請問農地可否變更為建地又要如何變更

圓夢

鄉下父母住的地目前是農地
但已蓋三合院有四十年以上
不知是否能變更為建地
又要如何變更

japonism

農地變更為建地的基本條件:
一.被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約３６３坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到４００坪以下。
二.農地的地形凹入週圍建地內，凹入缺口未超過２０公尺，則可變更的面積約３６３坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到４００坪以下。
三.雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
四.農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

地目變更注意事項：
一、建物所有人申請建物所有權第一次登記之基地為依法得為建築使用之非「建」地目者，地政事務所應依下列規定辦理，並通知稅捐機關：
1、整筆已為建築基地者，應於建物測量成果圖加註，且於依法核准建物登記時，逕辦地目變更登記，並通知土地所有人辦理加註書狀。
2、一筆土地僅部分為建築基地者，於依法核准建物登記時，同時通知土地所有人依法申辦土地分割後，再就該建築基地逕辦地目變更登記。
二、依法得為建築使用之非「建」地目土地，於建築物完成地面第一層樓頂板或建有地下室之建築物於完成最底層樓頂板時，土地所有人申辦地目變更為「建」，地政事務所應予受理，但以部分作為建築基地者，仍應先申辦土地分割。
三、下列土地部分作為建築基地者，土地所有人就全筆土地申請地目變更為「建」，地政事務所應予受理：
1、劃為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區者。
2、非都市土地編為甲、乙、丙、丁種建築用地者。
四、編為甲、乙、丙種建築用地之非都市土地，其供農舍使用時，得地目變更為「建」，其餘供農舍使用之土地，不准地目變更為「建」。
五、共有土地申辦地目變更登記時，地政事務所應依下列規定辦理：
1、整筆依法變更使用者，得由共有人之一單獨申請地目變更登記，但地政事務所應將辦理結果通知其他共有人。
2、部分依法變更使用者，得由共有人全體或依土地法第三十四條之一規定申辦土地標示分割登記後，由共有人之一單獨申請地目變更登記，但地政事務所應將辦理結果通知他共有人。
六、設有抵押權之土地申辦地目變更登記，無須徵得抵押權人同意，但地政事務所應將辦理結果通知抵押權人。
七、山坡地範圍內暫未編定用地之土地，其地目變更應俟補註用地種類後再辦理。
八、經編為農牧用地或為農業區、保護區之「田」地目之土地，申請地目變更應檢附有關機關核發因重大災害、灌溉系統變更或其他不可抗力因素，致不能為「田」使用之證明文件。
九、辦理地目變更作業程序如下：
1、地政事務所受理地目變更申請案件，應設專簿，統一編號收件。
2、地政事務所應依收件順序審查，經審查與規定相符者，除經檢附測量結果通知書，或市縣主管機關核發之有關文件，足以證明該地之使用狀況，應免予勘查，逕行核定外，其餘應派員實地勘查。前款申請案件，如經審查與規定不符者，應一次通知補正。
3、勘查人員於實地勘查完畢後，應依據實況簽註擬予准駁之依據，呈送地政事務所主任核定。
4、經核定准予變更地目之案件，除一筆土地部分變更地目者，另案辦理分割測量，就測量結果再依規定辦理外，其餘應繕造地目變更結果清冊，據以釐整有關圖冊。並應即辦理登記，加註書狀及通知申請人。其屬不准變更地目者，駁回之。
5、下列土地之地目變更案件，上級地政機關得予抽查：
(1)都市土地劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地。
(2)非都市土地編為農牧用地之土地。
6、經抽查結果發現有不實情事或非法變更地目者，除飭知地政事務所應依土地法第六十九條規定辦理更正登記外，並應查明原勘查人員及有關主管之責任，從嚴議處。其有涉及刑責者，應即依法究辦。

圓夢

謝謝japonism兄的詳細解說