購買農地目前遇到難題了~~

cat87031@gmail.

各位大大好:



小妹家最近要買一塊農地,也付了定金(無房仲,想找代書).....故事是這樣的~~


目前代書說.地上物有一個房屋(無建號),無法過戶

地主手上只有權狀(2.45分 )

80年購買,當時購買時,上面只有一個工寮(可過戶-所以買到地,鄉公所有來看過)
88年在由老一代過戶如下一代,已把工寮改建在大一點...但至少有20坪(可過戶-鄉公所有來拍照-目前地主由88年使用到今,但當中又增建約10-20坪,應該目前有40坪)
104年現在要由小妹家來購買,但代書說不能過戶(哭哭)

小妹我查了法規.....
89年前蓋的農舍....不是可以算合法嗎??

現在代書說要拆上地上物~~

現在怎麼辦~~已付定金~~卡住了~~下一步怎麼走呢∼~只好上網求各位大大~~

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地上物有一個房屋(無建號),無法過戶..應該是說那個房屋本身不能過戶吧.
說那個土地過戶是獨立的.
房屋本身如屬無權佔有，可以協調拆屋或是訴訟方式來拆屋.

付了訂金.土地所有權人應該負責把土地產權清楚點交給您.
否則契約上一般是賣方視為違約.可以解除契約.賣方要賠償買方的.

2home

土地所有權人和房屋所有權人是否不同人,如果不同人是否是該視為兩個物件,兩者都要同意過戶!

如果是違建,應該是違反農地農用,該地號要徵歷年來累積的土地增值稅,如果土地增值稅大於房子的現值,那拆掉辦農地農用可能會比較划算吧!

cat87031@gmail.

房屋本身不能過戶吧~~房屋無建號.怎麼過戶???
土地所有權人與房屋是同人....

只是代書說..現在土地要過戶有問題....因為上面有違建物..要拆..要不然就要辦許可證,或繳增值稅~~

因為小妹我不太懂.想要問問~~
不是89年前取得農地...他算是老農配建~~也算違建嗎??

山林雅境

增值稅是誰付是個問題，稅法規定是賣方付。但雙方有談到這些嗎？或是拆不拆掉有無討論？
想留建物就是是否有增值稅問題？還是有無降低課增值稅的面積方法？我想89年前建物合法化的手段，可能對目前的合約緩不濟急。還是雙方對此有無面對的共識？

阿俊

你要求地主補照再過戶

cat87031@gmail.

現在有點亂~~
小妹的意思是想留建物~如何用現有法規來辦法~但地主不想付增值稅??
補照??要補什麼照~

若去申請農地農用~~不用增值稅~那依現在狀況可以申請嗎??如何申請呢??

還是可以跟小妹說說~指點如何辦法的程序~~

2home

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 14:21
房屋本身不能過戶吧~~房屋無建號.怎麼過戶???
土地所有權人與房屋是同人....

無建號也可以過戶,很多老農舍都是只有使用執照,只要有繳稅就有稅籍證明!

如果是違建,可能賣方問題比較大,可能賣方也不知道土地增值稅這麼可怕!

若對方事後從代書那裡知道要繳高額土地增值稅,而之前的賣價又無反應出來,反悔的機會就很大,所以很多糾紛就是這樣冒出來的.

您可以自己先請代書試算一下土地增值稅要繳多少,自己心理先有個底,若真的很喜歡想快點完成交易,就想辦法過戶前幫地主農地農用或農舍合法化.

我之前買的農地,也是自行交易沒找仲介,也有這樣的問題,賣方從頭到尾都不知道有土地增值稅的問題,給我很阿殺力的價格,後來我私下算了一下20幾年都沒有交易的土地增值稅高的驚人,近農地 1/4 價格,若隱瞞不告知很不道德,我就主動告知,對方馬上嚇一跳並停售了,後來我主動幫忙其處理農地農用,以免產生交易期變長地主變掛不賣的問題,後來都很順利農地農用皆大歡喜! 只是我以後也需盡量保持農地農用,否則這高額的土地增值稅就是我未來要處理了!

農地農用土地增值稅不是都不用繳,只是先寄帳在現任地主身上!

cat87031@gmail.

農地農用??要去那裡辦理~~

我上網查了...無建號..叫無保存登記之農舍~~

以下是網路查到的~~
而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉？現行實務上除了事實上「占有」的移轉外，一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書（地政事務所的公契，1式2份）蓋妥雙方印章，並貼上印花申報契稅後，據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉，來證明事實上處分權的移轉。

農也可以這樣過戶嗎??

2home

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 15:13
農地農用??要去那裡辦理~~

我上網查了...無建號..叫無保存登記之農舍~~

其實農地農用代書都懂,不拆就補照,我猜應該是連使用執照都沒有,才要拆,花點錢,請代書當中間人,並把地主找到代書那裡去,開個協調會,請地主補照,代書處理,這樣會比較快! 若兩光代書不懂,就換家處理!