計畫道路導致退縮變成畸零地，天啊，買地請小心啊

BuildATM

我的case 是因為過戶時一塊地居然有兩個地號, 就先去申請地號的分區使用證明, 結果一塊地號上面有載明道路用地(但未徵收).  之後發現另塊地號可能成為畸零地而無法賓?  又去找相關地方自治法畸零地使用規則, 發現新版法規是有機會可以賓?  和建築師討論後, 決定先花錢請測量公司先指定建築線,  再搭配相關法規來規劃, 之後申請建照就過了.  (檢討畸零地時, 只多0.12, 低空飛過)

參考之.

jiakabai

BuildATM 發表於 2015-9-23 22:20
我的case 是因為過戶時一塊地居然有兩個地號, 就先去申請地號的分區使用證明, 結果一塊地號上面有載明道路用 ...

Build大的案子，聽起來也頗為曲折，不知前後花了多少時間？

先前找建築師時，也有人建議先花錢請測量公司，確認建築線，現在想想，或許當初花了這個錢，就可以免去兩三個月的空轉？就算真的不能蓋也可以早點知道。

BuildATM

jiakabai 發表於 2015-9-24 15:15
Build大的案子，聽起來也頗為曲折，不知前後花了多少時間？

先前找建築師時，也有人建議先花錢請測量公 ...

我跟建築師一起搞了快五個月才拿到建照(併拆照).  但開始的前二個月內測量公司就已搞好指定建築線, 只花15000.  知道可蓋後就開始跟建築師討論蓋屋細節.....  

ps  當初未找建築師前去趟區公所問建設課說地能不能蓋, 那些公務員冷冷的回我說先要指定建築線才知能不能蓋?!  當時家父氣到不行, 一直回來罵那些公務員混.  但現在想一想, 冷漠是冷漠, 但也讓我進度一直在進行....真的也要謝謝他們!!

參考之!

jiakabai

BuildATM 發表於 2015-9-24 15:31
我跟建築師一起搞了快五個月才拿到建照(併拆照).  但開始的前二個月內測量公司就已搞好指定建築線, 只花 ...

唉，當初沒跑區公所，就是潛意識裡認為市政府的人可能比較願意幫忙，不過，從Build大的經驗看來，就算是跑去區公所，公務員也是要你去申請建築線，說法跟市府一模一樣啊，還是一整個在繞圈子，無法解決「在買地之前就先讓民眾了解是否可以蓋房」，資訊透明的根本需求。

pineman

jiakabai 發表於 2015-9-25 11:38
唉，當初沒跑區公所，就是潛意識裡認為市政府的人可能比較願意幫忙，不過，從Build大的經驗看來，就算是跑去區公所，公務員也是要你去申請建築線，說法跟市府一模一樣啊，還是一整個在繞圈子，無法解決「在買地之前就先讓民眾了解是否可以蓋房」，資訊透明的根本需求。

　　因為負責指定建築線是另外的單位，指定建築線必須考慮另外的法規，也要針對每個申請個案實際情況去審查其情況，所以你問的單位人員無法事前確認是正常的。

　　所以公務員雖然態度不和藹，但是他們告訴民眾先去申請指定建築線這點是完全正確的。另外建築線申請過，還有其他問題（如山坡地有水保問題等等），一關一關過是很正常的。

　　至於希望事前就能確保自己不會買到自己不能蓋的地，除了事前多瞭解相關法規（我在本標題前面#6那篇有提到建築線這部分），詳細調查之外，大概只剩請地主保證這種方式。地主若說他也不知道也不懂，大概也不會和買方簽這種保證。若敢拍胸脯保證，就可以請你寫在合約內，說若非因買方之因素，申請建照無法通過，由賣方依合約原價無條件買回，賣方敢簽再買。不過這樣大概也很難買到就是了。（這就像要保證買了房子不會跌價類似，有哪個賣方敢保證呢？）比較可行的是由買賣雙方先簽買賣意向書，約定買方負責出申請建照的錢，等建照申請下來再進行交易。

PS: 如我上半年農舍預告修法剛出來時所說，本站多數人心中並未將買農地看成是投資行為，但實際上它是。必須有自行承擔風險的心理準備會比較好。手上有部位，享受部位可能增值的潛在利益，但也得承擔可能貶值的風險。能承擔多少，決定能投入多少。

jiakabai

pineman 發表於 2015-9-25 12:03
　　因為負責指定建築線是另外的單位，指定建築線必須考慮另外的法規，也要針對每個申請個案實際情況去 ...

確實如pineman大所說，買賣過程，如果要確保買方權益，勢必要用類似意向書的方式，來約定交易，同時申請建照，但也如pineman大所說，有些賣方恐怕就覺得我咧這麼麻煩，弄個三四個月還有可能賣不出去，誰要等你啊，你不買我等別人買。

最後可能還是考驗買方意願強度，願不願意冒這個險，賭一下了。

a953969430

建築線位置當地建築師應該都有資料...不可能都畫好設計圖...才發現退縮距離錯誤
在初期規劃時就應該注意到的事....

jiakabai

a953969430 發表於 2015-10-27 19:28
建築線位置當地建築師應該都有資料...不可能都畫好設計圖...才發現退縮距離錯誤
在初期規劃時就應該注意到 ...

確實，建照申請之前，一定要先申請建築線，因此照理說，畫設計圖之前，應該就已經知道要退縮。

只不過我的情況是，建築線拖了兩個月還下不來，我們就先按照承辦人員的口頭告知(原本是說應該不需要拓寬)，去畫設計圖了，因為不可能空等他兩個月。等到設計圖畫完，建築線也終於下來，準備去掛件時，才知道需要退縮那麼多。

ee920325

感謝分享 小弟買地時 也還好代書有提醒先指定建築線並列入合約 不然以後要自建就麻煩大了

阿俊

jiakabai 發表於 2015-9-22 15:28
感謝新農大，看來我們真的是疏忽了，竟然沒想到要去區公所  奇怪的是，我們向市政府查詢時，竟然也沒 ...

承辦人員這種辦事態  是習慣  是世襲 是傳承 是免於麻煩的作法
因為他如果你跟你說找誰問  如果你去找這個部門問卻得不到答案時你會說誰誰誰叫我來這裡的
到時那個誰誰誰就會被人點名..

退縮三米也還好  只是扣掉那退縮的部份建敞容積而已
而且你蓋房子也不會蓋在正路旁....
買建地時
1)你以去區鄉鎮公所建設課問一下這塊地有什麼計劃道路要經過
2)可以要求賣方說  建築線核發後再買賣