錯誤的買地經驗

石中玉

站內有許多前輩 寫的很多寶貴的資料 但我自己買地之前也沒有關注這個網站
也搞不太清楚究竟是怎麼回事 我就來分享一下自己關於買賣流程錯誤的經驗

小弟之前沒買過農地 也沒做神麼功課 加上沒什麼錢 也不敢擺大爺 所以買地的流程
都是聽仲介代書說的  對於懷疑的部分 仲介或代書都說他們比較"專業",自己又不確定就不敢堅持
還好小弟逢凶化吉 沒有打水漂 還是把地買下來了

故事是這樣的
小弟我一開始買地的目標就放在2-3分地左右 總價控制在90萬內 因為總價低 不好意思麻煩仲介帶看 大多是電話問在哪 自己去看
預算太少 很難找 後來有一塊條件不是很好的農地 一半是挖低的水田一半是較高的旱地(荒地)但開價不高  小弟抱著不成也沒關係的心態
就約仲介議價(這時我連權狀 地籍圖都還沒看過) 跟仲介見面時 拿地籍套圖跟權狀給我看一下 只對了地號跟面積
其他的也沒說 我就開大約售價的6成議價 仲介說也有他人有意思阿 地主價格很硬沒議價空間之類的
我沒理他 反正條件不是很好 不便宜就不買 然後仲介還是拿議價書出來寫 議價時間我只給5天
仲介說應該不會成 他就不收斡旋金了 省的退麻煩 然後東西收一收就走了 連議價邀約書也沒有留一聯給我
然後議價期間仲介也都沒打給我聯絡 直到議約時間結束過了2天 仲介才突然打電話來說議價成功了
約我要簽約 我說要去哪簽約 他就說他來找我就可以了 我也沒想太多 方便就好
結果仲介帶來一個自稱是代書的黃先生(連名片都沒給) 也沒看到地主 一張白紙打的買賣契約書
就要我簽約 還要簽約金越高越好 金額不大 一次付清最好
我說要簽履約保證 仲介就說麻煩啦 金額不大簽履保不划算 不用多花錢之類的
還好我有堅持要簽履保 仲介就說那隔天約在銀行 結果隔天到銀行 地主出現了
而那個自稱是代書的黃先生沒來 換了一個女的X代書(雖然她有問題 但怕麻煩我就不說了)
她就假裝跟地主不認識 要她助理查最新的權狀資料 跟雙方核對資料 及討論交易條件跟流程
這時我才知道地主有設定第一筆金額不大的私人借貸 我說要由履保支付 土地也要鑑界
代書都說好 地主也答應付鑑界費用 我就沒什麼擔心 結果代書用定型化契約寫交易流程挖了3個洞給我跳
1.先前我說地主的私人債務要由履保支付代償 結果她故意寫成部分金額不入履保帳戶 拿部分現金會同地主清償
2.先前我說要鑑界 結果代說故意把鑑界寫在設定代償之後 跟過戶寫一起(看倌發現哪裡有鬼了嗎)
3.仲介說他要省稅金所以買賣契約書就沒有寫在見證人上面 也沒有付土地現況說明書 地籍圖等附件資料(我後來才知道這是有利害關係的)
然後代書就跟我聊其它的事情 飲開我的注意力 然後要我簽約 然後我也沒仔細看就簽了 等回家又拿出來仔細看已經晚了

後來我找台中也是仲介的朋友幫我看 他才幫我看出第1跟3點問題 建議我一定要把全部的交易金額存進履保帳戶
要代償時在跟賣方一起領出來 也要爭取把仲介補寫上去 還要蓋仲介公司的大小章,土地現況說明書也要附上
價金全部存入履保沒問題 但補資料難 我就沒再跟仲介提了
代書通知要會同地主做設定代償時我就說錢提現金麻煩 錢已經都在履保帳戶了 代書才改約地主跟債權人在銀行辦
這一次改說要從履保帳戶轉匯全部的債務金額(小於交易金額)給債權人 我說跟契約寫的不一樣 應該要在契約上加註清楚
代書 仲介 地主都說不用 後來連玉X銀行的襄理都說不用 我也就不好說甚麼 後來這倒也沒出什麼問題
轉帳辦完 債權人給印章同意塗銷後 代書就遊說我說 錢已經給快一半了 要我同意趕快辦過戶才好 我也沒多想就說好了
過幾天代書通知我過戶完了 我還是沒多想 雖然還沒鑑界 我還是同意付尾款了 因為我以為鑑界頂多只是面積有些小差異而已
(結果鑑界的結果都超出買賣雙方的預期) 尾款付完 代書費付完 代書才請地主找人去除草 才好鑑界 地主堅持說不用
之前我有提到 買的地有一半是挖低的水田一半是較高的旱地(荒地=雜草雜樹)  我只好自己去想說開一條路出來
鑑界的時候可以進去 結果出了一個問題 嚇我一大跳 我在田地的邊緣 發現一小間蓋好用的小祠堂
我就連絡地主說權狀上沒有之前也沒說有這東西阿 地主才說之前因為申請沒過就廢棄了 要我自己找人拆掉就好
小弟傻傻的只是糾結找人拆也要花一些錢的 希望地主要負責拆掉 地主說賣沒多少錢 不肯處理
這時候只有仲介費還沒付 就只能找仲介了 仲介也是幫地主說話 沒法得到滿意的結果
最後 地政事務所鑑界的人來了 一鑑界 不知道是當初就蓋錯還是地殼位移的關係 結果那間小祠堂沒在我買的地上
讓我鬆了一口氣 仲介費付一付 雖然過程曲折 小弟還是把它買下來了

