又是一篇參選宣言：真農民玩不起的農地遊戲

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2015年9月14日 星期一

真農民玩不起的農地遊戲
孫博萮 / 2016宜蘭立法委員獨立參選人、宜蘭公共議題討論版版主

回顧過去立法與修法歷史，光是一個「農發條例」還不足以造成農舍氾濫，加上《商業登記法修正》五間以下之民宿免申請商業登記，與各種避稅「妙招」，才是農地被快速與大量炒作的主因！



逐漸消失的蘭陽平原，需要您我來共同守護！

相信大家都沒有忘記連惠心兩歲自耕農？郝龍斌十五歲買農地？的真實故事，這樣的手法至今仍延燒不休，甚至拓及透過區域計畫、都市計畫等更有「正當性」的手法，把生地變熟地、把農地變建地，圈地養地炒地循環不休。

一則2008年《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍文章，非常直白地點出投資農地的各種「妙用」，回顧今日農地農用爭議，只能說羅馬果然不是一夕造成，「沒搭上車」的真是後知後覺！

>>>「瘋農地」，在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出，雪山隧道通車前，就有不少台北人來宜蘭買農地，如今，「法令一通過，農地至少漲三成！」林晏弘預測，農舍興建門檻降低後，農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應，未來增值可期。
「農地就像個未被挖掘的璞玉，這次只是意外被發現了！」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為，其實不管政策修不修改，由於農地是有價資產，在通貨膨脹、土地稀有的時代，低價的農地原本就潛力無窮；只是藉由此次議題炒熱，錦上添花罷了，「其實許多內行人早知道農地的妙用，買地致富了！」

>>>「農舍根本就是『平凡人的豪宅』！」提起農地，全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法；他表示，由於「樂活主義當道」，在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現，遠離都市的宜蘭和南投，○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成，宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣，其中多數是台北客貢獻。

>>>正因為如此，不少腦筋動得快的建商更改買農地，在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設，董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地，推出四戶百餘坪的農舍豪宅，開價高達二千多萬元，卻仍然吸引大批樂活族詢問。隨著田園熱，利用農地經營民宿、休閒農場，則成為農地的第二個妙用。

>>>對於拿農地來生財，葉春智則進一步指出，由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》，未來經營民宿只要房數不超過五間，可以免申請商業登記；這對於有心在農村經營事業的人，無異大開方便之門，農地的價值將更上一層樓。然而農地的魅力除了「生產」，由於土地原本即為有價不動產，一旦懂得善用，更是個理財的好工具。  
「好的農地不僅可以保值、增值，更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途，許調謀以一位企業家朋友為例，據說這位企業家多年來即熱中於農地投資，除了由於眼光精準，部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高，高價賣出，大撈一筆外；聰明的他，更將手上未賣出的農地充當提款機，當有資金需求時，就作為擔保品向銀行貸款，因此多年來，該名企業家資金水位不虞匱乏。

>>>除「救急」，對於許多有錢人來說，農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析，由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件，因此不少人就購買農地作為避稅的管道，他就曾經見過一樁有趣的案例。
住在台中市的某著名地主，家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地，原本生活淳樸的他，卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展，農地變建地，價位驚人，一下躍為富甲天下的「田僑仔」。

但，幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世，雖然留下大筆財產給子孫，卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅；於是，他找來律師商量，決定將大量購置農地作為節稅工具，前一陣子這位地主辭世，果然省下巨額的稅負。

「總之，農地不僅可以『救窮』、『救急』，又能『守財』，端看主人如何活用了！」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出，儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交，但惟一可以肯定的是，農地將是無可取代的寶藏，就看聰明的你，如何運用了。

該文對於房仲業者為何堅持1/10一定要能蓋農舍的「價值」表露無遺，農民的生計現況，我懷疑根本是農糧署長期配合演出壓低公穀收購、毀農滅農的假議題！

農地交易若無檢具〖農業用地作農業使用認定及核發證明〗，是無法過戶交易的，所以蓋章收件的人，有沒有確實檢核該筆農地是否有農用？還是僅是紙上作業？

過去這麼多老農配件在交易時，是否有確實檢核？在交易後、移轉前是否有做預告登記？農舍申請人與起造人是否相同？是否有登載不實的問題？

建築圍牆等附屬設施是否有確實獲得雜項申請？若稅捐處有課過地價稅者，等於轉移時所提出的農業用地作農業使用證明書都檢具不實，我們的公所核發農業使用證明，到底可信度為何？！

我們念茲在茲的想改善農民的生產環境、降低生產風險、改善農糧收購、建立產銷模式等，根本難以抵擋農地炒作的熱錢進場，能夠撐到今天不賣地的，真的是令人肅然起敬的風骨戰士！

我們的農委會、國稅局、立院諸公在近十年內攜手聯合毀農滅農的各類行徑，令人心寒與不齒！

結論：
農發條例再不廢止；
房屋稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等稅制再不對農地檢討開徵；
〖農業用地作農業使用證明書〗再不據實檢核，
在農地被消滅殆盡前，這場農地競投遊戲永無落幕之日。