宜蘭.摩爾莊園 建造日誌

easycosway

D+583 雨水收集及水生池規劃

最近在等農證及保存登記，好了之後再接受贈與，所以整個停擺，營造說裝潢不要動，以免被當作豪宅課重稅？！農舍、農地保持農用，除了房屋稅應該不會有額外的稅賦吧？
----------
一、 房屋稅條例第15條第1項第6款規定：「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米
　　 育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍，專供農民自用之燻菸房、稻榖及茶葉烘乾
　　 機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋」，及同項第9款：「住家房屋現值在新臺幣10萬
　　 元以下者」可免徵房屋稅。
二、 農業使用之房舍及農舍如不符房屋稅條例第15條第1項第6款免稅規定，或不是房屋現值
　　 10萬元以下之住家用房屋者，當然要繳納房屋稅，其課稅標準依臺北市房屋稅徵收自治
　　 條例第4條規定，按房屋實際使用情形依所適用之稅率課徵，營業用者按3％課徵，非住
　　 家非營業用者按2％課徵，住家用者按1.2％課徵；如同時供住家及非住家用者，應以實
　　 際使用面積分別計算，且非住家用面積不得少於全部面積的1/6。
----------
一、依據農業發展條例第37條及土地稅法第39條之2規定：「作農業使用之農業用地移轉與自
　　 然人時，得申請不課徵土地增值稅。」
二、於農業用地移轉前，向土地所在地之公所，申請「農業用地作農業使用證明書」後，
　　 持該證明書向該管稅捐稽徵機關辦理不課徵。
三、依據土地稅法第28條但書規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值税。
----------
一、依據農業發展條例第38條第1項規定：「作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承
　　 人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免
　　 徵田賦十年。」，同條第2項：「作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第
　　 一千一百三十八條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈
　　 之年起，免徵田賦十年。」
二、前項申請免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅
　　 捐稽徵機關辦理。


等農證過了後，裡外就要開始動工了，外面雨水收集及水生池想法






廚房也開始準備規劃（之一）


裝潢的小學同學的廚房規劃（之二）


建築師原先的設計

阿俊

easycosway 發表於 2014-10-25 19:43
D+557 再次驗收還是有問題

上星期車道不能有，於是把地再度剷平，但是由於之前房子蓋比路面高，叫營造把 ...

應該是營造貪圖方便...人家是使用執照拿到才加工..
拿到前都按圖施工.....
我申請過不下10張以上的使照  還沒有說不會過的..
五結鄉基本上是標準算鬆的...依照我們自己想的"合理"  通常就無法按圖施工了..

你就先申請農證  下來後  領取二張印鑑證明贈與在你身上後  再辦保存登記.
只要地政來測量完  開始公告後  你就可以動工了..

我看來看去  基本上就屬你的農舍興建過程最坎坷...我去年農曆年後才動工的87坪農舍(3樓加屋突)在10月就拿到使用執照了...雖然也跟你一樣  室內只有粉光..但是我到這星期一剛好領到房屋權狀(領農證==>過戶==>保存登記)
現在已經在作室內了..

easycosway

阿俊 發表於 2014-11-20 18:06
應該是營造貪圖方便...人家是使用執照拿到才加工..
拿到前都按圖施工.....
我申請過不下10張以上的使 ...

做到最後大家都懶了，基本上我是覺得營造看圖能力有問題，加上構造比較奇特，那東西(車道)是他自己刻意弄出來的，我並沒有要那車道，他就自誇自己經驗豐富，第二次土多出來算是「正常」嗎？沙地施工本來就會填一些東西不然怎麼進出，而我當時也叫他把後面土推一些到前面，因為他把房子多墊高5cm。第三次是大家都沒注意到那東西不該現在出現，建築師後來也懶了就由營造自己搞。

阿俊

easycosway 發表於 2014-11-20 19:44
做到最後大家都懶了，基本上我是覺得營造看圖能力有問題，加上構造比較奇特，那東西(車道)是他自己刻意弄 ...

