有機農場生存之道

dahoo

197# tw_maverick
也素摘取一心二葉來烘培的嗎

dahoo

偶素長壽家族的

黑面

大和兄  也是大衛家族的吧~~~ㄏㄏㄏㄏ。
壞壞農場 發表於 2009-5-4 23:02

ㄏㄏㄏㄏ --  http://www.2home.com.tw/forum/vi ... 5660&highlight=

nenghsin

以上一些文章請戰大刪掉比較妥當，免得某些單位來找麻煩！

tw_maverick

我們2home頗有實務社群(communities of practice)的味道，從相互溝通過程中，成員逐漸吸收新知，逐漸累積知識，我覺得受益良多。我從來沒有警覺到以上關於香菸的討論涉及違反菸害防制法問題。感謝黑面與nenghsin的提醒。也請站大作適當處置，若有不同見解，亦請提出討論。

壞壞農場

ㄟ......我想要潑一下冷水
像能欣的茶，我絕得很不錯，尤其是烏龍，但是終端售價好像一斤也才2000圓，我是不曉得八公頃的茶園年產量是多少，但是依照有機栽培的產量是慣行栽培的25%計算，應該每公頃的年產量不會超過1000斤，所以說，一公頃的有機茶園，要產生令人滿意的"價值感"，而達到2.5分 500萬的售價，嗯嗯嗯，或許會很困難吧，享受附加價值的機會我也是覺得不高，農耕不若想像中的愉快喔。

nenghsin

我比較推薦紅茶耶！金萱製成的紅茶感覺不比台茶8號跟台茶18號的紅茶差，三種茶一起評鑑就知道了。
產量一心兩葉、一心五葉差很多，要不然所謂便宜大碗的公司茶怎麼來的。
跟遊客交心，那天替遊客準備餐飲就知道怎麼一會事了。有不少觀光果園開放一年就停止開放了，不是沒原因的。
2.5分五百萬不是不可能，但您觀察一下一顆茶葉蛋從六塊漲到八塊，是漲到了但實際的價值並沒漲那麼快。那邊水是否足夠需留意一下！

tw_maverick

206# 壞壞農場
Dear 壞壞，關於開發後第三年，2.5分地之市價是否能夠達到 500萬元的部分，答覆如下：
1.回到這個主題的討論，版主我又開始傷腦筋了。
2.能夠具體針對我第18頁第172帖所提到的第二個爭論點來討論，讓我較能夠清楚說明白，覺得很高興。
3.這個議題就是不動產估價問題，土地是永遠存在，若土地"年收入"固定，這個永續年金的現值，就是土地的估計價格了，照公式，永續年金現值等於年收入除以折現率，例如，土地每年年收入10萬元，折現率﹝通常為市場利率﹞為2%，則土地估計價格為500萬元；若折現率為5%，則土地估計價格為200萬元。
4.規劃完成之二公頃土地，可以劃分為三部分，10000m2為茶園，6000m2為遊憩用地，4000m2為農舍、庭院及道路用地。為了簡化思考，我們試著從這三塊土地每年分別可以創造多少年租金來思考。
5.我本來就預計茶園的年收入為0。只要損益平衡就可以了，換言之，只要本案的農人的勞務投入有足夠的回收﹝茶園成本的一部分﹞就達成了。茶園的功能在於提升遊憩用地與住宅用地的使用效益。
6.遊憩用地與住宅用地的使用效益如何評估？ㄏㄏ，這脫離了壞壞大的專業了，我想每人評估都難免主觀，或許我們可以由鄰近相似土地的市場成交價格來估算。
7. 從不動產仲介的廣告中，條件足供住宅或遊憩使用的農地，在中興新村、南投及草屯郊區，買賣價格都以坪計，每坪價格1萬元到3萬元不等。
8.當我們評估尚未具體成型的土地價格時，我們應該具有想像力的vision，爾愛其羊，我愛其禮，所見不同，評價自當迥異。

tw_maverick

206# 壞壞農場
Dear壞壞，提到一公頃有機茶園每年產量不超過1000斤部分，牽涉到茶園每年經常性收益可否損益平衡問題，答覆如下：
1.能夠具體針對我第18頁第172帖所提到的第一個爭論點來討論，讓我較能夠說清楚講明白，覺得很高興。
2.換言之，一年四季，每季產量不超過250斤，好處是行銷的壓力減輕了，要找到的消費"小眾"更容易了，方便於建立永續的顧客關係。
3.以60位會員每月消費一斤茶葉為目標，若價格便宜更容易售完。八人於公餘，合力以每斤1200元，利用網路及顧客關係行銷方式，把它給賣完，應該不難吧。
4. 每年銷售額120萬，能否cover所有費用﹝含參與農人工資﹞呢？希望有實務經驗的茶園專家給我們指教。

tw_maverick

207# nenghsin
Dear nenghsin, 提到2.5分五百萬不是不可能，但您觀察一下一顆茶葉蛋從六塊漲到八塊，是漲到了但實際的價值並沒漲那麼快。，我想您是考慮物價上漲問題，實質購買力問題，換言之，三年後的500萬元，看起來是漲價了，若物價以同樣水準上漲，得到的只是數字的虛增而已。我估算的前提，是物價水準三年內不變，而土地價值的改變，在於土地的規劃，讓八塊土地的用途，利用私契約的訂定，使他具有相互的拘束性，若能如此，整體使用效益提高，土地的價值隨之上漲，倘若三年後物價上漲了，每單位名目價格則高於500萬，若上漲20%，則為600萬，依此類推。