請教蓋房子的問題

allen

大大您好，
小弟看了這串討論串這麼久，閱覽人數眾多，回覆文章踴躍，但除了感受到2HOME溫暖的人情味外，實質幫助應該不大。因為就算您知道了請照費用及跑照費用等行情後，一來您不見得在當地立即找得到願用您打聽到的行情代辦的人(建築師或代書)，二來蓋房子是一長串文件作業加營造工程交互串連的整合工作，您很難確保委託的人在一開始用低價搶標，然後在無法換手的階段，咬您一大口連本帶利都討回去。

究其因(改一下，這樣比較是我想講的意思)，蓋房子這件事要做好其實是很難的一件事，您一直把蓋房子不難掛在嘴邊，在心裏就有了輕視相關從業人員的態度，因此，對於各種講法都抱以懷疑的態度在談，與談方相信也會感受到的，在這種氣氛之下，業者(建築師或營造商)在簽約前不透露實質細節，可能也只是反應他們的判斷而已(您只是想要免費諮詢、比價，然後最後他們有很大的可能拿不到案子)

您這個問題小弟真的想了好幾天，想來想去解法可能只有三個：
一、繼續用這種沒效率的方法，到處留言(MOBILE01也可以去留看看)，到處打聽，參觀當地工程，找工地主任聊聊天(泥作師傅、水電師傅、防水工班...等，能聊就聊)，觀察其言行及做事態度，一段時間後，您應該可以找到可以信任的工地主任(自己判斷的加眼見為憑，最好這個人以前完工的業主也都是肯定的)，這個頭頭追住後，其他就只剩預算問題了。您所有問題找他討論就好，不要再上來問了，這個人就是專家了，再問其他人，若是得到不同意見，您只是自己找麻煩而已。
站上有些人開箱開的很開心，有時是因為其承包商真的做的不錯，但多數都是因為不懂，把偷工減料誤以為做的很好的。這裏面水電工程尤其是黑洞所在，舉個例：一樣的出水彎頭，有些人就用全不銹鋼的，但有些人就是只用銅包鋼或銅製的，差價在5倍以上，在總款項其實省不了多少錢，但卻由於觀念或態度問題，這種錢他們也在省，其他看不到的地方他們都能省，最後完工的結果是皆大歡喜(總價低，業主高興，但施作工班的利潤可能遠高於報價高卻料好實在的工班)，但幾年後業主會來承擔這些省下小錢所造成的大麻煩，所以不要僅用價格做惟一判斷。

所以，萬一您又到處問，結果得到所託非人的結論，然後又都已是既成事實，知道越多，痛苦越多。

二、請自己將總預算設定好(我看您之前有講預算一般，那就不要想要有太多創意，朝正常蓋法及建材去設定即可)，不管找誰談(建築師、代書、或營造廠)，開宗明義就講總預算，然後請其在總預算範圍內提供完整的建築設計加營造管理預算計劃書(裏面就會有假設性工程、結構工程、泥作工程、水電工程、門窗工程、防水工程、雜項...等)。
總預算自然會幫您找出合適的承包商的，有些營造廠(或人)沒有一定利潤以上他們就不想做，有些則願意，這是一段很自然的篩選過程，不用您自己挑，總預算這個數字就會自動幫您選擇了。當然，最重要的是，沒利潤的事情絕對沒廠商做，起碼要有基本工資，另外，一分錢一分貨的道理在建築設計及營造工程更是顛撲不破的真理，只付建築師1坪800~1200的設計費，然後又希望量身訂制、有原創性，不要套用事務所已有的圖例，這是不太可能的事。(建設師或建設公司之所以可以用這樣的收費服務，是因已有大量圖例，他們可能只是讓繪圖助理調出以往圖例，然後套上現況圖，調整一下，半天就全部完成，完成後您如想要改個窗戶、移個廁所位置或樓梯位置的，您試試他們的反應)

透過幾次的報價過程後，相信一定可以有所選擇的(不見的會是報價最低的那個業者，因這行業常常出現有人低價搶標，然後自己事後再來認真思考，發現賺不了錢或賠錢，所以直接"繞跑"，棄案而去)

切記要先有完整圖說及建材後，才會有預算明細的，不要假設每一個業者都想要賺黑心錢，其實您也要想一下，沒有人想要接案後是虧錢的(想像一下情景，泥作師傅來您的工地工作，結果到後來連每日基本工資2,000元都沒有，這就很像有人到您家幫您做泥作，做完後領錢後還抽錢出來給您一樣的可笑)。

就小弟所觀察，大部份的師傅在狀況不明下，為避免出現上述狀況，只好多抓一點安全邊際，所以您的圖說越清楚，建材、規格越清楚，一開始的預算管理和最終總工程款的差距就越小...

