開發土地需要注意事項

tengteng

站上有不少人現在或未來有土地開發的需求, 提供各位參考.
開發土地需要注意事項如下：
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１是否位屬依飲用水管理條例第五條劃定公告之飲用水水源水質保護區
２是否位屬依自來水法第十一條劃定公告之水質水量保護區
３是否位屬依水利法第五十四條之一或水庫蓄水範圍使用管理辦法第三條公告之水庫蓄水範圍
４是否位屬依水利法第六十五條公告之洪氾區
５是否位屬依水利法劃設公告之河川區域或排水設施範圍
６是否位屬依文化資產保存法第三十六條劃定之古蹟保存區
７是否位屬依文化資產保存法第四十九條指定之生態保育區或自然保留區
８是否位屬依野生動物保育法第十二條公告之野生動物保護區
９是否位屬依國家安全法施行細則第二十五、二十六、二十九、三十、三十三、三十四條、第五章(第三十六條至第四十三條)及第四十八條等劃定公告之下列地區：
(１)海岸管制區之禁建、限建區
(２)山地管制區之禁建、限建區
(３)重要軍事設施管制區之禁建、限建區
10是否位屬依氣象法第十三條及「觀測坪探空儀追蹤器氣象雷達天線及繞極軌道氣象衛星追蹤天線周圍土地限制建築辦法」劃定之限制建築地區
11是否位屬依礦業法第四條第九款取得礦業權登記、同法第二十九條指定之下列地區：
(１)        礦區（場）
(２)        礦業保留區
12是否位屬依民用航空法第三十二條、第三十三條、第三十三條之一及「飛航安全標準暨航空站飛行場助航設備四週禁止及限制建築辦法」與「航空站飛行場及助航設備四週禁止或限制燈光照射角度管理辦法」劃定之禁止或限制建築地區或高度管制範圍內。
13是否位屬依公路法第五十九條及「公路兩側公私有建物廣告物禁建限建辦法」劃定禁建、限建地區
14是否位屬依大眾捷運法第四十五條第二項及「大眾捷運系統兩側禁建限建辦法」劃定之禁建、限建地區
15是否位屬依「台灣省水庫集水區治理辦法」第三條公告之水庫集水區或依水土保持法第十七條規定公告之特定水土保持區
16是否位屬依「發展觀光條例」第十條劃定之風景特定區
17是否位屬依「核子反應器設施管制法」第四條劃定之禁建區及低密度人口區
18是否位屬依行政院核定之「台灣沿海地區自然環境保護計畫」劃設之自然保護區
19是否位屬特定農業區經辦竣農地重劃之農業用地
20是否位屬特定水土保持區
21是否位於經濟部公告之「嚴重地層下陷區」
22是否位屬依溫泉法第六條劃定之溫泉露頭及其一定範圍
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tengteng

可洽詢機關依序如下：
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1.行政院環境保護署或縣（市）政府環保主管機關
2.經濟部、台灣省自來水公司
3.經濟部水利署
4.經濟部水利署
5.經濟部水利署所屬各河川局
6.縣（市）政府民政、文化或都市計畫單位
7.縣（市）政府農業單位
8.縣（市）政府農業單位
9.國防部或縣（市）政府建管單位
10.交通部中央氣象局或縣（市）政府建管單位
11.經濟部礦務局
12.交通部民用航空局或縣（市）政府建管單位
13.縣（市）政府建管單位
14.縣（市）政府建管單位
15.行政院農業委員會與經濟部水利署
16.縣（市）政府都市計畫、建設或觀光單位
17.行政院原子能委員會或縣（市）政府建管單位
18.內政部營建署
19.縣（市）政府地政或農業單位
20.行政院農業委員會
21.經濟部
22.直轄市、縣 (市)政府
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dahoo

1# tengteng
T大老前輩，
請問:
『特定農業區經辦竣農地重劃之農業用地』有哪些開發限制?
公辦農地重劃與自辦農地重劃在權利上有何差異?

tengteng

非都市土地特定農業區經辦竣農地重劃之農業用地，在不影響農地重劃區完整性及農業生產環境之原則下並符合下列情形之一者，得同意申請變更使用：

(一)因防止災害、國防需要、規劃農民住宅所需之用地。

(二)經行政院核定之公共建設所需用地。

(三)申請事業用地變更面積已達送區域計畫審議規模者，因無可避免使用農地重劃土地，且已依規定對使用農地重劃土地之灌、排水系統等農業建設投資未造成影響，或有影響惟已研擬相關防護與配合措施者。

(四)凹入鄉村區為自然地形、建築用地包圍或被合法建築用地包圍、夾雜之零星農業用地，符合非都市土地使用管制規則規定者。

(五)政府機關興辦公共建設或政府機關興辦提供公眾使用之設施所需用地。

(六)經中央農業主管機關專案核准與農業經營相關之農業產銷設施所需用地。

(七) 民國九十八年十二月三十一日前依據 行政院 2015年經濟發展願景 第一階段三年衝刺計畫 所規範 原設廠用地於依農地重劃條例辦竣農地重劃前已編定為丁種建築用地申請毗連土地擴展工業，且原設廠及擴展工業均屬低污染無公害事業者。

