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購買國有土地承租權與租用私人農地的比較. [複製鏈接]

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長青會員

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發表於 2012-1-18 06:40:38 |只看該作者.....

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先假設我的2Home不等於農舍.
對於想要在短期內找到合適的農地, 可以說是可遇不可求的事情, 相信站上的先進們也會認同, 尤其是有點年紀的人, 更是顯得時間的流失, 是很可惜的, 有時迫於時間, 可能會做出不得不的決定, 即使果斷是必要的.

因此, 租用也是一個取得農地的途徑, 向政府機關承租, 向私人承租, 或購買國有土地承租權.

想要直接去面對政府機關承租農地似乎是很難有機會的, 在這裡就不談.

購買國有土地承租權部分.
經過爬文的結果顯示, 一些站上的先進大都不太認同購買國有土地承租權, 因為風險很高.
好像也沒有法令可循, 但我在網上找到嘉義林管局的問與答裏有提到辦理轉讓承租權的題目, 只是不知道對於其他地方或其他土地分區是否有通用性.(請看租地造林承租人如何申請轉讓事宜)
http://www.forest.gov.tw/lp.asp?CtNode=2201&CtUnit=1865&BaseDSD=7&mp=340

個人認為其中有一些很吸引人的優點:
選地的範圍可以超過私人的土地範圍, 選擇的對象較多.
美地較多, 國有土地大多較原始, 且長期受法令保護.
沒有地主的債務問題和地上物的糾紛, 所有權人就是國家.
初期的資金投入比賣地少很多, 而且國有土地的租金有法令規範, 比較低廉,不會隨便調整,同時可以將剩餘的資金用於農業用途.
租期穩定, 時間的起始和結束比較有預期, 可長可短, 除非有違約被收回.

其缺點與租用私人土地相同, 辛苦的成果和地上物必須割捨和處理.
租用私人土地部分:
由於台灣的農地漸漸走向沒落, 廢耕的農地越來越多, 但地主也通常不願意割愛, 為了覓得有緣地, 需求者就必須主動出擊, 在找到喜歡的地後, 去說服地主出租, 這樣選擇的對象就會多很多.
如果地主是原始農民, 那承租人將可能獲得額外的禮物, 地主的農地經驗和資源.
租私人農地不需要轉讓金, 這是與前者最大的差異.

但如果私人租金比租國有土地高, 那長期下來, 其費用可以到同比的情況, 而且租越久就越划算.

租用私人的農地最大的風險就是地主提前解約, 另外, 承租人的權利就比較沒有強制力.

以上內容是個人的想像, 沒有任何的實際經驗作為依據.
不知站上的先進們有何看法和建議?

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yang

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發表於 2012-1-19 01:48:43 |只看該作者.....

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我就是購買國有土地承租權使用.優點就是如你所言,唯要注意的是農牧用地有的可以轉讓過戶有的不許需先向國有財產局問清楚'林地是可以轉讓過戶的

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indu

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發表於 2012-1-19 21:50:00 |只看該作者.....

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若是林務局的地，是不能種菜，只能種林務局規定的樹，違者可能收回
國有財產局的沒規定，較好。
我覺得買承租權的不好，一是每年要繳租，再來是可能會被收回什麼都沒了
我買的地原地主有租國有財產局的地，一甲八，每年繳一、二萬，好像不多，應該租四、五十年了吧，以五十年算，付出快百萬了，地還不是他的，因是三七五減租的合約，只能由簽約時的同戶籍小孩繼承，沒人繼承就收回了，也不能賣(轉移承租權)。

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長青會員

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發表於 2012-1-20 02:17:00 |只看該作者.....

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2# yang
哈哈! 終於有事務可以參考了.
要加緊請教!
請問楊大, 你在承租地有安置落腳休息的設施嗎?
法令上對這些設施有限制嗎?

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長青會員

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發表於 2012-1-20 02:46:29 |只看該作者.....

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3# indu

現在的國有地放租的機率幾乎等於0, 一來在台灣農業經濟沒有前途(壞爸例外), 二來承辦人不會積極主動積極承辦這些事情, 等於說沒有需求方(以務農維持生計的人), 也沒有供給方, 所以只能以轉讓的方式來取得.

我覺得租金是還好, 近2甲的地, 近50年的使用花了100萬, 相較於買地, 這樣的面積少說也要500萬.
用租的幾乎玩了50年, 花100萬, 如果買地後, 後輩沒有繼續接手的話, 也等於只玩了半代, 最後還都是要還給大自然.

承租土地是一種另類的2home選項, 站上討論不多, 但如果有比較多的討論, 或許可以更明確一下它在法律與實務上的一些細節.

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indu

萬分會員

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發表於 2012-1-20 10:49:00 |只看該作者.....

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5# ShareRain
以前有問到屏東大橋下沒多遠的河邊地，四分地，一邊是承租水利局，另一邊是台糖，中間是佔有，年租幾千元，很便宜，但跟他買承租權，一分35萬，還漲價中。內門私有地，從一分十多萬到四十萬都有，也有很平的地，也有電，極清幽，那你覺得買承租權好嗎？另有問到高樹大路邊的平地，承租權一分要賣五十多萬，嘿嘿！
要承租國有財產局的地，先取得農校畢證，則任何地方的地都有資格申租。現在內門是不開放，可詢問旗山以下海拔一百以下的地有機會，或您意在台東，問看看在台東的承租可能性，用買承租權的我覺得划不來。
若買林務局的較便宜，以前問到杉林的一甲共65萬，但不可種菜，種和砍樹都要申請，要注意有路有電有土石流會山崩否。

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