不動產買賣契約－違約罰則 與 該付價款比例之糾結

瑞鑫-寧鈞

前年(101年)四月
買了一塊賣了6~7年沒賣掉的土地, 建商投資客不買的原因, 除了路小(3米8), 深度不夠(才13米), 現場沒水溝, 社區較髒亂 等等之外, 其他還好, 因為處於市中心 , 離我上班地點走路5分鐘, 所以殘殘給她出價, 賣方也願意賣, 就約時間簽約了~

簽約前, 問過幾個朋友才知道, 原來, 地主之前還曾經跟幾個買方簽過契約, 但是 , 因為建築線, 或進出道路, 或是需要退縮, 或是水溝問題, 或根本不划算, 等等等原因, 所以都沒有"實際成交"。

所以問題來了!! 已經下訂金15萬了, 雖然總價款600萬, 訂金才2.5%, 可.....
於是要求訂金轉第一次期款, 先申請建築線後, 再付100萬....賣方也同意, 就簽約了!!


５月
有不好的預感還真的實現了, 建築線請不出來, 因為"夾有畸零土地", 阿哩勒, 當初地主可是拍胸補保證沒有畸零地的耶!!
怎麼辦!? 畸零地是市公所所有, 地主也願意配合先申購, 不行的話, 買賣不成立! 心想, 既然都如此了, 好吧! 那就申請看看吧!!


６月
與代書、建築師跑公家單位，公文往返一個多月的結果：準買！
當下是快樂的不得了，辛苦沒白費，馬上準備手續辦理！

快樂的日子總是過的特別快，收到"準買"公文不到一天，又收到另一張公文．．．
"因設定法定空地”，故無法出售與申請人！　蝦密？這是三小？法定空地！？

－暫離－還沒吃中飯，老婆大人連發了１３張太后諭令．．．（容後再補）

janey

哈哈我也剛吃過中飯
椅子、爆米花、咖啡..........已備妥
好戲上場囉

山林雅境

janey 發表於 2014-4-9 14:45
哈哈我也剛吃過中飯
椅子、爆米花、咖啡..........已備妥
好戲上場囉

怎麼下午茶當起中飯吃了起來

janey

山林雅境 發表於 2014-4-9 14:49
怎麼下午茶當起中飯吃了起來

報告山林大
退休了自由自在
沒事總是睡到自然醒
吃完早餐還沒消化中午又來到
肚子不餓只好往後延囉
有時還會吃brunch(早午餐一齊解決)

阿俊

表示公家那塊地  已被提供法定空地比使用過了  依法不得再次申請建照..

水蛙

泡杯茶，聽人說故事

瑞鑫-寧鈞

之前發現畸零地時，就詢問地主，
地主回復：當初土地被規劃成計畫道路，徵收了兩筆各為１平方公尺與６平方公尺的土地。
而且，市公所還曾經通知過地主，但是地主說通知什麼他自己不知道、不清楚、不了解，反正就是有畸零地就對了。
怎麼辦!? 曾經通知？那你還跟我拍胸補保證！？

７月
也擔心跟阿俊大大所說的：已被提供法定空地比使用過了，依法不得再次申請建照。
所以請代書配合建築師，趕緊函問相關單位。

這時候，啥事都說自己不知道、不清楚、不了解的地主不開心了，
認為我們拖延他收款的時間，要求先交付第二期款，不然視同我們違約，他要沒收已付價金！

挖哩勒！你什麼事情都說自己不知道、不清楚、不了解！收錢的事情怎麼不乾脆忘得一乾二淨？
我們當然不答應啦！相關單位的函文都還沒收到，地主老兄就上市公所申請調解，要解除契約。

８月
調解三次不成立。地主揚言，再給我們一次機會，等縣府通知下來，若不付款就要解除契約，還要沒收款項！
當然，我們只答應：等通知內容再說！

９月
縣府回函：該法定空地，為地主設定！
蝦∼密∼？地主設定的？他又說他自己不知道、不清楚、不了解？
詢問地主是否有這回事，地主這次沒有三不政策了，他回：好像是！但他忘記了！＠＃＄％︿＆＊（

