農地,遇上了可能要課徵遺產稅及土地增值稅,求解

rider

是這樣的:
老爸身體出了點狀況,老爸為了預防萬一,要我們子女算算看有沒有可能要繳交遺產稅什麼的.
但談到過世及遺產,自己心理總覺得怪怪的,我們也都想父母吃百二,但事情遇上了還是要處理
希望大家不要責怪我們不孝才是
進入正題,老爸名下有3筆不動產,


第一筆:建地+自用住宅(31年老家,磚造),土地公告現值1250萬
第二筆:農地300坪,地上有鐵皮工廠違建在出租中,土地公告現值565萬
第三筆:農地793坪,地上無任何建物目前種菜,土地公告現值813萬

目前有打算在第三筆農地上興建農舍,取得合法執照後並興建車庫及一些設施
現在假設,3年後萬一遇上我們子女需要繼承時,農地如果沒有取得農業使用證明,勢必要繳納遺產稅及土地增值稅
還沒有去請教代書處理,只是先查詢相關法規,了解相關規定

現在有幾個疑問想了解:
1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額嗎?及免徵土地增值稅
2.第三筆農地萬一真的蓋農舍,因為有部份違建,那在老爸過世後,要繼承時,還要再重新取得農業使用證明嗎?(如果要,勢必又要花錢將違建清除)

因為想蓋農舍,又遇上老爸身體建康不好,如果沒弄好,要繳交不少的稅,各位有什麼高見,或更好的處理方法嗎?

阿俊

1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額嗎?及免徵土地增值稅
這一筆  我建議把違章拆掉  把農舍蓋好  別過戶..也維持農用
等將來繼承..只要五年內不賣掉  就免遺產稅

2.第三筆農地萬一真的蓋農舍,因為有部份違建,那在老爸過世後,要繼承時,還要再重新取得農業使用證明嗎?(如果要,勢必又要花錢將違建清除)
這一筆  我也是建議維持農用  或是目前先贈與給你們兄第持分(我是建議等將來再繼承)
頂多是5年內不要移轉並維持農用

rider

阿俊 發表於 2015-3-6 16:28
1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額 ...

俊大,你建議的做法,也是我們家人認為最理想的做法,只是第二筆農地上的違建老爸不好意思趕人家走,不然這筆農地臨省道,又近市區,再理想不過了...
萬一有一天要繼承時,我們如果有辦法拆掉違建,並回復農用狀態,可以再去申請農業使用證明,再來辦理繼承過戶嗎?
還是繼承事實發生時,就決定了這筆農地的命運,就算再辦農業使用證明也來不及了?

阿俊

rider 發表於 2015-3-9 17:01
俊大,你建議的做法,也是我們家人認為最理想的做法,只是第二筆農地上的違建老爸不好意思趕人家走,不然這筆 ...

可以  
上次我幫一個代書拍過照  他幫人辦繼承過戶
是要去申請農證  但是現場有違法水泥  不能辦農證 但是後來水泥清除後農證就核發了
也順利辦好管制五年免遺產稅了..

這個案例給你參考..應該是在開始辦理繼承手續前都可以恢復原狀吧

copy

我發覺rider可能還要考慮如申請農舍需拿無農舍證明的問題.
第二筆農地上的違建處理時程需掌握一下.

abelchen

農地上的違建若是在民國73年以前就已存在, 可申請航照圖證明, 仍可申請農證.

樂活族

用爸爸名義貸款...現金藏起來
從現在開始花爸爸貸款的錢
子女戶頭現金都不要動...並累積起來...必要時可以買入爸爸的資產

記得資金流向保存好...應該免稅的
若您沒處理好...扣除免稅額...可能應稅 100萬
所以利息小事

樂活族

遺產稅規劃重點在  資金流向
沒做好...國稅局都會處罰
首先您要了解...有任何的避稅規畫都要有完整的  "資金流向"
讓國稅局調出資料也啞口無言...所以才能合法節稅

