土地的共有人不同意，該怎麼賣？

kevin

原文出處:http://www.ebayhouse.com/classro ... amp;amp;news_type=5

發布媒體：誠信法拍資訊組
發布日期：2004/06/01
法拍大師專欄四：土地的共有人不同意，該怎麼賣？
甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人之同意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

根據此案例說明,如果擁有土地,好像最好需多生幾個孩子,將來才能在投票上佔有優勢咧!! ^_^

眾地主們注意囉!! 要努力增產報國!! 前些時候看新聞台灣已提前進入老年化社會,所以要好好加油唷!!  ^_^

nina

[如題!!題目裡條件設定不清楚，其結果是完全不同的，只能參考；且不同的法官，其見解亦會不同。所以多生幾個孩子是行不通的，最好是你的持有比例能超一半，才是比較實在的(最好就是別共有就是啦，想要如何處理，都不需要經人同意，只要自己下決定)

seesun

[quote="kevin"]

原文出處:http://www.ebayhouse.com/classro ... amp;amp;news_type=5

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法拍大師專欄四：土地的共有人不同意，該怎麼賣？
甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人之同意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

究指甲、乙、丙三人因繼承不動產公同共有那部分之讓與,或指整筆土地之讓與?

kevin

[quote="seesun"]

post by ""kevin""
[quote]原文出處:http://www.ebayhouse.com/classro ... amp;amp;news_type=5

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法拍大師專欄四：土地的共有人不同意，該怎麼賣？
甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人之同意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

究指甲、乙、丙三人因繼承不動產公同共有那部分之讓與,或指整筆土地之讓與?[/quote]

這個案例據我的理解是:
1.甲乙丙繼承父親的財產,而其父親的土地與另一人共有
2.甲乙丙想要賣出土地,而其父親朋友不願意
3.甲乙丙如何就其原共有部份進行分割出賣??
應該重點在,如何使原共有之土地,得以出售的意旨.

kevin

kevin

post by ""nina""
[如題!!題目裡條件設定不清楚，其結果是完全不同的，只能參考；且不同的法官，其見解亦會不同。所以多生幾個孩子是行不通的，最好是你的持有比例能超一半，才是比較實在的(最好就是別共有就是啦，想要如何處理，都不需要經人同意，只要自己下決定)

請問還有那些個可能的設定條件呢??很想知道咧~~~
因為本來就是個案例討論!!倒想聽聽NINA的高見!!

同時不同的法官,為何見解會不同?一定有它的"見解切入點"的不同,如果可以討論一下,就太好了..

不過按該文的條例看,假設它的條件是各持一半(父親及其朋友),也就是說在各持一半的前提下呢? 人數比例是否就是主要條件了呢?

這個世界就可愛在就是有這種案例,既然是案例討論,恐怕要回到此案例設定的情境!! 就是會有"共有"的情形囉...

seesun

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甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人圻P意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

究指甲、乙、丙三人因繼承不動產公同共有那部分之讓與,或指整筆土地之讓與?[/quote]

這個案例據我的理解是:
1.甲乙丙繼承父親的財產,而其父親的土地與另一人共有
2.甲乙丙想要賣出土地,而其父親朋友不願意
3.甲乙丙如何就其原共有部份進行分割出賣??
應該重點在,如何使原共有之土地,得以出售的意旨.

共有地分割好像不適用34-1之多數決.
562號解釋是否指公同共地免經分別共有丞續即得依34-1第一項處分該公同共有地???

kevin

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法拍大師專欄四：土地的共有人不同意，該怎麼賣？
甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人圻P意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

究指甲、乙、丙三人因繼承不動產公同共有那部分之讓與,或指整筆土地之讓與?[/quote]

這個案例據我的理解是:
1.甲乙丙繼承父親的財產,而其父親的土地與另一人共有
2.甲乙丙想要賣出土地,而其父親朋友不願意
3.甲乙丙如何就其原共有部份進行分割出賣??
應該重點在,如何使原共有之土地,得以出售的意旨.

