我的秘密花園

2home4me

10# 綠房子

謝謝大大，我也認為"福地福人居"

我也知道或許有人會很在意這是遺產
對我而言，這是我的福氣
若前手不是過世了
她也不會把住了二十幾年的好房子釋出

先上兩張照片，再來慢慢敲打續集

同一株卻有黃白兩色花


河邊挖來種的野蒜(wild garlic)開花了

2home4me

上面提到售屋網站的第三個mouseprice，各位若點入試看看就知道它有多強。從1995年以來所有英國的房子的買賣交易價格和日期都有(這是根據官方登記資料而來，絕對正確)，還有現有的市價評估。而且還有房間數和屋內大小(這資料有時和實際的有點出入)。意思是說只要你有地址就可查出上述資料。

相較台灣的不動產交易，不須登記實際交易價格，大眾無從得知以作為購買時參考。 

在英國買賣房子雙方都要有律師，買賣價金和所需文件及過戶登記都是律師經手處理。倫敦的律師費用可以是小城律師費用的十倍以上。但想到律師要經手那麼多錢，我還是找個倫敦的律師處理，可以在委託律師之前先和律師見個面。

購買價金的支付方式、交屋程序和產權的取得和台灣的程序也大不相同。
一般情形，價金分兩次支付：交換合約時付訂金百分之十，其餘款項全部於交屋當天(即交易完成日completion date)支付。
話說我和我的律師提到我要買的房子有抵押給銀行，想知道還欠多少錢，如何能確保我取得的產權是已經還錢並塗銷抵押。我的律師給我的答案太出乎我意料之外。她說有多少抵押債務和塗銷抵押都是賣方律師應負責的，所有價金必須於交易完成日當天匯到賣方律師帳戶，賣方律師須以這款項處理塗銷抵押。否則，我們就可提起訴訟。 她看我面露擔憂，補充說這是英國行之久遠的實務作業方式，每個職業律師都很專業且還要保住飯碗，不太可能有差池。英國律師所執業範圍分的很細很清楚，專門處理不動產的律師叫conveyancing solicitor。

交屋的程序和台灣買賣交屋程序也很不一樣：交屋(也就是交易完成日)前一兩天我必須把其餘90%的錢匯給我的律師，我的律師於交屋日當天上午將錢匯給賣方律師 。賣方律師收到錢後通知房仲把房子和鑰匙交給我。所以實際交屋時間大多在交屋日下午。房仲必須紀錄交屋當時的水電瓦斯表數和屋內狀況(尤其是若買方對屋內狀況有不滿意時)。
 
至於產權移轉登記是交屋後我的律師才提出申請，也要等三、四星期才能登記完成。

第一次去見我的律師時，她解釋整個流程後，補充一句說“很多交易過程買賣雙方徹頭徹尾都沒見過一面”。這在上面說明已見端倪，續集我在說說簽約過程，就就更清楚了。

sjju

9# 2home4me
感謝經驗分享！

[quote]人生何事不是因緣合和而成。[/quote]

最喜歡這一句了！別小看這一句！這一句可是「真理」喔！
約 2,600 年前，「悉達多」太子經苦修了 6 年，最後悟「緣起」而成「佛」！

2home4me

貼上三張花兒美照，再來敲打續集

含苞待放
在後院兩邊各一欉


也是含苞待放
吐露一點紅
"紅"玫瑰


第一帖的紫花
大展美姿

無畏居

厚~
您家後院有這種東東呀！~

pipi

相較台灣的不動產交易，不須登記實際交易價格，大眾無從得知以作為購買時參考。2home4me 發表於 2011-4-26 17:12

真的~就算有些房屋買賣網站上查詢的到價格
但都不是實際成交價而可能是當初的託售價

英國律師所執業範圍分的很細很清楚，專門處理不動產的律師叫conveyancing solicitor。 2home4me 發表於 2011-4-26 17:12

台灣專門跑此業務的則是地政士(代書)---->早年還有無牌的專業人在跑現在不知道還有嗎?


15# 無畏居
那是什麼??

相思園

15# 無畏居
那是什麼??
pipi 發表於 2011-4-27 11:23 [/quote]
+1
對啊~那是什麼?

