尋尋覓覓總算買到一塊理想地!

mastershieh

經過將近兩年的尋尋覓覓,總算在農曆年前買下一塊地,並且在兩星期內完成過戶!我們是沒有使用農地農用證明的土地買賣(適用96年1月10日新法)!但是要繳土地增值稅(從89年算起)!

我和太太最先開始是從網路上看到一棟位於三峽山上的合法建造木屋(房子與土地各有獨立所有權狀),經過仲介議價,付了簽約金,但是對方有抵押設定的問題一直未和銀行與第二順位債權人談妥,所以取消合約,取回我們的簽約金.當時我們曾一直在三峽附近看土地,因為景緻真的不錯,只是發現附近農林土地行情有被過度炒作的情形,而且離1home也頗遠,於是我們將距離鎖定1home與 2home之間在車程一小時內能抵達.否則以後利用的時間會不多.

將近兩年之間只要有空就和太太兩人到處找地看地,桃園,三峽,烏來,萬里,都有我們的足跡,暨要符合預算又要有景觀,真的很不容易,後來考慮找法拍土地看看能否標到理想的土地,因為完全外行,所以透過網路搜尋相關資訊時發現2home這個網站豐富的內容與精彩的各類墾荒闢土的實戰經驗讓我們夫婦受益良多!我們也從不斷爬文中學到使用各種資源,增加我們看地選地的判斷能力!

我們購買的這塊地其實是源於在尋找一筆法拍土地位置時,意外發現該處山區山明水秀,離北市也不遠,雖然找到那塊法拍地的正確位置,但是坡度太陡,所以還是放棄!只是我們夫婦倆人都很喜歡那邊的環境,而且離1home才40~50分鐘車程,我們上網找尋,卻沒有任何銷售案件.

於是太太有空就開車到附近走走,該區人煙稀少,只有少數幾間散佈於山林田間的老房舍,太太藉著向當地老農夫購買田間的新鮮蔬菜時,打探附近是否有人欲出售農林地,就這樣,我們打聽出兩筆,後來都是直接跟地主談,第一筆因為未分割所以沒有深入談,第二筆就是我們我買下的這塊地,總坪數約1500坪,地目為農牧用地約佔3分之1,林業用地約3分之2.我們雖然在兩個星期之內完成付款過戶,但是從第一次與地主接觸到敲定買賣條件卻是花了一個半月時間才談妥!
趕在農曆年前請人將荒蕪數年的高大芒草與雜樹清除,發現地籍圖(日據時代繪制),地目為林業用地之林地,有部份在地主的父執輩時代早已被整平,先後成為田地與茶園,因此我們所買的農林地有將近5分之2是平地,分為高低三層平台!

當地水源算豐沛,所在的農林地內,據說就有一股當其他地區都乾旱時,都還會持續冒出泉水的源頭,因為水源不斷,因此有部分位於較低第勢之田地總是較泥濘,所以我們希望有水土保持技術之先進達人給予意見與指導如何處理或是解決這問題!

藉此機會祝福大家新年快樂,平安健康!!

山林雅境

先恭喜您找到想要的桃花源.找地過程跟我類似.所以多了份親切感.
至於有泉水的田地解決辦法.最好有您現地的照片會更貼切一些.基本的辦法是:在泉水源頭以涵管(以泉水最大量決定管徑)直接將水帶離田地.再在田的四周挖深一點的溝,讓表土減少含水量.地面可以考慮種些銅錢草.以及一些親水的植物.這樣的溼地花園也不錯.
如果先民已將林地整理過.不妨嘗試去申請變更農牧用地.

2home

mastershieh 購地的方式不錯,主動先找出自己喜歡的土地,再找地主出價,以地就價,有時候比以價就地,來的優,有時候真的會檢到寶,因為老農越來越多,對他們來說拿一些土地換錢養老比較實在.

mastershieh

謝謝山林雅境與站長兩位先進,您們與其他會員們對於2home這塊桃花源網站的灌溉,確實提供我們在看地選地時的諸多資訊,也讓我和太太能夠以持平與謀定而後動的心態來購地.從最先差一點買下三峽的木屋別墅,再經過一次付了斡旋金,差一點要買一塊三峽土地之後,我們逐漸學習到要衡量個人的購地預算,將來投入興建農舍與景觀工程的資金,地理位置(離1home與工作地點遠近),居住環境條件(山巔或是林間),保持耐心到不同的地方去看看再比較,培養自己的判斷能力,慢慢了解什麼樣的土地條件適合自己的需求,最後才買下這塊土地!