石中玉

故事說完了 小弟來總結一下

最基本的買地流程
1.議價前至少要跟仲介 地主現場核對一下範圍跟現況
2.看地籍時不要只看地號, 面積 還要注意有無建物跟他項權利登記的部分,如果有私人債權設定 據說銀行不願意承作履約保證(我的案例是代書幫銀行想好了)
3.斡旋金只要賣價的2-5趴就行了 不要像我傻呼呼的寫到1成
4.議價成功 簽約一定要當面跟地主簽 簽約金1成就可以了(這關係到後面的鑑界)
5.基本的流程是 簽約--鑑界(公鑑-就是要地政事務所辦的才行)-- 再議價--過戶--付尾款
6.再議價是指鑑界可能會出現一些你預期之外的問題,比如邊界跟面積跟地主說的不一樣
或是路阿,水溝阿可能是在你的地上 如果之前議價跟簽約付太多 鑑界出現問題 你就不好處理了 不買的話之前付的幾乎就打水漂了

另外仲介的話聽聽就好 代書更是要注意 說的跟寫的一不一樣
代書最好自己找 有朋友幫忙推薦最好 像我遇到仲介找的代書 就挖洞給我跳 沒把雜草雜樹清掉 她也能讓公所開出農地農用證明辦過戶 就是透過關係的問題 也代表她早就知道地上物有問題 雖然鑑界出來沒在我的地上

還有履約保證手續費的問題 西部這問題不大 專辦的公司 不論大小金額都只收萬分之六
花東的話 玉山銀行是一定金額以下(3百還是1千萬以下我忘了)要收3000的手續費
另外注意一點 履保帳戶裡的錢 在交付尾款前 如果有動用 要記得補匯款的手續費進去喔
不然到時後尾款會不足的

石中玉

再補充一下 如果你要買的農地有明顯開挖過的痕跡 買之前最好去公所問一下有沒有問題
還好鹿野這是說 不是在山坡地保育線以內的農地 只要土石不外運 怎麼挖沒人管 像宜蘭好像就比較嚴格 網路上宜蘭跟花蓮都有找到農地違規使用的開罰的紀錄 台東我是沒找到

陳青

小祠堂鑑界沒在您的土地上，真是一個奇蹟，太好了～～～

sola

謝謝提供寶貴經驗！

石中玉

4# 陳青

是阿 一日夜之間峰迴路轉 實在是運氣

samlee

小弟也是差一點被仲介和地主唬弄了。地主甚至要求簽約前100%須全額付清全額。否則免談不跟我簽約。後來很幸運  在約好付錢的當天早上  某個偶然機會  發現此土地一半被鄰地主占用蓋農舍  另三分之一是道路  跟原先地主與仲介說所說範圍差之千里。買土地學問真的很大   差點被夢想衝昏頭  。最近找地到都快……

茶葉

真是傻人有傻福
好分享

石中玉

呵呵我自己找地的時候也很急
但經歷過了真的要說--不要急
買地不比買房子已經蓋好了看得到  買地可能潛藏很多問題 一定要小心再小心
還有就是不要怕得罪仲介地主 一定要問清楚 白紙黑字寫清楚才能拿出錢來
就算地主一付很誠懇的樣子 說得好像很合理 但其實只是騙局--我就遇到了

ccp

總之這種東西不要急  一切按規矩  白紙黑字  按法規  什麼自己人都可能有問題  多聽多問交易過程陷阱多  多花一點時間確認事後少一份麻煩(這是過來人的經驗)