阿俊

http://www.2home.com.tw/bbs/attachments/month_1104/1104262228c64e8150a13896ed.jpg
厚~
您家後院有這種東東呀！~
無畏居 發表於 2011-4-27 09:35

好像是阿土杯杯現在正在種的  帝王花吧

無畏居

17# 相思園
賣花的稱它芍藥~

2home4me

18# 阿俊

一覺醒來，看到這一帖有站大和更多大大光臨和加分鼓勵，敲打起來更有勁
感謝喔

更高興的是竟能與"帝王"為伍 。

搬進這2home後，不時收到從花卉公司寄給前屋主的廣告資料，就知道她對後院的一草一木很用心。我也來用心談談我的簽約過程(後院的鄰居正在鋸樹木，希望不會被鋸樹和碎木機噪音吵得雜亂無章)


就如上面提到在買賣雙方未交換合約前，任一方都可反悔。我和賣方雖已談好價格和交屋日，但我很怕殺出程咬金(以前看過這房子的potential buyers知道這房子又重新上市，回頭和我拚價，那就慘了)。就希望雙方律師加緊腳步，盡早簽約。約簽了，才能安心睡覺。

倫敦近百年或百年以上房子到處都是，很多屋子都需要整修(有時雖有錢買房子，但沒錢整修維護。說到這裡，來個題外話，昨天出門看到右鄰居牆外架個長梯，一身白衣工人爬上爬下，我趁他下來時問他是否屋頂有問題，答案是粉刷外部的木頭的門窗wood painting。我趁機問問若粉刷我的估價約多少，他說約兩千鎊。)。找surveyor 就是要評估屋況和價值，若有找到某些須大肆整修花大錢，還可用來討價還價。所以當surveyor是很搶手又好賺的行業，每次survey 至少要五百英鎊(依房子大小和價值，費用有別) 。若需以想買的房子向銀行貸款，銀行就會要求一定要有銀行認可的surveyor出的報告。而我看這房子屋齡才三十年，屋況甚佳，又是連棟的，就為省錢和時間，不請surveyor評估屋況。其實是有點冒險和下賭。

話說我的律師調查了一星期，但還有些細節未清。我突然接到屋主兒子來電說若不能在這一兩天內簽約，前一買主又找上門說已找到銀行願意提供bridge loan，又要以比我的出價多三萬英鎊購買。我一面溝通並提醒他這種bridge loan風險大，很有可能屆時錢借不到，又像上次一樣交易失敗，浪費時間。一方面在掛掉電話後，火速急電我的律師希望隔天簽約，只要產權沒問題，細節(像要負責維修哪一面圍籬？前院大柳樹廣場有沒公共維修費？和附近鄰居有沒因屋子所產生的任何糾紛？....)就不要再查了。律師可能還少見像我這種急著簽約的買方。

我們一般想簽約總是雙方和律師在場。但這互換合約可和台灣的簽約程序大不相同。律師準備的合約只是公會的定型契約，短短兩頁。我簽字後，律師竟問我說“現在就互換或你想要再考慮考慮，換約後就不能反悔，否則訂金會被沒收”。我當然迫不及待立刻換約。我順口說那要傳真給賣方律師喔。She said that I will make a call right now, and that will be OK.
就看律師打個電話給賣方律師說買方已簽約了，且訂金也已收到了，然後在我簽的合約上註記打電話的時間和簽字，互換合約(exchange contract)程序就完成了。我說那賣方簽了嗎？她說賣方在委託售屋時，就簽好字交給他的律師。

我終於了解每當屋主的兒子和我通電話，常常會說他早就把約簽好交給律師，催我盡速簽約，免得夜長夢多。原來那定型合約，只要填入買方基本資料、價格和交易完成日即可。

這就是我前一貼文提到很多房子的買賣雙方徹頭徹尾沒見過一次面。也不認為有需要見一面
。因為交屋也只須仲介在場。

下文再繼續談交屋小插曲，和交屋後我的房子竟被插牌並在網路再上市出售(for sale)，看我如何對抗這些惡名昭彰的仲介和不負責任的售屋網站平台提供者。