現在若不開始準備退休，日後必後悔

wangsj1968

關於在花東如何選一塊美麗農地，我不需要考慮，因為我有祖傳農地（位於關山鎮南、卑南溪西側），暫無買賣意願。

撇開買賣土地賺錢的勁爆話題，若純粹就如何開心樂活而言，我當然希望進駐關山的2home達人愈多愈好，大家互相交流、互相幫助，這樣才熱鬧好玩。就是前輩教過我的，退休可不能搞自閉。為了激勵（唆使？）更多達人到關山考察2home莊園基地，我得開始敲鑼打鼓，請大家快來了解一下喔。

去過關山的親水公園，騎過環鎮自行車道，對於管理完善、使在地人深感自豪的關山大圳，必然印象深刻。北起海端，南到鹿野，關山大圳像一條長腰帶，貼伏在縱谷西側的山腰，具體功能是「攔截從縱谷西側山坡流下來的地表水與自然湧泉，然後分配給下方所有需要灌溉的農田」。換句話說，這就是一條超級長的橫向攔水溝，把試圖從中央山脈東坡沖下來釀成縱谷水患的豐沛雨水，利用大圳的圳溝、調節池收納緩衝，再利用數十條東西向的灌溉圳溝，將水分散注入卑南溪，於過程中發揮灌溉作用。


大雨來時，大圳提前截走原本會淹沒關山鎮的大水，從數十條小圳溝分散注入卑南溪，使關山人不會受到淹水之苦；乾旱時，潔淨的中央山脈湧泉從充滿原始林相的翠綠山坡湧出，緩緩注入關山大圳主水路，然後由小圳溝分散滋潤縱谷稻田，使關山成為台東縣的著名米倉。

理論上，大圳主水路應該從海端鄉的卑南溪連通口，一路延續到鹿野的鹿寮溪連通口，這才能稱得上是「一條」大圳，至少主水路應該如此才對。然而在海端與鹿野之間，還有很多由西向東注入卑南溪的天然小溪溝，因此大圳的主要水路，就配合這些小溪溝分解成許多段，最後將整合起來的大型灌溉體系，統稱為關山大圳。


利用此主題在這邊給關山鎮膨風吹噓，乃是別有目的（嘿嘿嘿）。

卑南溪流經關山這一帶，東邊緊貼著陡峭的海岸山脈，居住著樸實可愛的原住民，但適合2home達人進駐的美地不多；卑南溪西側到中央山脈東坡之間，才是南北狹長、地形平緩的美地。由台九線貫穿的這片美地，地形是西邊高而東邊低，但坡度極其平緩－－這裡藏著大片大片增值潛力雄厚的土地，風光之美難以言喻，請用GoogleMap的3D實景功能自己好好遊逛一番，就知道小弟所言不虛。

在前述的美地區塊之中，台九線東側到卑南溪之間的低窪肥田，咱們窮光蛋只怕不用肖想了，那可是盛產關山良質米的膏腴之地！至於台九線西側到中央山脈東坡之間的平緩坡地，雖然符合蓋農舍的條件，也適合發展良性的莊園灌溉體系，但卻有很多適合建設2home莊園的美地不為人知。先前我已發現財團的異動：他們悶不吭聲地，用人頭零星偷買關山鎮市區外圍的平整土地，準備長期養地，慢慢發展拚湊成大片土地。至於成群結夥的投資散客，我還沒發覺多少，獨行俠倒是碰過幾個，買的都是台九線西邊的農地。

花東高速公路（或許會是快速道路）預估會在5-7年後（蘇花改通車後）動工，但無論建設怎樣慢，從現在起算給政府15年，施工困難度極低的花東高速路，總會蓋好幾段吧？由大趨勢來評估，我認為屆時關山鎮已經有交流道可以上高速公路了。

