2階段定存股策略 靠9檔股票年領300萬股利

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-25 21:58
假如年輕人因為居住的房產負擔，需要背這個殼的房貸背上二三十年，其餘就是日常生活的負擔，這樣就把所得 ...

沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償還的本金屬於「儲蓄」，是「資本財」，
因為房價可能上漲（而且通常是上漲），事實上也等於「投資」。

有了「房產」，假設已經分攤本利 n年，剩下 20-n年，房貸減輕了，
有房產作「抵押品」，可以再增貸，再進行「房產或股票」投資。
只要「預期」房產上漲率（或股票殖利率）高於貸款利率，就是可行的投資機會。

這就是我所謂的：有「房產」就有「籌資及投資能力」。
因為毫無房產作抵押品，銀行幾乎是不會願意低利貸款給你的。
（信用貸款利率較高，不能視為「籌資能力」。）

投資客不都這樣嗎？以房養房。膽子大一點，以房養股。
（配合跟銀行套交情，取得低利貸款。）

笨羊

笨羊 發表於 2018-6-26 00:09
沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償還 ...

有「閒錢」，才能談「複利效果」。

沒有「閒錢」，首先要考慮的只有「強迫儲蓄」。
買房就是強迫儲蓄，除非房價下跌，
否則就算只繳了數年，賣掉房子還是「賺到房租」。

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2home 站大貼的這個，講得真對！
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=49808

107.6.21 李雪雯／別再輕易相信「不投資，通膨恐吃光利息、本金越存越薄」的投資詐騙手法了！
https://fund.udn.com/fund/story/7488/3211035

] 首先，如果年輕人連個儲蓄都沒有，
] 此階段最應該做的，並不是去找個投資標的，而是先建立一個好的固定儲蓄的習慣。

] 其次，就算這筆錢是用做儲蓄的閒錢，也並不代表可以「隨便投資」。

] 一旦投資不當、本金嚴重虧損，不僅沒辦法「抗通膨」，
] 恐怕連投資的本金都有可能蝕光之際，
] 這樣的「投資」，究竟對投資人有何實質幫助或意義可言？

「房產」相對於「股票」，
不但能繼續「強迫儲蓄」，起伏波動又較小，「投資」報酬相對穩定。
雖不是「快速致富」的途徑，但也不是「快速傾家蕩產」的途徑。

傳播理論有「好事不出門、壞事傳千里」，也有「報喜不報憂」的「傳播不對稱」現象。

在「投資新聞圈」裡，就是典型「報喜不報憂」的環境：
看到、聽到的，都是「投資成功」的案例，
看不到、聽不到，隱藏起來的，則是滿滿的「投資失敗」的例子。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 00:13
有「閒錢」，才能談「複利效果」。

沒有「閒錢」，首先要考慮的只有「強迫儲蓄」。

理想的投資策略，也許是多元配置――現金，債券，股票，土地，，，，，也就是分攤風險於各自獨立不相關的標地上
但是假如把土地當做必然優先而且全額的自由現金流投入在不動產上，這樣這個殼的確是背負了太沈重。尤其是在目前所得房价比必須一二十年以上的負擔上。人的一生由就業到退休，也許就是個三十年，假如就業前二十年就為了一個居住的殼在負債，想必到他五十幾歲才來考慮要不要投資於股市，想必這個勇氣是更加的不容易。況且不論是土地投資或是證券投資，都一樣需要一個認真的學習期，土地有所謂的座落觀念，證券一樣也有穩健的財務觀察法。
由日本失落的二十年，因為人口紅利的消失，對於土地房產價格的影響，是否我們也有類似的模型，由日本土地高價到目前的變化，是否我們應該把房產購置當作畢生的負擔，的確需要仔細再考量。
假設1、5萬每月累積於5%的理論複利，人生三十年的就業所得期，這樣試算三十年，29年，28年，，，，的累積複利。到了退休年齡那個金額是多少，而承租房屋約2%房价的固定支出，綜合結算後，真的在退休時是否有多餘的資金再投資房產。或是一開始就業就把自由現金流資金投入在房產，再來說投資證券是富人才能做到。
這些都值得我考量比較

笨羊

笨羊 發表於 2018-6-26 00:09
沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償 ...