逃稅和節稅是不同的

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五大避稅行為追追追 重病期間課徵遺產稅



被繼承人重病期間的財產交易將被課遺產稅(圖/卡優新聞網)   © 卡優新聞網 被繼承人重病期間的財產交易將被課遺產稅(圖/卡優新聞網)  
逃漏遺贈稅是國稅局去(103)年選案查核的重點之一，尤其針對被繼承人重病期間的財產移轉及買賣、借貸等等，其中，中區國稅局去年一整年連補帶罰就為國庫挹注1.5億！中區國稅局表示，今(104)年持續針對有逃漏遺贈稅之虞的案件，加強查核。

中區國稅局去年針對遺產及贈與稅五大可能避稅行為，包括移轉財產、大額舉債、解約提領存款、購買免稅的農業用地、公共設施保留地等項目，列為加強選案查核的對象，查核結果補徵稅額9千多萬，罰款5千7百多萬，為國庫挹注1.5億的稅收。

原本50％的遺贈稅率，已大降為10％的單一稅率，且提高免稅額，但不想繳稅的納稅義務人，還是想方設法逃漏稅，刻意安排規避稅負。最常見的是被繼承人重病期間，進行多項財產交易、舉債借貸等行為，而這些都會被國稅局視為遺產，仍應列入遺產課徵遺贈稅。

中區國稅局舉例，被繼承人為102年9月7日死亡，繼承人申報遺產稅時，列報土地價值1,300萬，並主張該地為公共設施保留地，依應都市計畫法，自遺產中扣除。但國稅局查核後發現，該筆土地的購地契約簽訂日為9月2日，9月3日支付價款3千萬，取得日期為9月4日，被繼承人於同年8月27日就醫，住院期間皆呈深度昏迷狀態，並於9月7日死亡。

也就是說，購買這筆土地期間，被繼承人處於完全無法處理相關事務的狀態，因此依實質課稅原則及遺贈稅規定，購地3千萬應併入遺產總額課稅，補稅3百萬，罰款1倍，補稅加罰6百萬元。

國稅局指出，遺產稅有所謂「重病期間」的規定，這段「重病期間」的舉債、出售財產、提領存款，如果繼承人無法對這些借款、價金或存款舉證用途時，這些項目就會被列入遺產，課徵遺產稅。

樂活族

稅務問題真的要小心點
國稅局和您想的不一樣


坊間奢侈稅有人亂用...別相信仲介代書律師...您最好跑一趟國稅局
教的人又不用賠...

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賣屋總價805萬 挨罰421萬


工商時報【記者張國仁╱台北報導】

台北市蕭姓婦人，先將一間房地贈與給兒子，再代理兒子將房地出售，遭稅官查獲，認定她出售持有1年內房地未報奢侈稅，蕭婦不服打起行政官司，但被法院判決敗訴確定，蕭婦遭補徵奢侈稅120萬元，又被處2.5倍罰鍰計301萬元，總計421萬元稅款都必須繳給國庫。

蕭婦這間房地的買賣總價才805萬元，卻要連補帶罰課取421萬元稅款，實在得不償失。

最高行政法院判決指出，蕭婦在100年9月11日出售持有期間在1年以內房地，未依特種貨物及勞務稅條例規定，在期限申報並繳納特種貨物及勞務稅，台北國稅局通知她限期補報及補繳稅款，她又未依限補報及補繳稅款，具有故意逃漏奢侈稅的事實，應予補稅並按規定課罰。

法院判決指出，蕭婦在99年12月間買入台北市一間建地面積689平方公尺應有部分10,000分之93，及其地上建物即房屋面積46.8平方公尺共有部分。100年5月間，蕭婦將該房地所有權以贈與形式移轉給陳姓兒子。

不過，蕭婦隨後在100年9月間代理其子與胡姓民眾簽訂房地買賣合約書，以總價805萬元完成房地交易。

台北國稅局後來查獲，認定蕭婦利用其子名義，出售持有期間在1年以內的房地，卻未依特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅條例）規定，在訂約之次日起30日內申報並繳納奢侈稅，於是按該房地交易總價格，依適用稅率15％，核定應納稅額為120萬元；並審酌蕭婦違章情節，按漏稅額120萬元處2.5倍的罰鍰計301萬元。

rider

謝謝大家的意見
我們最後的作法是:
將第二筆有違建的農地,過戶給我媽了
準備在第三筆農地上,用老農身份申請農舍
目前正在申請農業證明