我在東28-1加拿聯絡道旁的農地足有3.5公頃，繼承至今很久了。以前都沒有太關注這幾塊地，但近幾年陸續調閱地籍圖的變化，才發現附近那些面積動輒一兩公頃的大塊農地，已靜悄悄地分割為0.3-0.4公頃左右的小筆農地，隨之多出幾筆道路用地，使這些被分割出來的小筆農地，每塊都能面臨農路。

看到這邊，我忍不住心裡發涼：比賊還精的單幫投資客來了，比狼還狠的土地大炒家來了，這種老辣的農地分割手法，肯定是故意的！

為了悶聲發大財，至今大家都不聲張，因此這裡還有很多非屬稻田的土地，依然以檳榔園等型態存在，沒有被投資者買走。從去年春以來，有幾個鄰居地主私下接觸我，問問有沒有賣地的意思，我據實回答以後就被嫌棄了，幾次過去送禮拜訪，都是臉色難看，愛理不理。

顯然此刻投資客們正緊張地壓著地價，虎視眈眈地等待地主出招（或出狀況），部分想賣地的地主，也已得知行情有變，正在苦苦忍著，等待投資客先出招。我感覺空氣中有股火藥味，一旦火藥桶引燃，地價只怕要亂，屆時對2home達人而言就不好玩了。

wangsj1968

當年我的家族曾發動集體的力量，在關山鎮陸續買進總面積21公頃左右的旱地，也算名噪一時。每次把地買到手，就動手分割成生意人負擔得起的小塊方正農地，然後花錢租車，載北部作生意的有錢人到當地參觀。那些北部生意人一看到關山這麼美的風景，無不發起呆來，想像自己未來若能在此退休種菜，該有多好。回到北部的生意人，十有二三會不請自來，搶先訂下某塊看上的美地。然而關山美則美矣，但當年的交通畢竟太過落後，短暫的熱情褪去以後，這些地主又開始動腦筋，找上我的家族要求代為賣地。

這一賣，就不得了。高價賣出農地獲得暴利的人，自動成了最佳廣告員，到處吹噓找我的家族代賣農地是多麼的穩健可靠，獲利是多麼豐富。我們就是這樣，把地不斷地買進、分割、發賣、轉賣，累積了不少利潤，然後在公元95年無預警地退出這個領域，理由是「地都賣光了」，然後將熱切的投機客轉介給關山當地有力人士，換取好人緣。

其實土地的交易流是無窮無盡的，地怎麼可能會賣光？我的家族秘密保留了幾塊父執輩都很愛的農地作為純利潤的一部份，打算未來子女長成以後，老兄弟們就真的一起去關山建農舍作伴，每天種菜喝酒逍遙遊。不過世事難料，那些後來被套牢的北部投機者，和我父親那一輩的長輩們，都沒考慮到人有旦夕禍福。從公元96到99年，短短三年內，地價從巔峰逐漸盤跌，繼而演變成恐慌性的暴跌，原先漲的幾乎吐回了六七成，家族長輩們眼中的「純利潤農地」當然無法倖免，於是這些地在家族裡丟來丟去，就是沒有人要接，最後被號稱「讀書憨」的我順手拎走了。

下午一位住關山的叔叔級忘年交打電話來問孫女升學的問題，我順口反問他近日農地價格是否有浮動跡象。他以為我要炒地，就嫌我問這話的時機太晚。

雖然農地價格大體上冷卻了14年左右，但農發條例修正案通過後，就陸續有人「一面派人扮黑臉給地主潑冷水，但隨即又出面扮白臉在谷底價承接」，大體上都是從長年套牢的北部投機者（或他們的繼承人）手中買走他們視為「累贅、雞肋」的絕望農地，然後手又便宜地租給在地年輕人種植，算是搏感情。我一聽交易價，差點吐血，這些先覺者好狠啊。

這事情本來很秘密，大家都像鬼子進村似地低頭辦事，直到四年前，某位活躍的民代（土地仲介）參加喜宴，被狡猾農民灌醉後說溜嘴，大家才知道關山當地已有不少神秘的土地交易悄悄發生。有心人趕緊跑到地政事務所一查，乖乖，原來可以這樣玩！