瑞鑫-寧鈞

我自己或是拉著代書或是建築師，跑了縣府、市公所、地政事務所，Ｎ趟！
因為地主後來想起：這塊土地曾經想要蓋房子，但是房子沒有蓋，連建照都沒有∼

連建照都沒有？可你有設定法定空地呀！到底是怎麼一回事？
那段時間，一星期有五天跑相關單位（挖賽，意思是星期６日休息就對了）
我一定要想辦法解決這問題呀！
因為地主說：不關他的事！他沒有錯，錯的是我再拖延付款，他又要沒收已付價款．．．
那段時間，代書很怕看到我∼建築師也怕∼相關承辦人員會躲我（感覺啦！）

１０月
縣政府回復：查無相關資料，請地主提供！
地政事務所回復：查無相關資料！請地主提供！
地主說他沒有任何資料．．．連當初誰辦的都忘了．．．

地主要我先付其他款項，不然就沒收我已經付的錢，解約。
我要地主退我錢，所產生的費用他要付。
並且告訴他：
１．建築線還沒申請到。
２．畸零地保證沒有，結果有。
３．法定空地是你設定的。
就算地主沒有違約，但過失部分都是屬於地主的呀！　憑啥沒收？
雙方無結論。

１１月
縣府某單位承辦員教我們一個方式：訴願！
因為現場沒有任何建築物，縣府及地政等相關單位也查無任何相關資料，僅有畸零地的土地謄本上註記設定法定空地。
訴願成功的機率是１００％

於是，請地主至代書事務所，在訴願書上簽名蓋章！地主也同意了。
但！地主同意後的第七天，代書通知我，地主還沒去簽名！
可是地主卻有去縣府，詢問訴願可行性，也知道訴願申請後應該會成功的機率。

瑞鑫-寧鈞

１２月
斷斷續續催促了一個多月，地主在１２月中，寄了一封存證信函表示：
限期於年底（１２／３１）前繳交第二期款項，並不得拖延後續款項，
如逾期未繳，視同違約，賣方自行解除契約！

當然，我也寄了存證信函，回應他這個無理的要求，並請他去代書那兒簽名！
結果電話也不接了（包括請仲介、代書、建築師）
等等等了４個多月沒結果＠＠

１０２年４月
終於聯絡上，並且約在地主家協調．．．
地主說：我只能退給你已經付給我的１５萬！就醬！
仲介、代書、建築師等等相關費用勒？不付！
我當然不同意啦，跑了半年多的相關單位耶。。。。

經過不算冗長的訴訟，法官依照雙方契約（內政部１０１年版本）
地主願意賠給我已付價款的一倍，也就是退還３０萬，
並支付近５萬的訴訟費，以及建築師因本件產生的相關費用。
（建築師是地主要求並且介紹的）！

可我悶呀！對方一塊沒人要，並且無法"建築使用"的土地，現在可以誘F
15萬要幹嘛？　半年多的時間，加油錢跑路費都不夠付薪水勒。

－－－－分隔線－－－－

拍謝，終於說到主題了
違約罰則 與 該付價款比例之糾結

內政部１０１年版本的不動產買賣契約，對於雙方違約罰則如下：


賣方不賣，僅需要加倍退還已付價款。

內政部最新版本的不動產買賣契約，對於雙方違約罰則也差不多，
更可憐的是，不可以超過總價金的１５％

按這裡顯示圖片


問題來了，訴訟當時，要不是我要求：
如果地主不付費，我們會另外提出詐欺或背信，並請代書跟建築師一起提告，
地主最後才答應賠錢給我，並支付建築師等費用。

如果賣方不賣，費用怎辦呀？買方出？
還是像當庭法官說的：你付太少了啦，不然多付個一百萬，就可以付了

可是，明知道這塊土地或陳u的沒辦法貍苳l，那怎麼辦？多付？少付？
昨天判決，當晚一整夜的糾結睡不著．．．現在還在氣的勒

山林雅境

瑞鑫-寧鈞 發表於 2014-4-9 19:45
１２月
斷斷續續催促了一個多月，地主在１２月中，寄了一封存證信函表示：
限期於年底（１２／３１）前繳 ...

拿違約多出來的錢，去住好的民宿，做個蓋屋前的考察旅行，放鬆心情無得無失。做完快樂的旅遊後，可能真正的心中好地，已經等在那裡了。ㄝ