自地自建預算問題

mucle

大家好，我是有心要自地自建的新手，剛入新手村
目前狀況是這樣，小弟手頭上有一塊地約莫30坪
查過建蔽率(60%)以及容積率(180%)，
正常來說可以總建坪可以到54坪
今天如果正常預算來建房，一坪7.5~8萬
大概抓金額是450萬，裝潢家具抓200萬
整個房子弄到好我估應該可以在650-700萬左右
我目前手頭上資金是300萬，相對而言是不足的
然後房貸部分是不支援自地自建
要直到建築主體完成才可以去申請房屋貸款
目前幾個問題
一、54坪總建坪房子需要多少預算才可以完成主體
一、300萬現金可以做到建築主體完成嗎？如果可以就等主體完成後再去貸房貸
二、如果不行，現金不足部分，有哪些辦法可以補足?
我上網找資料的答案是說
1可以信用貸款，我的額度大概100萬，
2可以土地貸款，拿現有土地去貸款，大概可以貸到120萬至150萬(個人工作穩定，年收110左右，信用良好)
3最後完成主體時申請房貸，順便把上述的錢還掉

我是有認識且足夠可以信任的建築設計師幫我處理房子的問題
但是自地自建最大的問題真的還是在於coco
感謝大家不吝指教

buildingtw

既然有認識且足夠信任的建築師，
這些問題他應該都可以回答吧？

mydvd589

你可以再等兩年, 多存個一百萬
400萬的資金蓋房子應該就差不多, 剩下不足的用信貸來補也夠了
房子蓋好後就可以辦房貸, 用房貸的錢還信貸(利息較高)並且做裝潢買家具
這樣蓋房子感覺就輕輕鬆鬆了

aniuhey

你的預估值不知道依據是什麼
可能要以實際廠商報價，才可能算是較牢靠一點的預算
然後一般說法是，上述的報價再加幾十趴，才是最後要吐出去的錢
我的經驗是加了快30%
主耍是改建材，工程變更，最後冒出來的額外收費等等
前兩項是自己改動的，但有些是被動支出
最後一項的額外收費名目，似乎是營造商及包商用來調節獲利的手段
並不是只有黑心廠商才有這招
預算加多加少因人而遇，
但建屋之前，容易樂觀地低估一些費用
建議銀彈還是耍備齊一些

BuildATM

我當初自地自建四樓半共76坪, 拿到使用執照及保存登記, 銀行才肯讓我辦房貸.  因銀行要拍內部建材和用料及格局做為鑑價及核貸成數用.  所以那時已完成所有工程, 水電都有及有門牌號碼了!
你若只蓋好主體就想辦房貸, 可能要再研究一下銀行可貸成數!! 我一坪是7.5萬左右.   然後超過預算2成. 參考之

mucle

BuildATM 發表於 2018-9-19 17:10
我當初自地自建四樓半共76坪, 拿到使用執照及保存登記, 銀行才肯讓我辦房貸.  因銀行要拍內部建材和用料及格 ...

哇，非常感謝您的答覆
對我有莫大的幫助!!!
那是否可以問之後大概銀行貸多少下來，感激不盡~~

yellow1

一般來說，拿到使照會估算到總造價的6-70%。

如果以兄臺的54坪來算，54*8*70%=302.5萬...........

拿到使照辦理保存登記就可以轉房貸了............

mucle

yellow1 發表於 2018-9-20 14:42
一般來說，拿到使照會估算到總造價的6-70%。

如果以兄臺的54坪來算，54*8*70%=302.5萬...........

可是房貸不含土地的成本嗎?
只有單純算房子建造的成本?
因為我之前問到的資訊是房子加上土地後的金額在乘70%~80%

ps我一開始的資金不打算用土地貸款，打算用信貸補足

BuildATM

mucle 發表於 2018-9-20 08:20
哇，非常感謝您的答覆
對我有莫大的幫助!!!
那是否可以問之後大概銀行貸多少下來，感激不盡~~

我沒貸到滿, 實際金額容我保密, 但銀行當時"口頭"告知房子鑑價含土地已近千萬.  可讓我貸近八成.  參考之.

yellow1

mucle 發表於 2018-9-20 22:36
可是房貸不含土地的成本嗎?
只有單純算房子建造的成本?
因為我之前問到的資訊是房子加上土地後的金額 ...

房貸當然含土地成本啊............

建造時當然只算單純的房屋成本!!