最近這八個月，為了快速道路（花東高）可能敗部復活的事，各級民意機關的討論非常熱，而農地交易價格也在謠言中逐漸凌亂，不過具體的交易量還算零星，遠不及前一波土地炒作風潮那樣頻繁熱絡。

我知道本站老先覺多了去，隨便找一個都比我厲害，但我之所以願意把情況都說出來，除了想代替家族長輩為當年炒地的事情贖罪，同時也想要藉此提醒本站諸位前輩，趁現在地價沒有起漲，想找塊花東美地當2home基地，那就手腳快一點，最好兩三年內就把農地買到手，然後放寬心好好經營，廿年後就是您歡呼收割之時，畢竟大趨勢是很難改變的。

我的關山老叔叔，回憶起從前土地換手最激烈的時候（約1992-1994年），他那早已退休閒下來的父親，每天都騎著機車，跟在測量班或代書身後閒逛，若看到貌似地主與買主的人，就停下車來上前遞菸侃話，拿拿名片，交流交流感情。居然就靠這樣的土方法，只花三個月，他父親就陸續賺進近50萬的中人錢，這來錢比搶銀行還快。

賺這種錢，若獲利不多就不要緊，權當跑腿喝涼水的補貼；若是利用信息不對稱的優勢在買賣雙方中間搞鬼賺暴利，說實話，拿這種錢雖然容易，但實在很虧心啊。

Ericg89127

剛剛做了 一下功課
1. 當地實價登錄筆數還很少
2. 廣告要賣的價位已頗高 7000等級；但沿花東縱谷實價登錄價位 2000 的還算多
3. 南橫 在莫拉克颱風後，還在修  目前不通  不知十年後是否會通? 會通也是利多 ，可以從台南過來
4. 當地掛上網賣的案子不多，可能要看電線桿比較快

到花東  背山面海有台地 應該是首選，但鐵公路又在縱谷內，有兩全的區塊嗎?

wangsj1968

我查了家族帳冊，最初買到的六筆農地，折算每坪均價九百元左右，其中成交價最低的那一筆不到八百。全部土地入手過程故事頗多，說是驚險曲折也不為過（本站不可以講政治，恕略），但即使算上最後那批當中代某鄉代會副主席購買的最貴一筆，全部均價也只是勉強達到三位數。沒想到漲到兩千了。相較於肉眼可見的未來，我認為兩千是相對便宜的。反正此貼不會刪，2home網站也不會倒，走走看，過幾年就知道了。

wangsj1968

您看到的高價可能是「解套價」再逐年複利加計台積電的股息（純開玩笑）。

這種東西貼在路邊，專等有錢郎上鉤。你要是真打電話去問這地，對方或許一口拒絕（因為你是有錢但不了解實況的大戶，這麼貴都肯買，太值得用心交陪），說是賣出去了，然後對方會「好心好意地」推薦你超便宜美地，以「打對折」的夢幻價格賣給你形態方正、平坦開闊、田裡找不到一塊石頭的腴美農地，讓你打從心底感激，主動為他招來新客人。

陳青

從60年前小時候稍稍懂事開始。
看到一坪地幾十塊，到現在幾萬，或都市的一坪幾百萬。
這其間也確實有跌的時候。
不過跌幾年，跌過頭了就漲，漲過頭又跌一下，漲多跌少，已經漲成今天這樣子了。

未來的走勢，變因太多，沒有宿命神通的本事，確實無法準確做預估。
但是趨勢是一定的，尤其將來兩岸互動趨向改善，台灣唯獨土地不能進口。
會飆到怎樣離譜，就無法測知了。

