別讓您的權利睡著了 ~ 談農地移轉之原規定地價或前次移轉現值

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若你的農地 前次移轉現值或原規地地價是 89年1月6日修法以前,再移轉時,若還是有辦農地農用證明,免土地增值稅,請記得調到 89年1 月6日 當期的公告現值..... ,否則未來有機會被課土地增值稅時 ,用前次移轉的公告現值會多繳很多.....


http://eland.kcg.gov.tw/Land/News/Detail.aspx?SN=1418

別讓您的權利睡著了 ~ 談農地移轉之原規定地價或前次移轉現值

發表人：高雄市政府地政局仁武地政事務所

農業發展條例自民國89年1月4日修法通過後，農地管理政策已由原「農地農有、農地農用」調整為「放寬農地農有、落實農地農用」，也就是由「管地又管人」政策改為「管地不管人」，農地移轉從此不用再檢附自耕能力證明書。

土地稅法第39條之2也在89年1月6日修正，從「農業用地在依法作農業使用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅。」修正為「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」，使得農地在管理上及稅務上作了很大的改變，在辦理農地移轉過程中，您是否知道您的權利在那理？如何確保您的最大利益？別讓您的權利睡著了。

修法前由於農地管理政策是「農地農有、農地農用」，也就是「管地又管人」，辦理農地移轉登記時須檢附「自耕能力證明書」及「農業用地作農業使用證明書」，否則不能辦理移轉登記，但89年修法後已改為「管地不管人」，不再檢附「自耕能力證明書」即可辦理移轉登記。辦理農地移轉登記時，須先至地方稅務機關辦理申報核課土地增值稅，依土地稅法第39條之2第一項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、第四項規定：「作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」及第五項規定：「本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。」，所以申報時您有下列三種選擇權利，其原規定地價或前次移轉現值登載方式也不同，視您的農地符合情形及選擇而定：

一、符合土地稅法第39條之2第一項規定，申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值照前次原規定地價或前次移轉現值登載。

二、符合土地稅法第39條之2第四項規定，申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值依89年1月當期之公告土地現值登載。

三、選擇課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值依申報移轉現值登載。

那對您有什麼影響呢？依土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」及土地稅法第31條規定：「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額。一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。………」。

所以前面三種申報方式除第三種外，同為免稅農地移轉，由於選擇符合法條之不同，將直接關係到您的土地原規定地價或前次移轉現值之高低，並影響您日後須繳納土地增值稅時之多寡，如選擇第一種申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值照前次原規定地價或前次移轉現值登載，其價格及基期大部分都非常低，日後如無法申請不課徵土地增值稅，而須繳納土地增值稅時，其金額將會非常高；如選擇第二種申請不課徵土地增值稅，並提高本次原規定地價或前次移轉現值至89年1月當期之公告土地現值時，其原規定地價或前次移轉現值將會提高很多，日後如無法申請不課徵土地增值稅，而須繳納土地增值稅時，其繳納金額將會很低，甚至免稅。為了您的荷包著想，下次辦理農地移轉案件，至地方稅務機關申報核課土地增值稅時，不要只顧著農地移轉免稅，如同時符合土地稅法第39條之2第一項及第四項不課徵土地增值稅規定，記得一定要行使您的權利，選擇符合土地稅法第39條之2第四項規定申報，申請不課徵土地增值稅並提高本次原規定地價或前次移轉現值至89年1月當期之公告土地現值，別讓您的權利睡著了。

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若很不幸,遇到肉腳的代書,沒幫你把89年之前的公告現值,調到89年修法當期的公告現值,你剛好有違建又要繳土地增值稅,請記得附註,要求用89年修法當期的公告現值計算..


土地稅法第39條之2第4項所定原地價之認定釋疑

主旨：土地稅法第39條之2（平均地權條例第45條）第4項所定原地價之認定及相關冊籍之註記，請依說明二規定辦理。

說明：二、土地稅法第39條之2（平均地權條例第45條）第4項有關以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅規定之適用，應以土地稅法（平均地權條例）89年1月28日修正公布生效時，仍「作農業使用之農業用地」為適用範圍；如土地稅法89年1月28日修正公布生效時，已未作農業使用之農業用地，尚無上開原地價認定規定之適用。

上揭條項所定原地價之認定及相關冊籍之註記，依下列規定辦理：

（一）土地稅法（平均地權條例）89年1月28日修正公布生效後未曾移轉之土地，或經核准不課徵土地增值稅之土地，其土地卡或地價冊中原地價或前次移轉現值不予變更。惟89年1月28本法修正公布生效後，核准不課徵土地增值稅之案件，經認定符合89年1月28日作農業使用之農業用地要件，並已將其原地價調整為該修正施行日當期公告土地現值，註記於土地卡或地價冊者，該項註記毋需更正。

（二）土地稅法89年1月28日修正公布生效後第1次移轉，或經核准不課徵土地增值稅後再移轉之土地，依法應課徵土地增值稅時，由當事人於土地移轉現值申報書註明：「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」並檢附該移轉土地為農業用地之相關證明文件憑核（得證明該土地為農業用地之證明文件如：土地登記簿謄本，土地登記簿謄本如無法證明土地使用分區者，應檢附都市計畫使用分區證明文件或都市計畫外證明文件，申請土地如位於國家公園區內，應另檢附國家公園管理處出具之符合農業發展條例施行細則第2條第1項之證明文件等）。

（三）經查證認定移轉土地確屬農業用地，且無下列事證，證明其於89年1月28日未作農業使用者，應准以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅：1.依相關主管機關通報（如建築執照等）或稽徵機關稅籍資料（如田賦改課地價稅等），查得該土地於89年1月28日已未作農業使用者。2.其他具體事證足以證明移轉土地，於89年1月28日未作農業使用者。（財政部89/11/08台財稅第0890457297號函）