請教大大們，這路真的沒問題嗎？

a800136

其實愚婦已在另一個版面提過這件事了，但希望能有更多有經驗的大大們能提供建言（下個月要過戶及繳款了），所以發了這個主題，請看過的大大們不要見怪哦！

這兩個月來，愚婦忙於自建小宅的裝修及收尾工程，所以都只能匆匆瞥一眼２home 論壇，雖然有看到農舍問題燒的紛紛擾擾，但因為愚婦的只有３５０坪，一來沒有遜A舍的困擾，二來土地也還沒過戶，所以也沒特意去關心，直到昨天仲介打來說：差不多一個月後就可以完成過戶囉，第三期及尾款請你準備一下。
其實愚婦已經將近一個月沒去小農地了（因為午後雷陣雨幫我完成了澆水工作），心想，該去看一看了吧？！
不去不知道，一看嚇一跳，原本的水泥路變短了，也就是說，前半段有大門的地方還是水泥地，後半段約一百公尺可以通到愚婦小農地的路，變草皮
好吧！下車用走的好了，走到小農地，嚇了更大一跳，草比人高，之前種的樹苗也全都被野生山苦瓜淹埋了
不過，我沒心思管那些山苦瓜和雜草了，馬上打電話給仲介
我：路只剩前面一半，接到我家的變成草皮了，怎麼會這樣？
仲：我聯絡地主看看．．．．．．
仲：地主說，前半段是因為有丙建，所以請建照的時候一起請的，後半段變回草皮，是因為水保局來勘驗時有意見，所以地主先誘W土，再舖上草皮給水保局檢查，等檢查完再修復
我：那等過戶完，水保局如果又跑來檢查，我不就要自己挖草皮去誘F
仲：不會啦，他們哪有那麼空一直來
我：不怕一萬就怕萬一，而且不是會連續開罰嗎？
仲：除非你有申請整地或開挖，否則水保局不會跑來啦！
我：難道我不能申請整地嗎？
仲：有什麼地方要整的，現在請地主幫你一次整完（愚婦的農地還真的小到不需要機具來整）
我：萬一別的地主要整地，水保局來看到水泥路要開罰，我豈不是很倒楣（道路是持分的）
仲：會先叫你們改善，不會馬上就罰
我：如果以後這個社區裡的土地要買賣，水保局也不會來勘驗嗎？
仲：農地買賣跟水保局沒關係啦！只有道路的部份會要繳增值稅

想請教前輩們，仲介說的是真的嗎？




我買的是橘色框起來的部份，地號１６１－１是共同持份的道路

ch

1. 161-1的使用項目為何?
2. 水保局有甚麼意見?
3. 仲介說的話就是確保收到錢,之後就是你的事,難不成你附個但書,如連續開罰,仲介付錢,簽名蓋章,大家開心,我想他應該不會簽

a800136

ch 發表於 2015-7-31 13:53
1. 161-1的使用項目為何?
2. 水保局有甚麼意見?
3. 仲介說的話就是確保收到錢,之後就是你的事,難不成你附 ...

ch大：
161-1的地目仲介說是農牧用地,請問使用項目要怎麼查呢?
水保局的意見是什麼，我要問問地主本人才行，免得被仲介唬弄過去了，因為該名仲介從簽下那塊地之後，就離職了，只是因為尚未結案，所以她會幫忙連繫．但要她負後續責任，我看是很難吧？！還是自己明哲保身比較實在．

我剛剛看了另一個主題是關於增值稅的繳納，我在想，有沒有可能是地主為了規避增值稅，所以把水泥路又變回草皮路，以取得農用證明？但為什麼只有一半呢，那整條路都是同一個地號啊？！真是百思不得其解啊～

樂活族

8月立新法，農用會更嚴格處理
若是山坡社區型農地
農委會為了打擊投資客

有可能拿社區型山坡地搞建商ㄧ下
或搞全部社區居民ㄧ下

新法新局面，您不會有答案了
現在大家都在等案例

所以以前沒問題不代表以後沒問題

也不用太擔心啦，雖緣就好

snowtsen

a800136 發表於 2015-8-2 15:27
ch大：
161-1的地目仲介說是農牧用地,請問使用項目要怎麼查呢?
水保局的意見是什麼，我要問問地主本人 ...

