不動產概念與含意

凱文何

不動產

1. 土地的涵義，在經濟學上有不同的解釋，試述之。
土地是以一定範圍之面積，構成一利用或交易之單位。

2. 何謂定著物 ?試舉例說明之。
非屬土地之成分，而固定並附著於土地上之物。
Ex：建築物、橋樑、石牆、水井、堤防、碼頭等。

3. 土地如何分類 ? 試述之。
1. 依使用方法分類：
(1)建築用地 (2)直接生產用地 (3)交通水利用地 (4)其他
2. 依地目分類：21種地目
→建、雜、祠、鐵、公、墓；田、旱、林、養、牧、鹽、礦、池；
道、線、水、溜、溝；原、堤。
3. 依權屬分類：公有及私有土地
4. 依人口聚居程度分類：都市、非都市土地
5. 依區域計畫使用分區分類：
(1)特定農業區 (2)一般農業區 (3)工業區 (4)鄉村區
(5)森林區 (6)山坡地保育區 (7)風景區 (8)河川區
(9)公園區 (10)其他使用區或專用區
6. 依都市計畫使用分區分類：
(1)住宅區 (2)商業區 (3)工業區 (4)農業區
(5)保護區 (6)行政區 (7)文教區 (8)風景區
(9)倉庫區 (10)其他專區
7. 依非都市土地使用編定分類：
(1)甲種建築用地 (2)乙種建築用地 (3)丙種建築用地 (4)丁種建築用地
(5)農牧用地 (6)林業用地 (7)養殖用地 (8)鹽業用地
(9)礦業用地 (10)窯業用地 (11)交通用地 (12)水利用地
(13)遊憩用地 (14)古蹟保存用地 (15)生態保護用地 (16)國土保安用地
(17)墳墓用地 (18)特定目的事業用

4. 何謂公有土地 ? 何謂私有土地 ?
* 公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。
* 中華民國領域內之土地，屬於中華民國全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。

5何謂都市土地 ? 何謂非都市土地 ? 都市土地及非都市土地在土地使用管制上所適用之法律
有何區別 ?
都市土地係指區域計劃中，都市計畫範圍內之土地。
非都市土地係指都市土地以外之土地。
( 所謂非都市土地乃指區域計畫中,都市計畫範圍以外各地類、地目之全部土地 )
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法律區別：
都市土地→法規依據為都市計畫法
( 土地管理之主管單位為都市計畫課 )
非都市土地→法規依據為區域計畫法及非都市土地使用管制規則
( 土地管理之主管單位為地政局地用課 )

6. 非都市土地依區域計畫法規定之使用分區及使用編定之類別有哪些?
使用分區分為：
(1)甲種建築用地 (2)乙種建築用地 (3)丙種建築用地
(4)丁種建築用地 (5)農牧用地 (6)林業用地
(7)養殖用地 (8)鹽業用地 (9)礦業用地
(10)窯業用地 (11)交通用地 (12)水利用地
(13)遊憩用地 (14)古蹟保存用地 (15)生態保護用地
(16)國土保安用地 (17)墳墓用地 (18)特定目的事業用地

7. 不動產涉及法令繁多，且有疊床架屋現象，在法規適用上有哪些原則?
1.後(新)法優於前原則2.特跌法優於普通法原則3.程序優於實體原則
4.法律不朔既往原則5.命令不得牴觸法律之原則

9 不動產物權分為哪幾種？
1. 民法：所有權、地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、質權、留置權
2. 土地法：耕作權

10. : 不動產物權有哪些特性？
1. 絕對性：對任何人有絕對的效力
2. 排他性：在同一目標的物，不能同時設定兩個以上不相容的物權
3. 優先性：(1)物權優於債權
(2)抵押權以登記之先後為優先受償之順序
4. 追及性：物權不因標的物讓與他人而受影響

11. 何謂債權？常見的債權有哪些？試舉例說明之。
1.請求權(相對性)，僅得向債務人請求給付，契約自由原則；在一般債權來
說不具有排他性，則租賃權具有排他性；且無優先及追及性。
2.有價證卷、信用卡或現金卡契約擔負的債務和汽車貸款等…..。
3.甲向乙買了一部車，且該買賣契約債是成立且生效的，則甲有要求乙交付
汽車的權利，已有向甲要求交付汽車價金的權利，這是相對，且只存在甲
乙之間的權利義務，並不及於第三人丙。