共有地分割好像不適用34-1之多數決.
562號解釋是否指公同共地免經分別共有丞續即得依34-1第一項處分該公同共有地???[/quote]

沒想到貼這文,有這麼大的迴響,我是因為不太懂才貼的!!
並不是因為我是專家!! 這方面我不是專家,(我的專長是IT資訊)

希望有法律專長的人可以幫忙解釋一下,NINA在法律事務所工作!!之前我請她看這問題,也被她K了一頓,(可查前文)

不過我是無辜的,因為這是別人的站貼出來的文!!我看不太懂才貼上來!!

kevin

燕子

[quote="kevin"][quote="seesun"]

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[quote]原文出處:http://www.ebayhouse.com/classro ... amp;amp;news_type=5

發布媒體：誠信法拍資訊組
發布日期：2004/06/01
法拍大師專欄四：土地的共有人不同意，該怎麼賣？
甲、乙、丙三人於父親去世時，繼承一筆父親與朋友共有之土地，甲、乙、丙想將該土地出賣，但父新的朋友堅決反對，該怎麼辦？
一、共有，乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制。
共有物之處分，依民法第819條第2項、第828條第2項之規定，應得全體共有人圻P意；事實上共有物辦理分割或其他處分困難多。不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。於是訂定土地法第三十四條之一，排除民法共有規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛。
二、民法第1151條「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」公同共有之土地，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」但依內政部土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」第34條之1適用之客體為共有物而非共有物之應有部分，於數人就物之全部為共有時始有適用，因此數人就應有部分為共有之情形，仍應依民法須得全體共有人之同意。司法院大法官對於該執行要點，於92年7月11日做出第562號解釋，解釋文中指出，「共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5 項準用第1項之規定。」土地法第34條之1執行要點第12點增加土地法所無之限制，應不予適用。
三、因此甲、乙、丙可以共有人過半數之同意處分其土地，但須事先以書面通知共有人，得以同一價格優先承購。對於共有人應得之對價或補償，甲、乙、丙負連帶清償責任，提出共有人已為受領或為其提存之證明，即可辦理權利變更登記。[/url]

究指甲、乙、丙三人因繼承不動產公同共有那部分之讓與,或指整筆土地之讓與?[/quote]

這個案例據我的理解是:
1.甲乙丙繼承父親的財產,而其父親的土地與另一人共有
2.甲乙丙想要賣出土地,而其父親朋友不願意
3.甲乙丙如何就其原共有部份進行分割出賣??
應該重點在,如何使原共有之土地,得以出售的意旨.

共有地分割好像不適用34-1之多數決.
562號解釋是否指公同共地免經分別共有丞續即得依34-1第一項處分該公同共有地???[/quote]

沒想到貼這文,有這麼大的迴響,我是因為不太懂才貼的!!
並不是因為我是專家!! 這方面我不是專家,(我的專長是IT資訊)

希望有法律專長的人可以幫忙解釋一下,NINA在法律事務所工作!!之前我請她看這問題,也被她K了一頓,(可查前文)

不過我是無辜的,因為這是別人的站貼出來的文!!我看不太懂才貼上來!!

kevin[/quote]

1.持分地超過1/2 且持有者過半即可執行
2.持分地超過 2/3 即不需算人數即可執行
3.出售是指整筆出售給第三者, 而不是就自有持分出售, 如果是自己持分的要出售隨時都可以
4.其中不願出售之少數持分者,  有優先對等價購買, 如不購買, 就等著到法院領錢

以上是我個人所知.....不知是否有誤

故鄉

按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，固為民法第819條第2項定有明文，惟土地法為特別法，較民法優先適用，是土地法第34-1條：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」自應優先適用。
其中，土地法第34-1條第5項亦規定「前四項規定，於公同共有準用之」，從而，公同共有之土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，亦得準用土地法第34-1條第1項、第2項、第3項之規定；公同共有人出賣其應有部分時，他公同共有人亦得準用土地法第34-1條第4項之規定，以同一價格共同或單獨優先承購。是土地之公同共有人不同意，他公同共有人亦得準用土地法第34-1條第1項、第2項、第3項之規定出賣之。此觀司法院大法官會議92年07月11日釋字第562號解釋文：「土地法第三十四條之一第一項規定：『共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。』同條第五項規定：『前四項規定，於公同共有準用之。』其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺 (77) 內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：『分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用』，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。」自明（註二）。

本篇詳細註解,請參植根法律網故鄉法律專欄http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/