前項第五款及第六款使用土地以符合下列情形之一者為限：

(一) 申請變更用地所在地之鄉 (鎮、市、區)已辦竣農地重劃之農牧用地面積達該鄉(鎮、市、區) 非都市土地農牧用地面積百分之八十以上 。

(二)屬於農地重劃條例 第二 十二條第二項規定各款之土地。

(三) 政府機關興辦提供公眾使用之既有公共建設經目的事業主管機關認定確有擴大事業使用必要之毗連土地。

(四) 民國八十九年十二月二十八日前經專案輔導 變更 編定為特定目的事業用地 之既有農業產銷設施， 經認定確有擴展事業使用必要 之毗連土地。

tengteng

何謂農地重劃？
係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。
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農地重劃種類？
農地重劃可依主辦單位不同分為公辦農地重劃及自辦農地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理農地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施農地重劃，此即所謂公辦農地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之農地重劃，即為自辦市地重劃。  
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自辦農地重劃獎勵事項如下：
a、給予低利之重劃貸款。
b、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
c、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
d、免徵或減徵地價稅與田賦。
e、其他有助於農地重劃之推行事項。
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政府舉辦農地重劃與土地所有權人自辦農地重劃的差別為何？
農地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦農地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

finhisky

依tengteng大所列
位屬依飲用水管理條例第五條劃定公告之飲用水水源水質保護區、依自來水法第十一條劃定公告之水質水量保護區，是屬於比較"麻煩"的地

我在看的地剛好屬於上列
法規、限制部分已經了解
但想知道"行情"大概在哪?

請問有沒人知道現在市場上，上述這2類地的市價
會不會比其它條件都一樣的正常農地便宜?
大概差多少?

想當作作殺價的參考
謝謝

tengteng

飲用水管理條例（95.01.27.）
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第 二 章  水 源 管 理  
第  五  條      在飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，不得有
污染水源水質之行為。
    前項污染水源水質之行為係指︰
    一、非法砍伐林木或開墾土地。
    二、工業區之開發或污染性工廠之設立。
    三、核能及其他能源之開發及放射性核廢料儲存或處理場所之興建。
    四、傾倒、施放或棄置垃圾、灰渣、土石、污泥、糞尿、廢油、廢化
        學品、動物屍骸或其他足以污染水源水質之物品。
    五、以營利為目的之飼養家畜、家禽。
    六、新社區之開發。但原住民部落因人口自然增加形成之社區，不在
        此限。
    七、高爾夫球場之興、修建或擴建。
    八、土石採取及探礦、採礦。
    九、規模及範圍達應實施環境影響評估之鐵路、大眾捷運系統、港灣
        及機場之開發。
    十、河道變更足以影響水質自淨能力，且未經主管機關及目的事業主
        管機關同意者。
    十一、道路及運動場地之開發，未經主管機關及目的事業主管機關同
          意者。
    十二、其他經中央主管機關公告禁止之行為。
    前項第一款至第九款及第十二款之行為，為居民生活所必要，且經主
管機關核准者，不在此限。
    第一項飲用水水源水質保護區之範圍及飲用水取水口之一定距離，由
直轄巿、縣（巿）主管機關擬訂，報請中央主管機關核定後公告之。其涉
及二直轄巿、縣（巿）以上者，由中央主管機關訂定公告之。
    飲用水水源水質保護區及飲用水取水口一定距離內之地區，於公告後
原有建築物及土地使用，經主管機關會商有關機關認為有污染水源水質者
，得通知所有權人或使用人於一定期間內拆除、改善或改變使用。其所受
之損失，由自來水事業或相關事業補償之。
............................

一般在飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區的2home常見問題應該多是可能遇到紅字部分的情形, 因此建議如果想要買該地區的土地, 要殺價可以從"僅能現況使用" 的角度思考(亦即整地, 蓋農舍..等大規模開發整地或是興建固定設施都可能很容易遇到阻力), 至於殺多少, 因為各地區地價不同, 小弟無法提供參考. 或許可以從土地公告現值來思量吧.

finhisky

7# tengteng
謝謝tengteng兄
再跟您請教

您說整地, 蓋農舍..等大規模開發整地或是興建固定設施都可能很容易遇到阻力
我能夠接受，反正依法辦理，多幾道流程，慢慢辦沒關係

但應該不至於不能合法申請整地或蓋農舍吧  
只要不是太離譜
一般正常合法的農舍，應該不會被當作有污染水源水質者吧  

我原本以為水質水量保護區只是麻煩
如果不能蓋農舍的話，那還是別碰好了

tengteng

第  五  條      在飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，不得有
污染水源水質之行為。
依紅字來看, "不得"意思是"不可以", 所以應該不是光阻力大而已. 您可以觀察其他地區的"飲用水水源水質保護區"到底有多少農舍興建. 就知道了.  意思就是差不多等於不能蓋了.
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飲用水水源水質保護區及飲用水取水口一定距離內之地區，於公告後
原有建築物及土地使用，經主管機關會商有關機關認為有污染水源水質者
，得通知所有權人或使用人於一定期間內拆除、改善或改變使用。其所受
之損失，由自來水事業或相關事業補償之。
這句話是指在劃定"飲用水水源水質保護區"之前就已經存在的建築物才有補償.=======================================