謝謝山林雅境的建議,如果現在先將涵管埋設在田中,是否對將來正式申請興建農舍時所要求的簡易水土保持計畫有衝突或影響呢?不好意思問一些很外行的事,因為之前爬文練功都是關於買賣土地的資訊,現在開始慢慢往水土保持,花草樹木養植,房舍興建(兩年後的事)的相關資訊尋找,必然還會有更多的問題發生,希望各位先進不吝指教!也希望自己能略盡綿薄之力,提供自己的經驗供大家參考!

山林雅境

post by ""mastershieh""
謝謝山林雅境與站長兩位先進,您們與其他會員們對於2home這塊桃花源網站的灌溉,確實提供我們在看地選地時的諸多資訊,也讓我和太太能夠以持平與謀定而後動的心態來購地.從最先差一點買下三峽的木屋別墅,再經過一次付了斡旋金,差一點要買一塊三峽土地之後,我們逐漸學習到要衡量個人的購地預算,將來投入興建農舍與景觀工程的資金,地理位置(離1home與工作地點遠近),居住環境條件(山巔或是林間),保持耐心到不同的地方去看看再比較,培養自己的判斷能力,慢慢了解什麼樣的土地條件適合自己的需求,最後才買下這塊土地!

謝謝山林雅境的建議,如果現在先將涵管埋設在田中,是否對將來正式申請興建農舍時所要求的簡易水土保持計畫有衝突或影響呢?不好意思問一些很外行的事,因為之前爬文練功都是關於買賣土地的資訊,現在開始慢慢往水土保持,花草樹木養植,房舍興建(兩年後的事)的相關資訊尋找,必然還會有更多的問題發生,希望各位先進不吝指教!也希望自己能略盡綿薄之力,提供自己的經驗供大家參考!

管線埋在土中,既看不見也有利於水土保持(埋設越深越有利於排水).當然如果您有全園的佈局考量更好.想好後再一併施工最划算有利.

mastershieh

提供一個經驗給各位參考,當時和地主幾次協議價格時,最後他開個”實拿”土地價格,其他稅負與費用由我們負擔.因為該地多年沒有耕作,芒草雜樹比人還高,要取得農地農用證明勢必還要僱請機具與人工來整理,然後再略播種蔬菜種子,使其有農作事實,但這樣一來,前後約需至少個把月以上才會有個樣子,而且地主也不太想花錢弄.

此時適逢農地移轉新法於96年1月10日通過,1月12日經過總統頒布施行(這條新聞是從2home網站得知--土地購買法規正令條文),可以不用農地農用證明也可以移轉產權,但問題是,沒有農地農用證明就要繳交土地增值稅.

地主說他去請教代書試算土地增值稅將近百萬元,然後也拿了資料去問了當地所轄稅捐稽徵處的服務人員試算,也差不多,因為兩者都是根據謄本上面所註明的”前次移轉現值”的年份民國66年,因此他們都是從66年之公告現值為原地價,開始試算至96年之土增稅.所以地主才會開”實拿”價格,土增稅要由我們負擔,但是後來我們自己查土地稅法,發現有一條文適用,可以讓我們不是從66年開始算土增稅,而是以民國89年1月之公告現值為原地價開始計算土增稅,如此一來,我們所繳的土增稅就只有原來預估的12分之1,我們後來在議價中要求買賣雙方各負擔一半土增稅,地主也答應了.因此也大大降低購地成本.

我們所引用的是第39條之2第4項規定,這條稅法或許也可供各位參考.(備註:66年時地主因繼承原因獲得該筆土地,這筆交易是在他繼承後首次辦理所有權移轉.)

土地稅法第三十九條之二

  作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

  前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

  前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

  作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

  本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。

wugenfen

有沒有人知道,法拍地要不要繳土地增值稅,我記得好像不用繳

mastershieh

post by ""wugenfen""
有沒有人知道,法拍地要不要繳土地增值稅,我記得好像不用繳

可以參考2home之前資料:

http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=1785

阿璋

福地福人居！真是很恭喜mastershieh兄尋找到離1home很近的、理想中的寶地！

而且「農牧用地約佔3分之1,林業用地約3分之2.」外加山泉水，可想見貴寶地的風水很好！

真的很期待可以當鄰居，如果可以看到貴寶地的開發紀錄，將歷程跟大家分享，又是我們2home夥伴的好福氣！謝謝您！^^
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燕子

[quote="mastershieh"]經過將近兩年的尋尋覓覓,總算在農曆年前買下一塊地,並且在兩星期內完成過戶!我們是沒有使用農地農用證明的土地買賣(適用96年1月10日新法)!但是要繳土地增值稅(從89年算起)!

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每個鄉鎮公所農用認定標準不一

先前申請其認定標準只要沒有違章(包括水泥地柏油路面即可)

雜草一片仍可核發證明的