一般勞工如何以房養房（一）

我們來看如何「以房養房」，用房子作抵押品提高「籌資及投資能力」。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000元，支出 30000元，儲蓄 30000元。
假定 25歲開始工作，已經儲蓄約 3年，擁有第一桶金 100萬元。

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第 3年，
買第一間房屋總價 500萬元，坪數 30坪。

自備款 100萬元，可貸款 8成 400萬。利率 2%，貸款 20年。
第一間房屋每月分攤本利 20235元，每月儲蓄 30000 - 20235 = 約 10000元。
10年儲蓄 10000元 x 120月 = 120萬元。

（假定薪資 10年增長 10%，抵銷物價總指數增長 10%。每月儲蓄 10000元不變。）

已繳 10年 120個月，本金餘額 233萬元，還本 167萬元。
房屋每年增值 5%，10年增值到總價 815萬元。
可增貸 815萬 x 8成 - 233萬 = 420萬元。（提高籌資能力）

（假定土地 10坪 x 3.3 = 33平方公尺，
每年公告現值增長 3%，由 8000元提高到 10000元，
物價總指數 110％，10年土地增值稅 4000-8000元，可忽略。）

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第 13年，
買第二間房屋，總價 525萬元，坪數減為 30坪 x 525萬 / 815萬 = 約 20坪。

自備款 120萬元，只貸款 405萬。利率 2%，貸款 20年。
第二間房屋每月分攤本利 20488元，房屋出租每月 10000元，儲蓄 10000元 。
房貸剛好由房屋出租 10000元及儲蓄 10000元支付 。

第 23年，
又過 10年，第一間房屋舊房貸 400萬繳清，第一間房屋增貸 405萬只剩 10年貸款，
而且還有「房客」幫我們繳納「一半」的房貸。（提高投資能力）
第二間房屋無貸款。

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這就是我所謂「擁有房產，可提高籌資及投資能力」的道理。

山林雅境

山林雅境 發表於 2018-6-26 08:55
理想的投資策略，也許是多元配置――現金，債券，股票，土地，，，，，也就是分攤風險於各自獨 ...

房產每年增值5%，以及承租來應付分期付款的假設。這兩者是值得懷疑的假設。
目前房租投報平均值約在2%。（比較房价總值）扣除稅金保養費用及房屋折舊。這些都是國內投資客轉往有人口紅利的國家移動的原因。
試想土地本身就像黃金一樣，並沒有自己會生產出土地的機制，頂多就能靠種植農作物（投報率更低），或是靠人口紅利的供需不平衡來增長。
比起以工業生產的證券投報，選定6%的大型龍頭股，土地的投報實無法與證券抗衡。經營優勢的公司是以生產盈利來讓投資人獲得回報的，這種的投資不宜以市場炒作的股票來談論風險。
倒是國人反而有大比例的人相信有土斯有財，造成房价所得比的時間更長。最後極有可能像日本一樣的土地回歸的下場。
沒有人口紅利，代表著越來越多房子越不容易承租出去，四五十年後的折不能說不低。
反而我認為房地投資是在現金流豐饒後，抽出一小部份資金來投資，保留更多流動性資產現金流，才是富裕人生的感覺。

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-26 10:33
房產每年增值5%，以及承租來應付分期付款的假設。這兩者是值得懷疑的假設。
目前房租投報平均值約在2%。 ...

> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，
107年銀行估價總價 900萬，也就是 380萬 x (1.042)^21 = 900萬，每年增值 4.2%。
我粗估 5％，並不是奢望。

> 目前房租投報平均值約在 2%

第二間房屋 20坪總價 525萬 x 2% / 12月 = 8750元，
我算出租 10000元，等於房租投報率 10000 x 12月 / 525萬 = 2.28%，
雖可修正，但不見得不能達到。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 11:04
> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，

我們的房產資料正是來自人口紅利的增殖年代，將來是否如此一樣增值？反而要以一個更大的超級大循環來看。也就是歸理論。就是怎麼上去就怎麼回來。
用過去的數據來推測未來是危險的。
現在貸款利率也是兩%多，房租投報也是兩%多。這代表著靠房租來維繫貸款支出，這種平衡之不易。更何況越來越多的房子更不容易承租出去，一旦在升息的年代，這種靠貸款來維繫資產的壓力會加深。
貸款買房產是支出利息，以所得來投資股市，是收取經濟增長的好處。這兩者效益的差距是大的。

笨羊

笨羊 發表於 2018-6-26 10:10
我們來看如何「以房養房」，用房子作抵押品提高「籌資及投資能力」。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000 ...

