請問尖石原保地的相關問題

q5d0008

小弟因今年即將退休，與幾位朋友想購買尖石的原保地，想養養雞，種菜，過自給自足山居生活，人頭也已找好，雖然在此潛水以4.5年，但仍有些問題想想釐清，所以請教各位先進，
1.各位大大知道尖石鄉95年-102年每坪的價錢大概是多少?還是有哪些管道可以查詢?問這個問題的目的我是想知道我大
  大概有多少的殺價空間，開價可以再砍幾成。
2.山坡地得整地費用大概是如何計價?除了申請水土保持還須注意哪些事項?
3.在原保地大於756坪的土地可以用人頭名義申請建照嗎?也是比照農發條列的農地百分之10面積嗎?
4.如果我們蓋違建一般鐵皮屋(約4間每間小於15坪)或貨櫃屋20尺(4個)的費用各別大概是多少，如遭檢舉，兩者面臨的
  狀況會如何  ?
4.申請農業用電，要注意哪些事項，比如所要申請多少電壓才夠?還是負載電流?
5.各位大大如有原保地的購地經驗及心路歷程也請不吝分享，

Seanm

若自己不是原住民 買原保地還在上面蓋房子，會不會太冒險了？萬一被法拍，即使債權保障，但是心血都在上面。

mydvd589

原保地的問題網上曾有些討論 我自己也經歷過要不要買的掙扎 最後我的結論是---這個問題是無解
用人頭買原保地本身就不是一個完全合法的舉動 所以後續整地蓋屋等等大小事 大概都會在這個陰影下進行
心臟夠強 口袋夠深 就可以賭一把玩一玩
如果是謹慎小心又容易受驚恐慌的人 那還是敬而遠之吧
這樣講應該夠明白了吧

你問的那些問題基本上去問你的仲介就可以得到答案了 一個問不夠 問兩個三個也夠了

mydvd589

其實原保地也有人玩得很開心 仲介帶我看地時就指著一間漂亮木屋說那是某一大出版集團的老闆買的蓋的 已經好多年了 附近一大片好幾塊地都是類似的人買的
也許有人會問 既然那麼有錢幹嘛還買原保地?
因為原保地的週遭環境與景觀真的是漂亮沒得比!!!

來講個真實案例好了
我一個朋友也去尖石買了一塊元寶地 整地 蓋木屋 搭瞭望台 玩得有聲有色
那塊地真是寶地 景觀無敵 後有杉木林跟桂竹林 伐木燒柴取之不竭 夏天採筍多到吃不完可以送人
緊鄰一條潺潺小溪 夏夜滿坑滿谷的螢火蟲 猶如仙境
他每到假日幾乎都到山上去度假 樂不思蜀
玩了兩三年後前陣子卻聽他說賣掉了
追問其放棄的原因 原來就是因為人頭的問題搞不定
我說真可惜啊 他倒是很看得開
他說 也許是跟土地的緣分到了吧 曾有如此美好經驗 他覺得很滿足了

q5d0008

mydvd589 發表於 2015-5-20 18:41
其實原保地也有人玩得很開心 仲介帶我看地時就指著一間漂亮木屋說那是某一大出版集團的老闆買的蓋的 已經好 ...

謝謝大大的提醒，我相信我找的人頭應該不會有問題，

joelin

q5d0008 發表於 2015-5-21 20:46
謝謝大大的提醒，我相信我找的人頭應該不會有問題，

多考慮一些吧.......


案例：原住民甲為A土地的所有權人，該土地為「原住民保留地」。甲與不具有原住民身分的乙，就A地訂立土地買賣契約，該買賣契約效力為何？又如於契約中特別約定甲須將土地移轉登記予乙指定具有原住民身分的第三人丙，其買賣契約的效力又如何 ？

