁觀者,或想買農地者,皆可由物件的優缺點來省察思考

農地當然都有主人,所謂[物換星移],該什麼的天,[如景氣利多等等]地如交通變化環境變遷]人如買賣雙方因素]時[如時機時局等等的四大因素,使此物件[物換星移,]其脈絡,其經緯,就是買農地者,在無緣分時,也會想想當時會放棄選擇的原因,
就阿俊大大經手也有不[冒泡]的物件,也會省思給買賣雙方建議,或含蓄表達對方意見,讓人覺得就是成交未成,也敬仰您的專業,有夠朋友的感覺,

阿俊

8# 阿俊

未成交或退場的物件,不論當事人或旁觀者,或想買農地者,皆可由物件的優缺點來省察思考

農地當然都有主人,所謂[物換星移],該什麼的天,[如景氣利多等等]地如交通變化環境變遷]人如買賣雙方因素]時[如時 ...
心身活莊園 發表於 2013-7-28 17:18

我作了2X年的仲介 真的是什麼案子都賣的掉..
除非他是天價..
五結和蘇澳交界處  十多年前有一間凶宅在拍賣..
屋主殺掉老婆和二個小孩後被抓去關  房子就整棟連傢俱都被拍賣了..
全屋open house  門沒鎖  所有的東西一件都沒人去偷
結果有一天   這個案子有三個人下標  結果最高標是131萬  全場掌聲如雷...連書記官都感動的噴淚出來了(這一段我自己加的情節)..得標人真是爽到天上去了
結果隔天他就去要整理房子了  鄰居們也來慶賀他買到"吉屋"
其中一個鄰居就在恭喜他的言談中跟他說   
你買到了齁  恭喜你  我跟你說一下..因為每逢換季時  媽媽都會抱小女兒來跟我們要衣服  到時再麻煩你們"燒"一下嘿..
至於他家大兒子有時會在客廳玩  你自己再找人處理一下  別造成鄰居的困擾哦..

結果得標人馬上衝到法院大哭說他不買了(他是仲介公司老闆娘  當年自己打廣告號稱"法拍領航員")  結果法院就跟他說  不買可以..但是
押標金没入  如果下次再標售  不足額你要補足到這次標價..
最後勒  法院再推出標案時  怹用他婆婆的名義下標150萬..最後他的押金返還  又不用補差額

結果  最後由一個"老竽仔"以8x萬標下...他說他不同宗教  他不怕...好像也住了1X年了  沒什麼問題了

那你們說  是價金取決於案件還是條件取決於案件?

Tempocomputer

"他用他婆婆的名義下標150萬..最後他的押金返還  又不用補差額"

這樣就不用補差額?難道他婆婆可以棄標?不太懂....