目前香港新界將軍澳一間10坪大的房子，已經飆到超過1000萬台幣。
我女兒半年前貸款買下一間，現在仲介說有人要買，開價已經比半年前多200萬了。
台灣土地房價未來會怎樣？既使不是一路狂飆到底，也能勾勒出個大概。

Peter

依台灣的景氣趨勢與人口紅利來看，未來的房價漲跌幅不能跟以前來比。
目前台灣空屋率很高，拿國際港-香港來比對也不是很準。

在地震區的台灣來說，我覺得房產投資的風險蠻高的。

wangsj1968

直到現在，我還為某黑道伯伯（家族合夥人，以下簡稱黑伯）提出的推銷心理戰而震撼：這麼好的聰明才智，若用在造福人群等正途，起碼可以讓他當上縣議員。

首先，黑伯建議我們出資租兩台雙層遊覽車，作為攬客的交通工具。話說現在的雙層遊覽車已是載客主流，但當年數量還不多，冷氣普遍不強。想像一下，一輛洗刷得乾乾淨淨的嶄新雙層大巴，刷一聲穩定地停在你家門口，大巴的門開了，你在鄰居的羨慕眼光中，被地方頭人誠意邀請登車，坐在那舒適寬大的座椅，伸手從頭人手裡接來一杯涼飲，美美地灌下肚去－－這是不是有一種被當成貴客尊重的特殊感覺？

我父親想用免費策略吸引有錢人，但被黑伯否決。黑伯堅持每個人都要收三百元，作為來回車資、花蓮統帥飯店住宿費、兩日餐飲費用，但我們實際上為每一位客人支出的成本，則必須至少加倍才行。黑伯解釋說：有錢人都很聰明警覺，你要是真讓他全程免費，他當然高興，但回家以後，他會開始狐疑為何願意讓他們免費參觀關山農地，因此要在名義上收點錢，然後給予豐富回報，讓他們感到物超所值。

黑伯還出面代表我的家族，恩威並施收買了幾位頭人（地方上無官無職但群眾威信很高的人），也沒讓他們做啥，就是全程參加活動，出面招呼眾人，然後在眾人看農地時，說兩句誇獎的好話。由於此事不違良心，能免費旅遊關山，還能賺個大紅包，因此極為順利，同時也在參觀者的心中抹下重重一筆：連地方頭人都說這農地很好。

想像一下這種情境：原本高高在上的頭人，此時就坐你身邊，神情和悅地與你稱兄道弟，拍著你的肩膀說些家長裡短，豪氣地勸你再喝一杯。如果換作是你，會不會有一種感覺「我要做點豪氣的大事，才能配得上頭人兄弟的身分」？那究竟該做點甚麼大事呢？花大錢買塊關山農地，不就是很好的選擇嗎？

黑伯的另一絕招，是培養大嘴巴。本地有位已逝世好幾年的林叔叔，當初就是參觀關山農地後，砸鍋賣鐵、典當老婆陪嫁首飾，咬牙買了一塊70萬的農地。他的老婆知道此事後發飆，打完了老公，半夜出門徒步走了7公里的山路，來到我家祖屋前長跪不起，哀求我們把農地買回去。當時家裡只有我一個男人（男孩？），我嚇得半死，趕緊打電話向黑伯求救。

黑伯老神在在吩咐我一番，我依法施為，果然把女人哄走。當時我告訴這女人，地已售出，買回來是很不吉利的，但可以代賣，至於實際賣價如何，一切聽天由命。這女人聽了沒話，一路哭著回家了。

當時我家父執輩全體到中國福建的湄洲媽那裏進香，回來一聽此事大急。不想此時桃園新屋有位鐵工廠老闆，主動前來求買關山農地，要建2home自住，於是就順手介紹他買這塊地。在有心人的撮合下，不到一個月，林叔叔簽約售地，扣除稅捐淨賺25萬元。

