未登記地上建物過戶時會拆掉嗎?求助各位前輩解惑

Barnini

因為工作關係，需要比較大的空間蓋工作室和住家
所以想找農地
現在農地法規嚴格，加上我們經費有限
看了兩塊地上有建物的農地

農地一：500坪左右，地上有200坪的鐵皮屋，屋後有300坪空地沒種東西，沒水沒電沒門牌。
             仲介說，鐵皮屋是75年之前蓋的，不會被拆.........還說不要申請門牌，就不用被課稅，
             不過我們將來是要住在上面的，小孩要上學，不能沒有戶籍，如果申請門牌，地上物
             就會被登記成違建....就怕會被拆掉.......

農地二：400坪左右，屬特定農業區的農牧用地。上面幾乎蓋滿，前有屋子，中間剩下磚造的牆壁，
             後面300坪是羊舍，羊舍是木構石棉瓦造的。羊舍部份在84年有申請建照。有水有電有門牌。
             問題是，如果我們買了這塊地，是不是要養羊才能保有這些建物呢?


我比較喜歡農地一，附近有些鄰居，比較適合居住
但是怕一過戶建物就要拆，地坪不夠大又不可能增建，還有水電和門牌申請的問題....
不知道是否有解決的辦法?
還是有甚麼更好的建議?
謝謝各位~

escudolin

如果申請門牌，地上物就會被登記成違建....就怕會被拆掉.......

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違建就是違建 , 跟申請水電及設戶籍應該沒關係

這麼老舊的鐵皮建物 , 評定現值也不會很高

Barnini

escudolin 發表於 2017-9-14 10:05
如果申請門牌，地上物就會被登記成違建....就怕會被拆掉.......

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應該這樣說，我們想保留建物，也想申請水電和門牌
雖然建物是75年之前蓋的，年代悠久，被拆機率不大
可是一但過戶就可能被拆，是吧!?
所以我們在想有可能將建物合法嗎?
地主不知道何時繼承父親土地，但他並沒有務農
所以也不知道能不能以老農身份來將建物合法
而且因為我們是打算住在上面，遷入戶籍
因此希望申請門牌和水電
如果建物不合法，申請水電和門牌不是比較困難嗎?
就算申請到了，建物不是就面臨被拆的風險嗎?

2home

一般違建或是法拍有違建都是一樣,就是在過戶時賣方無法辦理農地農用免土地增值稅,因為想辦農地農用,就會有相關單位來審核,所以一般過戶時農地上面有違建時,賣方大都是鼻子摸一摸繳土地增值稅了事,這樣過戶程序會快很多,且不會被相關單位關切.....,但有時增值稅過高,賣方當初又沒算到...就會想轉嫁在買方身上,要不就一人一半......


但要了解的是,以花東來說,近年來土增稅調的很高,像有些農地上次移轉的公告現值才80元,結果現在變2000元,1000坪一個地號,土增稅就要一百萬元了....,這時違建在小坪數小地號就比較有優勢了..

如果你的違建不滿一百萬,賣方就會想自己拆了.....,如果違建超過或等於一百萬的價值和土增稅相等...可能就會心驚驚,摸擬兩可了.....

現在農舍大都會隨著時間,失去警戒,二次施工擴建....若留給子孫還好....但若要賣掉過戶,就要考慮農地農用審核不過....會繳欠國家很久的恐怖土增稅...

所以在這裡建議,農舍要盡量走合法路線,如努力過了,真不行,想搞違建,就不要花太多錢再上面,和汽車一樣,有牌照沒牌照差很多,而且要考慮可以在未來有機會賣掉時,留點後路,可以方便花掉小錢可以移走,.....

如果是合法農舍或資材室,二次施工和建照不同的設計,最好也是組合式的,留點後路,可以花點小錢隨時吊離..恢復原廠設定......

tmcfwol

拆不拆不是基於過戶登記   
此外即便不是你蓋的  只要申請我忘記是民國幾年的空照圖證明是以前存在
就能直接登記合法  當然需要合乎建造技術規定

就算是在之後興建的
也能補辦使用執照登記
為什麼大家都不想登記
因為龜毛規定太多
例如你要登記肯定要拆一些面積   
因為大小不合規定
你要為了登記去拆嗎？
肯定不要  那就失去買兩百坪廠房的原始意義

我覺得你該擔心的是無法開農用證明只能乖乖繳增值稅  幾萬塊可以事先就算出來


農地一的廠房似乎無法直接利用  木棉瓦有毒全拆光等於拆的差不多了
屋頂肯定也會換新

反倒是農地二有現成合法建物門牌水電  這隱形費用至少省數十萬
地政處只管過戶登記不會管你實際用途
而農業單位根本不會特別針對你一間幾十年前的老建物檢查用途
不養羊不會逼你 不然養一隻不就得了

甚至兩年到你還能申請變更使用用途例如農舍  因為你合法又有使用執照
道理同資材室直接改成農舍使用執照

2home

tmcfwol 發表於 2017-9-14 12:43
拆不拆不是基於過戶登記   
此外即便不是你蓋的  只要申請我忘記是民國幾年的空照圖證明是以前存在
就能直 ...

沒使用執照的老建屋要保存登記,要看是建管前還是建管後,每個鄉鎮都不同......,另外還要舉證....建管前都是很早以前的事了,不一定調得到當時的空照.....如果有居住事實,能找到建管前,門牌或是水電繳費證明...也是可以試一試....

先違建再補辦,有點像汽車被指定要到監理站驗車一樣,官方就是比較龜毛....民間驗車肯定比監理站驗車要鬆...相同道理,也就是申請建照來蓋會比違建再補辦要容易過....,違建罰款似乎不少,不一定是仲介說的六萬全包....,況且現在興建農舍驅嚴要有相關農民身份認定.....如果違建要補辦合法...,也是要經得起相關農身份認定的考驗.....

有建物登記總比沒建物登記要好..農地二雖是羊舍...但至少合法.......配套措施比較容易....但屬特定農業區...對未來國土法來說,如附近是良田..,國家的大糧倉.那被關切的機會就大...

Barnini

非常感謝各位詳盡的回覆

農地一的仲介說他們正想辦法要辦理農用登記，看來就是為了土地增值稅的問題
地上的建物大部分都換成鐵皮屋頂了，看起來200坪要辦合法應該是要拆一些，但地主好像不想管
因為從頭到尾都是仲介說他們要想辦法。
當然，拆掉一些對我們而言真的就沒意義了........

農地二附近應該都是所謂的良田,所以就像站長所說...我也擔心它會被關切.....

因為我們預算不夠，住家和工作室都要在農地上，也沒辦法像站長說的用組合式的，一旦買下農地，
就是花光我們全部的積蓄了，設備和家當都在上面，沒有後路可言...實在沒辦法走不合法的路
也許農地二至少合法，就是要拼拼看會不會被關切了..........

2home

Barnini 發表於 2017-9-14 14:49
非常感謝各位詳盡的回覆

聽你這樣說,仲介為了賺仲介費比地主還積極....不過地主不積極處理建物合法化...仲介也是沒有辦法處理的...仲介的話只能聽聽參考參考...口說無憑.