車道  
他應該用一般農舍的思維下去判斷的..
這種農路  
有的建築師會幫你申請  有的建築師  就懶的申請
建照核準圖說上  都有註明
有無農路或曬場  並標註文號

他可能認為"應該有"  所以就作了
但是其實也應該要有...你將來才能在出入道路上打上RC  否則
除非你維持原狀  否則永遠無法合法作"車道"

很多地 蓋了農舍以後  
如果有須要申請農證  除了宜蘭縣有几個特別機車的鄉鎮外  其他的承辦 人員都會給予方便
填土稍高...沒差  讓你過
檔土牆稍高  也讓你過
但是農路沒申請就打RC  必退

因為有明顯重大違規  過了他會被上面打搶(申請農證時  民政課+建管課+農業課  都要會同)


因為你的是屬贈與行為..你看一下有沒有超過免稅額(農地+農舍)...如果超過免稅額
依法你管制五年內都從"事農業行為"的話..可以免課

但是  縣府最愛抓這種的  因為罰金+追繳=可觀


別人為什麼都會過?都會相安無事?
是因為他們懂規定...並不是他們官商勾結才沒事...!
也沒人規定農舍就要蓋的醜醜的才叫農舍  蓋的美美的就叫豪宅................
他們都有一個相同的名字  叫作農舍

有人說  為什麼我只弄一個遮雨棚  就弄我   難道我進出一定要淋雨?
可是他忘了  他超出法定投影面積了  基本上  只要從正上方看下去  遮住土地的範圍都要算面積..
可是承辦人員就沒可能發給使用執照
他只能在拿到使照後  再行施作  就沒事
將來就算作好了後再去申請農證  也是沒什麼事..
因為違章有違章的認定辦法..農用有農用的認定辦法...
發給使照就一定有發給使照的規定...

農地就是農地  不會因為上面種的糧食品種不同  而土地就有所區別  一樣是農地
有人說他是地目是"旱"  就說他可以變更用地  可以幹嘛幹嘛
而你的是"田"  所以你的地只能幹嘛..
但是法規  只有一套而已...沒有分別的


PS:如果我是你  我不會過戶  如果兄弟姐妹多  跟他們交待一下說房子是"我蓋的"  

easycosway

阿俊 發表於 2014-11-20 21:28
車道  
他應該用一般農舍的思維下去判斷的..
這種農路  

因為地不大300坪左右，建築師把額度都用光了蓋房子，所以沒申請農路。後面有包商要打RC我說不行，依法行事及避免您說的被追稅罰款是重點，所以我現在一直在想如何在農地（又全是沙土）上行走及行車，可以指點一下怎麼作才能二全齊美？

可以用植草磚或是類似這東西來做出車道嗎？

HDPE 蜂巢地工格框（HDPE Geogrid）

阿俊

easycosway 發表於 2014-11-21 14:38
因為地不大300坪左右，建築師把額度都用光了蓋房子，所以沒申請農路。後面有包商要打RC我說不行，依法行事 ...

按理說  ..建築師應該會

因為農路是屬於農業設施...在尚未申請建照以前
先向農業課申請農路+曬場(你可以申請曬花生)....然後農舍在放在曬場後面  就可以不用損及農舍的建敞率...
如果你的土地有大於0.1公頃的話...你可以在你要走的農路後面  申請一間資材室  然後農舍在資材室後面...你的資材室可以是4面無牆的建築..
因為
農業道路並非專供農舍專用者  不須納入10%裡...以另一套法規40%下去計

阿俊

如果現在農業課不再准你的申請...
你就在過戶後  如果農地要填高  但是別高過前面路面(成鳳路)...
農路就舖碎石   其他土地種滿植物(木本科)....因為木本科怕濕..

easycosway

阿俊 發表於 2014-11-21 16:04
按理說  ..建築師應該會

因為農路是屬於農業設施...在尚未申請建照以前

真的都是學問！感激！！

easycosway

阿俊 發表於 2014-11-20 21:28
車道  
他應該用一般農舍的思維下去判斷的..
這種農路  

為何不過戶？這樣我怎麼去貸款？兄弟是沒意見那塊地給我，因為旁邊的是建地更有價值。
代書說要遷回來跟老爸同戶籍才能贈與，傷腦筋才剛遷去岳父家而已（為了省車子牌照稅），又剛好選舉，不知道戶政事務所會不會有意見。

easycosway

阿俊 發表於 2014-11-21 16:18
如果現在農業課不再准你的申請...
你就在過戶後  如果農地要填高  但是別高過前面路面(成鳳路)...
農路就 ...

剛剛去看這種東西，底下鋪透水不織布，裡面填碎石或泥土，業者是說可以讓車輛、怪手在上面行走，又不會有RC的問題，可是稍後去園藝，園藝又說那東西沒用，還是會沉陷... 真是兩難，有人有用過嗎？若是行得通，擋土牆也不一定要做，也可以在上面種東西，要種樹也都不是問題，車輛通行問題也可以解決。