三、您可能需要一個蓋房子顧問諮詢公司的服務，這個公司可以在事前完整且有效率的回答您的任何問題，包含設計上有無不當或浪費的地方，營造報價或建材選用有無浪費或不當的情事，水電設計及施工款項合理範圍，營造工程合約及保固責任等是否均站在您的立場思考，營造過程中幫您監工，回報設計不當(不要懷疑，很少建築師的圖是可以百分之百被依圖施工的)、營造品質不良或問題處理不當之狀況回報，並依事前合約要求改進或扣款，追蹤工期...等雜七雜八您認為不難的事(其實這是最難的)。有些時候，一個有經驗的監工站在現場，若工班都知道他的權責的話，那不用講話就已經在幫助您監工了。
我是很認真在思考這件事，以您的情況，好像第三個解法中的獨立顧問加監造服務是您最需要的，他是被您所聘雇，絕非建築師班底也非營造班底，完全站在業主立場，出面捍衛業主權益。這和現行設計師所講的監工(自己設計自己監工)，球員兼裁判的狀況完全相反。
但接下來的問題出現了，市場上有這種獨立顧問監造組織嗎?(大型公共工程標案都有委託工程管理顧問公司，但無法滿足您的現在需求)，您在蓋房子前願意付多少錢給他們呢?他們又要在什麼報酬之下才願意做到我講的上述工作呢?(因至少包含了建築設計檢討、法律合約檢討、工程實務管理及異常管理)。又他們要做到什麼程度，才會讓您覺的付給他們的錢沒有白付呢?驗收標準為何呢?

最後這些問題也許需要一點時間才能釐清，但小弟認為不失為一個好方向(因為，也許不用到一個組織，而是一個人就可以了，但這個人要經驗老到且全能，市場上一定有這樣的人才，但要花時間找，且要他願意做)。

對了，有大大提到找到監工，然後工班由監工找，這樣就又和找設計師，然後設計師用自己的工班，又自己監工一樣，一路球員兼裁判，話都是設計師在講，怎樣都他講的有理。這狀況和我的解法三是完全不一樣的思惟。

請教蓋房子的問題

對於會蓋房子的人.或有相關經驗.或是本身是建築相關行業.

蓋房子應該不是很困難.如果不是相關人員的話.就是一大挑戰.

在2hom.有很多人想蓋.卻不知如何開始.我也是一樣.有一大堆問題.

面 ...
ey5701 發表於 2011-8-23 18:24

ey5701

51# allen

1.首先感謝您熱心的回應.而且講得非常好.
2.蓋一般的房子不是很難.是對建築相關行業從業人員.
  對一般人.是一大挑戰(很難).
3.您提的第一點.我已經再做了.和您說得差不多.您說的第二點
   我也再做了.而且繼續再努力當中.也和你說的一樣.至於第三點.
   監工.我有邀請本版的老師.還沒得到回應.
4.您提到

究其實，蓋房子這件事要做好其實是很難的一件事，您一直把蓋房子不難掛在嘴邊，在心裏就有了輕視相關從業人員的態度，因此，對於各種講法都抱以懷疑的態度在談，與談方相信也會感受到的，在這種氣氛之下，業者(建築師或營造商)在簽約前不透露實質細節，可能也只是反應他們的判斷而已(您只是想要免費諮詢、比價，然後最後他們有很大的可能拿不到案子)

其實不是如此.我帶著滿懷希望的 一顆心和下列復件.準備簽約.蓋一般的房子.
只差沒把心掏出來而已.
再次感謝您的回覆

corey

關於此版的問題 我大略已有解決的辦法  我已找到台北市的建商  他們剛好在池上有計畫案  會派駐工地主任及專業部分的施工人員到台東  如果搭上順風車  就無所謂從台北到台東多出的成本問題(降低很多)  而且依您的需求  台北的設計師可能比較適合您   如果還有其他人一起團蓋  費用更可以壓低   台北人到台東找不到適合的建商是普遍的問題  因為都以台北人的思維去看待這些事
至於維修  雖然是台北建商統包  但下包都是台東本地廠商  有問題可以就近維修
我知道您要的是高品質的服務  希望這次能幫到您
今天我再跟設計師談談  看看實際狀況如何  如果ok  您在跟他約時間聊聊
旦先事先說明  我只是盡我所能的幫忙  並不保證工程的任何事
我秉持不推薦  不接案子  的信念   您自己與建商接洽  自己決定

ey5701

今天下午.台北下大雨.閒閒沒事.

把估價單上的電話(如上一頁的圖).打打看.是不是還在做.

電話有人接.簡單的自我介紹後.問對方是否還有再做.

他肯定的回答有.我說明來意.請問他有沒有熟悉的建築師.

他回答.有.不過他人在外面.等他查完電話.再告訴我.掛完電話.

去倒杯茶.不到十分鐘.電話就近來.它是某某介紹的設計師.

這效率也太快了吧!我很吃驚.也讓我感覺城鄉差距的差別.

記得快2個月前.委託兩家仲介找房子.到現在.還沒有回我消息.

去台東接觸的人.也兩禮拜了.竟沒有人追蹤.不過這也可能是優點.