跟據地籍圖看不出你買的地的地號，劃橘線的部份跨越幾筆土地，沒分割妳怎麼買？

妳與仲介的對話看來，地主為規避土增稅和主管單位的稽查所作的，其實也是想買農地的人要學習的功課

地目丶使用分區從土地登記簿謄本看，至於那條妳所謂的路161-1地目是什麼，是否為“道”，還是私設通路，

產權是私有或持分應該更需要問清楚，土地學問大，是該作功課的時候了！

ch

a800136 發表於 2015-8-2 15:27
ch大：
161-1的地目仲介說是農牧用地,請問使用項目要怎麼查呢?
水保局的意見是什麼，我要問問地主本人 ...

1.161-1既然為持份,你應該也有持份吧?
2.請仲介給你161-1的地籍謄本,或到地政事務所申請
3.350坪且有共同持份的161-1,感覺上很像開發公司常做的事

a800136

snowtsen 發表於 2015-8-2 17:29
跟據地籍圖看不出你買的地的地號，劃橘線的部份跨越幾筆土地，沒分割妳怎麼買？

妳與仲介的對話看來， ...

sorry, 那是之前未分割前的圖，分割後的如下



１６１－１當初是用私設道路申請的（因為相鄰的農地裡有丙建，有申請建照），但地目仍是農牧用地

a800136

ch 發表於 2015-8-10 11:16
1.161-1既然為持份,你應該也有持份吧?
2.請仲介給你161-1的地籍謄本,或到地政事務所申請
3.350坪且有共 ...

是啊，愚婦買的的確是開發案，聽地主說會有三筆權狀，一是３５０坪的農地，另二筆分別是道路（１６１－１）及水塔的持分，但因為還沒過戶完成，所以地籍謄本也看不出來所以然........
地主說，之所以會把路的上半段又舖上草皮，是因為水保來檢查時有意見（沒說是什麼意見），他為了趕快通過水保，就做綠化，並不是路權有問題，叫我不用想太多

pineman

　　先講在前面，以下關於土地相關權利義務的部分都是非專業意見，僅供思考，連參考都說不上。

是啊，愚婦買的的確是開發案，聽地主說會有三筆權狀，一是３５０坪的農地，另二筆分別是道路（１６１－１）及水塔的持分

　　那個161-1只是讓你（以及其他持分人）不會形成袋地，因為可以經由161-1通行，但可以經由161-1通行不等於161-1是「道路」。就是你能用走的經過也是通行，想要把161-1鋪成水泥或至少開車比較好通行的型式，必須經由所有持分人同意，再經過合法申請，這個可能有困難度，面積那麼小，還要弄出農路，我沒有經驗，但直覺覺得不可能，印象中農路也只能佔一個很低的百分比，這塊161-1已經過小了，不太可能符合規定。

但因為還沒過戶完成，所以地籍謄本也看不出來所以然........

　　謄本在過戶後應該只會多了這次過戶資料，這個網頁有說明三類謄本的差異，如果第二類看不出所以然，過戶後換你當地主也不會有什麼太大差別。所以要確定是真的沒異狀還是自己不太會看，可以申請第二類謄本後請教專業。

地主說，之所以會把路的上半段又舖上草皮，是因為水保來檢查時有意見（沒說是什麼意見），他為了趕快通過水保，就做綠化，並不是路權有問題，叫我不用想太多

　　如上所說，應該是「通行權」沒問題，但是「路」應該會有問題（不然他拆掉做什麼？）。賣方和仲介當然不希望你想太多，想太多萬一反悔怎麼辦？不過錢是你的，買下後將來地也是你的，萬一有罰單也是你的，多想一點並且徹底搞清楚絕對不吃虧。

ch

a800136 發表於 2015-8-11 10:59
是啊，愚婦買的的確是開發案，聽地主說會有三筆權狀，一是３５０坪的農地，另二筆分別是道路（１６１－１ ...

       這種開發公司弄的土地,使用方法大部分是違法的,只是台灣各地方政府大多無所作為,
沒人檢舉其實政府也不會做甚麼事,除非出現自然災害引響鄰地,此時政府才有可能免強做些處置
所以當你決定買這種地時就應該有這種覺悟,知道沒有道路,因為那本來就不是道路用地,但通行沒問題(用走的),
        版上之前就有人在討論這種案件,最後就只能廣泛定義成一個願打一個願挨,
遇到被檢舉時就是恢復原狀還有罰款,你可以假設最糟狀況就是下雨天車停外面,如果能停的話,人走進去
如果這種狀況你都可以接受,價格也可以接受,那就個人自己決定了.