公元92年的70萬，已經是一筆不少的錢，不到一個月就賺25萬，這報酬率真是天方夜譚。土地售出後，林叔叔太高興了，在家裡席開兩桌慶祝，嘴裡盡是稱讚之辭，連我這路過打醬油的都被誇上了－－後來會引發啥效應，您也猜到了。

黑伯已脫離社團活動，只在幕後遙控；他走路雖略有不便，但精神非常好，看到我還會取笑我小時候偷偷製造氫氣球炸死雞隻的糗事。

kevin

故事真好聽 再來

wangsj1968

關於平房為何有優勢，我來說幾句。

能源被美國獨霸，台灣能源供應就會吃緊，電價，油價，以至於一切高耗能產業生產的材料物資，屆時必然漲。這個起漲點，我猜測會發生在20-30年後，在此之前都是漲漲跌跌，一方面利用能源價格的波動蠶食小國的國力（防止第二強權崛起），另一方面則提醒大家：美國流氓非常不好惹，最好識相點。

由於美國獨霸能源，未來電價必然一路走高，這是趨勢。電價高了，公共設施一大堆的西式電梯大樓，就逐漸成為房市毒藥，公共設施電費較低的公寓、透天厝、平房，價格則逐漸抬頭。除此之外，身為耗電大戶的城市，其居民生活平均負擔也會增加，於是居民外逃的苗頭逐漸出現，走不了的人則生活愈過愈拮据（都市空洞化）。

都市平房少，透天厝要到富豪區找，公寓雖然普及些，但滿足不了需求。此時位於郊區的大坪數平房／透天厝，就讓人羨慕了。每個人老了以後都不想爬太多樓梯，因此在一棟透天厝裡，長輩房通常安排在一樓。如果房子原本就是平房，條件就都滿足了。

平房並非一味吃香，部分平房具有相對更優良的競爭力，在20年後變成最容易脫手、售價最高的黃金物件。我認為20年後有競爭力的平房（或1+1/2層樓房），必須有以下的特質，才會討人喜歡。

（1-5與風水有關）
1. 有開闊後院與後院牆，但後院牆外不宜緊鄰陡坡、擋土牆，或鄰房／鄰地。
2. 平房宜座北朝南，其餘座向的平房要以建築工藝彌補先天不足。
3. 建築正面（或門窗最多的那一面）宜有平坦曬場，曬場外設水塘（大小不限）。
4. 平房的建築規劃，宜使每個房間都有2個以上的對外窗戶。
5. 平房若有院牆與大門，則道路可從正面一路開到大門門禁之處（在此有車輛暫停的行為），開大門後，才能續開車到平房正門前；平房若不設院牆，則小路宜從左右方向開到平房正門前。

（6-9與機能有關）
6. 平頂式平房最宜，其次依序是單斜頂、雙斜頂、複合斜頂。您可能覺得我胡說，但20年後，屋頂太陽能光電板、洗澡水預熱盤管、太陽能熱水器、雨水回收設施，都變成人人爭相安裝的必要設施，屆時只有平頂式平房最容易安裝這些設施。

7. 不要在意美觀與否，平房的地板宜強調抓地力，且在春季不能有反潮打滑的問題。20年後，台灣是嚴重高齡化的社會，老人家若在屋裡摔一跤跌斷髖關節，問題就大了。

8. 平房宜強調採光與通風散熱，必要時設大型天窗採光通風。若日照太強，可用遮蔽板、遮陽網、百葉窗等輔助助設施控制室內照明，但日照偏弱的時候，若有良好採光設施，則室內很多地方不必點燈，長期下來節省可觀的照明電費與冷氣電費。

9. 宜附設燒柴取暖、燒柴煮食、燒柴窯烤、日光預熱、日光乾燥等附屬設施，例如壁爐、熱水柴爐、傳統大灶，屆時可以省下多少錢，各位心裡有數。我小時候家裡一直都以燒柴設備煮食洗澡，直到父親致富後才換成燒瓦斯的，當時祖母一面向鄰居開心炫耀，一面罵父親敗家。