聽說步調慢.活得久.應該學起來.

allen

大大，
若有得罪還請多多見諒，
小弟只是看您就這個需求已經開了好幾個版，但一直沒有正解，有感而發而已。
不過大大您的這個問題，確實引發了小弟很多的問題：
為什麼市場明明有很多自地自建的需求者，但卻沒一平台提供給這些需求者必要的資訊?
為何市場中的供給者都無法一次滿足需求者的需要?
為何需求者無法得到必要的事前協助及過程幫忙?
很多的為什麼引發了我的發想...
小弟是真的在這個問題中發現了中立諮詢顧問組織存在的必要性及價值性!

51# allen

1.首先感謝您熱心的回應.而且講得非常好.
2.蓋一般的房子不是很難.是對建築相關行業從業人員.
  對一般人.是一大挑戰(很難).
3.您提的第一點.我已經再做了.和您說得差不多.您說的第二點
   我也再 ...
ey5701 發表於 2011-8-30 12:17

ey5701

55# allen

給您兩次道謝.和多人次的加分.就可證明

您寫的不錯.

不然您提的1.2.3.我也不會都有做到.且去五存菁.

當初提出問題.其實已經走到您提的1.2.3點的中間.

心裡想.我是摸著石頭過河.別人也可能是.為何不把

這經歷寫下來.讓以後想蓋房子的人.可以少走點冤枉路.

所以就不藏私的寫出來.結果有經驗的大大也共襄盛舉.

提出自己的經歷.滿感謝的.從點閱次數看.也可看出有很

多人有這一部分的需求.可是能是不好意思提出.至於為何

沒有中立的諮詢機構.我想就像

律師:諮詢要錢.除非你是低收入戶(法扶).

醫師:諮詢要錢.(現在有健保.還是要錢).

建築師:諮詢要錢.(除非你案子給他).

以上是個人淺見.請當作~~參考~~

corey

55# allen
您的問題有解
為何沒有平台提供資訊
1.這樣做賺不到錢 投資報酬率低  設計費太低  賺不了錢  很多靠工程費來貼
2.會得罪其他同業
3.做的再好人家也不會找你蓋  最後還不是去訪價挑最便宜的
4.你都知道了  他還吃什麼

這也就是為何我不能再網上公開所有的東西  只能用私下上課的方式  並不是我小氣   而是不宜公開  我還想繼續好好的生活下去  
我當初一直想請專業人士幫大家上課  但沒人要來  他們覺得錢太少  上課根本是在做義工  所以為何這圈子只有我開課   因為開課賺不了什麼錢啦  後來有一些2home熱心的人士開課  像4W大.........  他也是興趣  也賺不了什麼錢

另外如果你很有錢  以上問題都不會發生  就是沒錢才要來上課  自己努力學習
自己想辦法  很有錢請德國技師及施工人員  要什麼有什麼  

殺頭生意有人做  賠錢生意沒人做   賠錢還願意做不叫生意   叫公益

雨耕聯合設計

非常的認同allen看法
我想ey5701大 想知道在台東一間80坪的房子大概需要多少錢吧
關於受委託單位的質量 可能就需要業主直覺性與訪談後的評估了
網上可能無法給您太多的建議

設計費﹝包含設計討論、繪圖、請照、結構、水電﹞台東坪800--10000以上都有聽說
但2000元以下的只有畫圖，好像沒包請照跟簽證以及其他結構等額外的服務
但設計的部份細致度、討論的過程可能都事價錢的因素
所以80坪 可能的費用平均在20--30萬之間

監造費 台東這裡比較亂 因為當地習慣用統包的
ey大在前面幾個回應裡似乎也提到了
但這裡我們會建議營造與監造分開
已80坪的監造費 我們的建議你可以估 約15--20萬間
施工時間約8個月--10個月 不含內裝時間

而總體的營造費 這部份其實前面幾位大大也提了
沒有圖非常難估 因為材料與設備的品牌都不清楚
實空間與虛空間分別的比例也不確定的情況下
其實這種估法會落入傳統營造 用喊的情形類似
但一要孤的話 約 550萬--600萬之間
這部份包含 結構體 門窗 衛浴設備 建築表面材料 室內基本材料
營造稅 臨時水電費 空污費   不含水井 室內設計 與室內設計內裝費

以上提供大家參考

ax5589

這幾天一直在看這版各先進的建議, 很多篇都講得很好.
個人會建議你先找台東當地的建築師把圖畫好. (日後跑照等相關瑣事一併委其合併完成)
在與建築師討論與修改建築圖的過程便可一併討論相關建材細項.(建材部分可向建築師請益)
建築師畫好圖後,建築形式構築方式與建材等細項約略都有個譜了,如此要找營建商詢價,雙方就都好辦多了.
跨出去這一步,諸多事就開始有方向了~

ey5701

59# ax5589

我是跨出去了.不過都踩空了

1.遇到了建築師.

2.建築設計師.

3.室內設計師.

這三種名稱類似.工作類似.連畫圖的收費都比照辦理.

請教有經驗的大大.這三師都說可以幫我畫圖.真的嗎?

三師畫出來的圖有甚麼不同.或甚麼影響?

收的錢也得比照建築公會的價格嗎?(2和3這麼說).