土地法第三十四條之一解釋函令

阿俊

土地法第三十四條之一解釋函令
發佈日期：2012/2/2

一、查部分公同共有人或分別共有人得否依土地法第三十四條之一規定就整筆土地處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，經函准法務部一百零一年一月四日法律字第一００００二三八三三號函略以，部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第三項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第一百零六條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用(最高法院六十五年台上字第八四０號判例參照)。又查土地法第三十四條之一之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第三十四條之一規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。
二、本部九十七年六月十二日內授中辦地字第０九七００四六三一一號函釋有違民法第一百零六條禁止自己代理規定，應予停止適用；另本部九十九年八月二十七日內授中辦地字第０九九０七二五二七八號令說明二刪除「另參依本部九十七年六月十二日內授中辦地字第0九七0 0四六三一一號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第三十四條之一規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。
三、本解釋令自即日生效。



很重要...如果大家有持分的土地  又是列於少數人之一的話   將來有可能被吃掉
舉一個列子
土地法34-1條原本就是多數決決定處份土地的權利...原本還有一個保障空間就是  如果持分大於2/3或人數大於1/2者  決定出售共有不動產時   須通知共有人是否行使優先購買權................但是
這個公文的內容是   既然已經多數決了  表示這些多數的人已"代理"少數的人了  所以少數人也算是出售人之一  就無法有優先購買權了...
大家自己看著辦吧  有的地政事務所無法接受這個釋函  還是堅持原來方法(要通知優先權)..但是遵守的地政有多少  我們就不知了

shampoo

讓共有人保留優先購買權是比較合理的，
從財產權的處分權來說，共有人拒絕轉讓應該被尊重．
優先購買並沒有減少成交金額！

共有人的損失是憲法權利被侵犯，
得標者的損失是交易不公平（不對等）

憲法權利至上！

阿俊

讓共有人保留優先購買權是比較合理的，
從財產權的處分權來說，共有人拒絕轉讓應該被尊重．
優先購買並沒有減少成交金額！

共有人的損失是憲法權利被侵犯，
得標者的損失是交易不公平（不對等）

憲法權利至 ...
shampoo 發表於 2012-2-15 13:59

對  沒錯  但內政部的意圖怪怪的  不知在替誰護航

shampoo

對  沒錯  但內政部的意圖怪怪的  不知在替誰護航
阿俊 發表於 2012-2-15 14:09

說得好! 在替誰護航?
其實只要增加一個條款, 讓共有人與得標者當面議價(或兩人競標)就行的.
某個法律學者說, 台灣的法律一大堆都可以被提出釋憲,
不論行政院或立法院的爺們, 私心都非常重.

shampoo

住宅區, 哪塊土地沒有共有人?
市地重劃或都市更新, 某些共有人拒絕配合或失蹤了,
怎麼辦? 抓一條法律把他們的嘴巴堵住吧?!

abelchen

對我而言反而有了解套空間. 我有一持分田地持分7/8(無分管), 另1/8持分人已歿, 其下子孫至少3代, 不知多少人也不知在哪, 每每要依法使用(如整地種樹需申請簡易水保), 都無法順利進行, 因此田地只能任其荒廢多年. 我相信有很多祖傳土地有很多跟我有一樣狀況的. 我只是不想讓田地荒廢而已, 一點點單純的想法不知跑了多少趟公部門, 這下有解了.

shampoo

對我而言反而有了解套空間. 我有一持分田地持分7/8(無分管), 另1/8持分人已歿, 其下子孫至少3代, 不知多少人也不知在哪, 每每要依法使用(如整地種樹需申請簡易水保), 都無法順利進行, 因此田地只能任其荒廢多年. 我相 ...
abelchen 發表於 2012-2-15 16:00

你的問題早就解套了.
優先購買權是另一個議題.

有戶籍, 就有繼承表(不過申請人得具結), 還有地址,
通知不到, 視同棄權.

abelchen

你的問題早就解套了.
優先購買權是另一個議題.
有戶籍, 就有繼承表(不過申請人得具結), 還有地址,
通知不到, 視同棄權.
shampoo 發表於 2012-2-15 16:11

承原問題, 若其子孫有人藉"優先購買權"從中作梗呢? 有了此一解釋函不就可以排除這個疑慮了嗎?

阿俊

今天找到一個公文更好笑...
公文的上面註記  不公開

然後在裡面說  依農地興建農舍第3條    農地被徵收前  地主要先合併  日後被徵收後才能合併計算面積......
笑死人...不公開只有官員知道的事  百姓如何提前知道去合併勒...
我寄信去水保局 行政院  總統府表達我的不滿                     黑箱作業出生的法今  還不公開  還叫人民自己去    e04....簡直是爛官僚

shampoo

承原問題, 若其子孫有人藉"優先購買權"從中作梗呢? 有了此一解釋函不就可以排除這個疑慮了嗎?
abelchen 發表於 2012-2-15 16:33

你是多數的共有人, 依法出售, 既然拍賣價已經決定,
少數的共有人(其子孫), 若行使"優先購買權", 並不影響你的權益, 因為價錢不變, 唯一受害的是原始得標者將白忙一場.

廢止"優先購買權"的企圖是要保護特定的得標者, 一般是大型的聯合標售案.
否則可以借人頭行使"優先購買權", 再私下移轉.