12. : 比較說明債權和物權有何不同？
項目\權利 物權 債權
性質 支配權(絕對性) 請求權(相對性)
內涵 直接對物的支配 僅得向債務人請求?付
法源 法定原則 契約自由原則
排他性 有排他性 1.一般債權不具排他性
2.租賃權具有排他性
優先性 1.物權優先於債權
2.依登記之先後次序
3.法定優先順序 無優先性
追及性 具有追及性 無追及性

13. 何謂所有權社會化？試舉例說明之。
1. 基於社會公益，對於私人所有權之行使，以不妨礙他人自由及社會公共利益為原則。
2. 雖然土地是我的，我有權利在地上堆垃圾，可是這樣會影響其他鄰居，鄰居可以向環
保單位檢舉我的行為，並且開我罰單，簡言之，雖我有所權利，但不可專擅為之影響公共利益及公共權。

14. 購買地上權房屋有何優缺點？試述之。
優點：房價便宜 每年不必繳地價稅 移轉時不必繳納土地增值稅
缺點：每年須繳地租 貸款額度低 轉賣困難 產權有一定期間 無法享受土地增

15. 何謂地役權 ? 何謂需役地 ? 何謂供役地 ? 舉例說明之。
地役權是以別人的土地供自己土地之通行、引水、排水、景觀眺望等之便宜 使用。提供別人方便
的稱為供役地，接受別人土地供自己便宜使用稱需役地。假設，甲方開了一家幼稚園，因需要跟乙方借
地過路，乙方則免費答應提供甲方使用，並設定地役權。但甲方後來將幼稚園賣掉，也沒把土地還給乙
方，反而把這一塊地以每月1元租給買主丙方，丙方也繼續經營幼稚園。乙方為了討回土地，向法院起訴
塗銷地役權登記。甲方在法院答辯，雙方再協定簽署契約時，乙方也同意甲方有權永久無償使用該土地
，並設定地役權，也否認地役權出租給丙方，依約定加方還是可以繼續使用土地。法院審理則認為，甲
方已經將幼稚園賣掉，也不需要乙方土地通行，故判決甲方必須塗銷地役權登記。從此例可得知，乙方
提供土地給予甲方過路，這塊土地就稱為供役地；而甲方需要這塊地過路的幼稚園則稱為需役地，設定
通行權利則稱為地役權。

16. 何謂原始取得 ? 何謂繼受取得 ?
原始取得是以非屬他人原有權利之移轉而取得之物權，取得人不必承受土地上原有之負擔；繼受取
得是以基於他人既存全力之讓而取得之物權，取得人必須承受土地上原有之負擔。

17. 不動產投資有何優缺點 ? 試述之。
不動產投資的優點在於具有高報酬、保值性、增值性以及具有收益性；缺點則是高風險、漲跌風險、流
動性風險以及財務風險。

18. 地權上與租賃權有何不同 ? 試比較明之 。
地上權與租賃權不同之處在於地上權的權利種類是物權，而租賃權是債權。前者法源是根據法定為
原則只要登記即可生效，且有對土地自由使用、收益、處分及排除他人干涉之權；而後者法源是以契約
的原則下自由使用也具排他性之權力，而債務僅得向債務人請求給付。兩種的期限長短，前者是不受限
制的，後者期限最長為20年。權力方面，前者可以讓與且權力擔保上可抵押；後者則是不可讓與，且在
權力擔保上是不可抵押的，以上為地上權及租賃權之差別處。

19. 典權之功能相當於買賣，何以要設定典權 ? 理由何在 ?
為何要設定典權?原因在於對出典人，可籌得現金，並保留回贖權；對典權人，雖無所有權之名，但有所
有權之實，並保留他日取得所有權之機會。而承典人除占有典產外，尚可將占有物轉典、出租、抵押，
但典權約定期限不得超過30年。典期滿後二年內出典人不以原典價回贖者，承典人即取得典物所有權。

20. 甲以自有土地為擔保，分別設定第一、二順位抵押權予乙200萬元，丙100萬元，甲令欠丁20萬元，
嗣因無法清償債務而遭法院拍賣，拍定價為250萬元，應繳增值稅50萬元，請問：
(1)抵押權清償優先順序為合 ?
(2)甲乙丙丁如何分配價金 ?
(3)不足分配債權如何處理 ?
首先，甲之土地先交由法院拍賣，拍定價為250萬元，另外再繳交增值稅50萬元，所剩為200萬。其抵押
權清償順序為先給乙，假設還有餘款再給於丙；在價金方面，由乙全部收回；假設200萬元的價金全由以
收走，其餘沒拿到金錢的那一方，在借錢時因斟酌再借予他人，以確保日後債務可以討回。

ttt681118

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