2階段定存股策略 靠9檔股票年領300萬股利

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-27 17:10
一般勞工如何以房養房（四）更實際的版本

把房產、房貸條件設嚴格一點，

其實這都是投資者選擇性的算法，最後的答案還是投資者自己選擇性的導入答案。以版題作者的6%投入，4%賣出，以四年一次的統計，有獲利五成的機會，這個在經濟循環裡是合理的。假如這方面刻意的忽略，這樣的比較也只能說是隨自己意願的假設，其實心中自有定見再來畫靶而已。
如果其他條件一如這次的假設，我也可以設立在每十年投資證券的本利，再用質押貸款方式，把股票質押再抽出資金投入股市，也是給銀行2%利息。再格十年再把這些本利再質押給銀行，再給2%給銀行。再由這些資金再投入6%的投報之中。
這樣的方式，跟每十年再貸款買一間房子，像不像呢？
再用這種推算說――股市投資又贏了房市

山林雅境

https://m.juwai.com/news/244967
附上日本歷史的房价指數變化。土地就像黃金一樣，本身並不會生產或是複利，只有靠通膨及人口紅利。以日本的例子，失落二十年後的房价變化圖供參考。
做任何投資都不應該以樂觀的線性一直推估下去。證券投資一樣有很重要的歸觀念。
假如房价可以一直漲上去，也只有請央行多做些通膨泡沫才能達成

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-28 03:04
其實這都是投資者選擇性的算法，最後的答案還是投資者自己選擇性的導入答案。以版題作者的6%投入，4%賣出 ...

所以說，喜歡房產的去買房產，喜歡股票的去買股票。

喜歡具體有形的房子去買房產，喜歡帳面無形的股份去買股票。
喜歡安穩居家的去買房子，喜歡常換環境的去租房子。
喜歡一半一半的，可以折衷。

關鍵既然在「個人偏好」，以及對未來投資趨勢的「不同預期」。
當然，也就不必慫恿大眾一定要買什麼。

山林雅境

https://money.udn.com/money/story/5621/2739850
台灣的房屋自有率高達85%，與國外比高了很多

https://news.housefun.com.tw/news/article/12391836566.html
平均擁有房屋者有幾棟房子
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1130029
不同年份的空屋率

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1172779
待售房屋的趨勢
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx
再比對日本失落二十年的房價走勢
https://m.juwai.com/news/127656
https://m.juwai.com/news/244967
在目前台灣房价居高的環境下，是否你還是認為房价仍然會一直漲下去。多考慮看看客觀的條件。假如日本的情形複製到台灣，假如你是把整輩子的可動用的自由現金，都用在房產投資上。等到你退休時，到時候的環境及所得資產是甚麼。還是要再想想

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-28 10:08
所以說，喜歡房產的去買房產，喜歡股票的去買股票。

喜歡具體有形的房子去買房產，喜歡帳面無形的股 ...

想當年東京的房价，可以買下整個美國，然後將房子租給美國人住。――這個是當年日本房价高檔時，普遍民眾的認知不破的神話。而事後原來五億日元的房子，只剩一億日元。這個是日本故事裡截錄出來的。當然當時的日本股市也走了十年的空頭，現在日經指數又再創了歷史新高，而房產呢？
大大所言的房產投資會勝過股市投資，這種理論我還是第一次聽過。基於此點我還是努力再把自己的腦袋放空，再多多吸收來自不同觀念的資料。尤其是房地產。

山林雅境

山林雅境 發表於 2018-6-28 11:35
https://money.udn.com/money/story/5621/2739850
台灣的房屋自有率高達85%，與國外比高了很多

用引文的一些數據來做一些推算
國內自有房屋的比例是85%，擁有房屋者平均擁有房屋棟數是1，45間。就以全國就只有100人來計算。沒房屋的人只有15人，而擁有房屋者多出來的房子是85×45%=45間房子
也就是45間房子可以提供出租給沒房子的人承租。
這也就是國內承租市場的租金低落的原因。供遠大於求。等到出租的%數低於銀行貸款時，承租的意願就更低了。這也就是房租投報與貸款利率接近的原因。
從這些數據來看，假如以出租及房屋漲價為投資手段。出租的成功率會有多少――15/45=34%。也就是你在2%房租投報時，可能要再算上閒置時間，或是你的座落要好，投報率再降到有機會滿租的需求狀況，或是你的裝潢夠新。在這個條件下，投資者最好自己會粉刷房子及做木工及修補水泥瓷磚等等。

山林雅境

https://geft.edn.udn.com/files/16-1000-3533.php
既要了解房產市場，就來多多了解各方面的影響因子
先舖出一些資料，後面要使用時，就可以拿來做推估