一般勞工如何以房養房（二）

第 23年，
第一間房屋每年增值 5%，10年由 815萬元增值到總價 1325萬元。
增貸 405萬已繳 10年 120個月，本金餘額 223萬元，還本 302萬元。
可增貸 1325萬 x 8成 - 223萬 = 837萬元。（提高籌資能力）

第二間房屋每年增值 5%，10年由 525萬元增值到總價 855萬元。
可增貸 855萬 x 8成 = 684萬元。（提高籌資能力）

因有二間房屋，可將第二間房屋增貸作為第三間房屋的自備款。
等於第三間房屋可貸款 10成。（提高投資能力）

第 23年，第一間房屋舊房貸 400萬繳清，原先每月分攤本利 20000元變成儲蓄。
每月可儲蓄 2萬，作為第三間房屋繳貸。

第 33年，第一間房屋增貸 405萬（買第二間）已經繳清，
現在 58歲，還有 7年到 65歲退休。
每月可儲蓄 3萬 + 房租 1萬 = 4萬，作為第三間房屋繳貸。

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第 23年，
第三回第一間增貸或第二間貸款 640萬都足夠。（籌資能力）利率 2%，貸款 20年。
預留 70萬前 10年還貸款，其餘 570萬，全額購買第三間套房，
坪數減為 30坪 x 570萬 / 1325萬 = 12.9坪。
第三間套房每月分攤本利 35500元，套房出租每月 10000元，投報率 2.1％ 。

第 23-32年，淨房貸支出 35500 - 第三間出租 10000 - 儲蓄 20000 = 5500元 / 每月
5500元 x 12月 x 10年 = 660000元（用預留增貸 70萬支付）。

第 33-40年 65歲退休，淨房貸支出 35500 - 第二、三間出租共 20000 - 儲蓄 30000 = -14500元 / 每月
-14500元 x 12月 x 7年 = - 1218000元（結餘，用來支付最後 3年貸款）。

第 41-43年退休後，淨房貸支出 35500 - 第二、三間出租共 20000 = 15500元 / 每月
15500元 x 12月 x 3年 = 558000元（支出）。

合計現金剩餘 700000 - 660000 + 1218000 - 558000 = 70萬。

第三回增貸 640萬全額買第三間套房，
退休後，前 3年 65-68歲，還剩現金 70萬，每月可用 70 / 36 = 1.94萬。
退休後，68歲之後，三間房屋都已繳清貸款，每月還有租金收入 10000 + 10000 = 2萬。

第 43年，
退休後 3年（68歲）之後，每月房租收入 2萬，
還有三間房產：
第一間 1325萬 x 1.05^20 = 3515萬，
第二間 855萬 x 1.05^20 = 2270萬，
第三間套房 570萬 x 1.05^20 = 1510萬，合計 7295萬元。

這也是另一種「複利」效果，
就算房子增值速度起起伏伏，擁有三間房產，人生無憾了吧！

（退休後，退休金提供日常支出，不列入此投資計畫計算。）

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這樣，對於雙薪 6萬的「一般大眾」（而不是有能力準備 2500萬退休金的「富裕階級」），
才算是「穩定」的投資計畫吧！

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-26 11:54
我們的房產資料正是來自人口紅利的增殖年代，將來是否如此一樣增值？反而要以一個更大的超級大循環來看。 ...

當然是「合理」估計而已。
否則，雙薪家庭不生小孩，40年每月支出 3萬，也算少數吧！
（只能把薪資增長，粗略算在新增支出項目囉！）

看「理財專家」的計算，每年 5％複利 20-30年，豈非更不可靠？

運用之妙，存乎一心。
此心或彼心，由看倌自己判斷選擇囉！

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 11:04
> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，

假如房价上漲的速度是4%多也非5%，估算宜以低或是中值來算。
假如第一間房屋漲價至900萬買25坪，等到買第二間時525×25/900=14坪多。到第三間時可以買的坪數更低，
這樣的房租所得估算是過度的膨脹理想。
在所得估算時，算得太緊，這也是在萬一失業時會產生崩盤法拍的情形。