解析：
按「國家應依民族意願，保障原住民族之地位及政治參與，並對其教育文化、交通水利、衛生醫療、經濟土地及社會福利事業予以保障扶助並促其發展，其辦法另以法律定之。對於澎湖、金門及馬祖地區人民亦同。」此乃《憲法》增修條文第10條第12項所明定，是以，保障原住民族的土地權益，為我國一貫的政策。
基於保障原住民族土地權益，臺灣省政府於民國（下同）37年訂定了《臺灣省各縣山地保留地管理辦法》，49年將前述辦法修正為《臺灣省山地保留地管理辦法》，並於55年及63年間部分修正後，於80年間廢止。又行政院於79年依《山坡地保育利用條例》第37條訂定發布《山胞保留地開發管理辦法》，84年修正發布為《原住民保留地開發管理辦法》，沿用迄今。《原住民保留地開發管理辦法》旨在保障原住民的生活，使原住民保留地能歸由原住民族耕作，藉以保障原住民之權益，避免原住民流離失所，故前揭辦法之規定，依目前實務見解，多認為係屬效力規定，如有違反前揭辦法之行為，依《民法》第71條規定，均屬無效（最高法院101年度台上字第2040判決意旨參照）。
按「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。」、「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」《原住民保留地開發管理辦法》第18條第1項、《民法》第246條第1項分別定有明文。復按「此項規定乃係在限制所有權移轉之物權行為，關於約定負擔移轉系爭土地所有權之債權行為，尚不在限制之內，是兩造間就預期將來移轉所有權登記之債權契約，雖不能謂係違反強制規定，而依民法第七十一條前段之規定認為應屬無效，然系爭讓渡契約所約定之給付（所有權移轉登記）既屬法律上之給付不能（即自始客觀的不能），依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約自始無效。」（最高法院64年台上字第331號判例、87年台上字第2677號判決意旨參照）。
是以，原住民取得原住民保留地所有權後，除於政府指定的特定用途外，如原住民欲將原住民保留地所有權移轉予他人（如：買賣、贈與等），以該他人具有「原住民身分的人」為限。如移轉的承受人不具有原住民身分，則該契約係以約定無法所有權移轉登記予不具有原住民身分的原住民保留地為給付，自屬法律上之給付不能（即自始客觀不能），依前揭《民法》第246條第1項規定及實務見解，契約即自始無效。故如原住民族與不具有原住民身分的人就「原住民保留地」訂定買賣契約，則依前揭說定，該買賣契約無效。
次按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」《民法》第71條定有明文；復按「所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言。」（最高法院94年台上字第362號判決意旨參照）。
又出賣人（原住民族）與買受人（不具原住民身分的人）於買賣契約中特別約定需將原住民保留地所有權移轉登記予買受人指定的具有原住民身分的第三人，該買賣契約的效力與前述情形是否有所不同？目前實務見解多認為：出賣人與買受人間的買賣契約，如約定出賣人需移轉原住民保留地所有權予具有原住民身分之第三人，形式上固然符合《原住民保留地開發管理辦法》第18條第1項之規定，然實際上使得不具原住民身分的買受人取得實質上原住民保留地所有權，以迂迴手段達成法令所禁止之目的，此為「脫法行為」，該買賣契約仍屬「無效」（最高法院88年台上字第3075號、100年台上字第775號判決參照）。
本案中，原住民甲將其所有的原住民保留地A地，與不具有原住民身分的乙，就A地訂立土地買賣契約，依前揭說明，該買賣契自始無效。又如甲與乙於契約中特別約定甲需將土地移轉登記予乙指定具有原住民身分的第三人丙，依前揭說明，該買賣契約係以迂迴手段達成法令所禁止之目的，為「脫法行為」，契約仍屬無效。
　　以上說明，供原住民朋友們參酌運用！

資料來自：永然聯合法律事務所http://taipei.law119.com.tw/pers ... =6550&keywords=

mydvd589

joelin 發表於 2015-5-21 22:33
多考慮一些吧.......

其實實務上很少人用買賣契約 因為大家都知道這種契約無效
大概只有新手仲介才會建議這種做法
通常會採用其他方式....

大地主

我就針對你的 每一個 問題來回答吧

1.各位大大知道尖石鄉95年-102年每坪的價錢大概是多少?還是有哪些管道可以查詢?問這個問題的目的我是想知道我大大概有多少的殺價空間，開價可以再砍幾成。
ans> 沒一定的價格可衡量 .看是林地或農牧用地.坡度...你認為殺完價格可以接受就買.如真的　按照原保條例只原住民可以買一分地應該一萬吧　.

2.山坡地得整地費用大概是如何計價?除了申請水土保持還須注意哪些事項?
ans>請120怪手一天約9000-11000. 45的怪手約7000 .沒申請被抓6萬起跳. 水保　不是很好請　建議用簡易的自己送件. 要注意要按水保設計施工　.完工檢驗會驗.(要再誤差20%內）　

3.在原保地大於756坪的土地可以用人頭名義申請建照嗎?也是比照農發條列的農地百分之10面積嗎?
ans >可以 .但不建議 你只是要過退休生活 . 蓋間小的 就好 不要請建照了 . 滿山都是 沒差你一間
4.如果我們蓋違建一般鐵皮屋(約4間每間小於15坪)或貨櫃屋20尺(4個)的費用各別大概是多少，如遭檢舉，兩者面臨的狀況會如何  ?
Ans > 如真要建鐵皮屋的話--不要固定基座.採螺絲固定 這樣到時好說. 最好買貨櫃改裝( 併貨疊 )不違法.　照我說的做被檢舉問題不大.
4.申請農業用電，要注意哪些事項，比如所要申請多少電壓才夠?還是負載電流?
ans>找竹東明新水電就幫你搞定　 110 /220v 都有　

5.各位大大如有原保地的購地經驗及心路歷程也請不吝分享，
Ans> 想玩就買　人是大地的　過客　用個　幾十年夠了　....

q5d0008

mydvd589 發表於 2015-5-22 10:11
其實實務上很少人用買賣契約 因為大家都知道這種契約無效
大概只有新手仲介才會建議這種做法
通常會採用 ...

mydvd589大
你所謂其他得方式是指什麼
請指點一下，謝謝

q5d0008

大地主 發表於 2015-5-22 13:55
我就針對你的 每一個 問題來回答吧

1.各位大大知道尖石鄉95年-102年每坪的價錢大概是多少?還是有哪些管 ...

謝謝大大的回覆，這些寶貴的建議讓小弟獲益良多，2home真是溫馨的大家庭