台南市的農民，農舍使用面積十分之一是假的啦∼是假的啦

wulina

我的農地座落在台南市，屬於都市計劃內農地，面積是3500平方公尺，個人完全符合申請農舍的條件，那天去台南市政府申請興建農舍許可時，居然才發現十分之一的農舍使用面積是假的，（是假的，真的是假的），承辦人員說，台南市地方自治施行細則，都市計劃內農地最大基層面積為165平方公尺，非都農地為330平方公尺，也就是說我的農舍使用面積是3500×10分之1=165平方公尺，這是那一國的算法，當場傻眼，而這165平方公尺（約50坪），必須包含車道，車庫，農機用路，農舍地基，污水處理，圍牆，擋土牆，，我本來只規劃蓋一棟約48坪的平房，其他的設施都含概在十分之一以內，這法則跟我的認知相差太遠了，所以承辦員叫我回來改圖，把一切的設施全擠進去這50坪裡面，真的是欲哭無淚呀∼這合理嗎？我打電話到內政部農委會去查詢，令人氣憤的是全台灣只有台北市和台南市有這條法則，台北市去那裡找農民呀∼台南市的農民最好欺壓嗎？ ，，這樣的地方自治條例是什麼腦殘的人訂出來的，這合乎憲法嗎？請問站上的大大們，這有解嗎∼難道台南市農民是二等農民∼我們就必須忍受這不公平的待遇，我到台南市政府市長信箱投信，也到行政院水保局首長信箱投信，，目前仍然沒有回覆，台南市葉宜津立委說，她不知道該如何回覆我，，難道就這樣無法申訴，無法可解嗎？為何想要合法的遵守法則申請農舍，比登天還難，，各位站上的大大們，能有好的辦法和建議，幫幫小妹我要興建平房農舍的小小夢想嗎？

笨羊

請參考：呂炳寬，地方可否制訂比中央更嚴格的規範？
http://web.thu.edu.tw/lu.bk/www/ins/4.pdf

p.6-8
憲法第107-111條，對中央政府、地方政府立法和行政之規範。

p.11
] 憲法第 108 條所列舉的事項先區分兩個部分：
] 一是與第 110 條所列舉事項未重疊者（如行政區劃、移民、官吏制度、古蹟制度、土地法等），
] 中央立法應成為地法的上限，地方僅有受限的立法權與執行權。（不能更嚴）

] 二是與第 110 條所列舉事項重疊者（如銀行、教育、社會立法等），
] 若中央立法是為建立全國一致性的制度所需，則中央法律應成為地方立法的上限，（不能更嚴）
] 否則中央法律即成為地方立法的最低限度。（可以更嚴）

] 憲法第 110 條賦予縣自治事項，
] 但未與第 108 條重疊者（如縣財產之經營與處分、縣工程、縣債等），
] 則應為縣之專屬立法，
] 中央應予尊重，不應立法侵害其自治權。（可以更嚴）

憲法第108條，列有「二省以上之水利、河道及農牧事業」，
第110條，列有「縣農林、水利、漁牧及工程」。
第110條的「縣農林漁牧」事務，和第108條的「二省以上農牧事業」並未重疊。

可知「縣農林漁牧」事務是「憲法第 110 條賦予縣自治事項，但未與第 108 條重疊者」，
應為縣之專屬立法，中央應予尊重，不應立法侵害其自治權。

也就是說：

中央政府（內政部營建署）雖然立法規範（農業用地興建農舍辦法第9條），
申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十。

但此規範應視為「下限」或「最低限度」，（指「寬嚴」的最低限度，不是「數量」的最低限度）
地方政府可以就「縣農林漁牧」事務，訂定「更嚴」的規範。


看樣子，您只能「搬離」台南市了！

smhu

是的，而且在民國103年就公告實施了....都市計畫法台南市施行細則

taiuanlang

只能說妳的功課做的不夠，早就是如此了，只是執行地嚴不嚴格而已。

必須保持90％的土地還能耕作，所以所有的施作和鋪面都要算在非農耕面積。

這是農委會的規定，不是只有台南市的規矩

我還聽過有人把化糞池設在客廳的地底下，只為了把施作面積喬出來。當然事後還會再做一個真正的戶外化糞池。

這個叫做「二次施工」。

tsayjh

農業用地興建農舍辦法 第十條　
個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

都市計畫法臺南市施行細則 第二十七條
農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，最大基層建築面積不得超過一百六十五平方公尺，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺。

實施區域計劃地區建築管理 第五條
於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。

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由上列法條來看，你座落於台南都市計畫內的農地，除了基層面積比一般農地較少以外,其他在建築物高度、層樓及總樓地板面積都優於一般農地，所以是你不明白搞錯了，台南市農民才是特等農民吧!

笨羊

版主的疑問是：

1. 其他縣市：

內政部營建署<農業用地興建農舍辦法>第9條：
] 申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十。

內政部營建署<實施都市計畫以外地區建築物管理辦法>第4條：
] 最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。
http://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... l=print&print=1

內政部<都市計畫法臺灣省施行細則>第29條：（未規定最大基層建築面積）
] 農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十 。
http://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... 10712&Itemid=57

農地面積 3500平方公尺 x 1/10 = 350平方公尺 > 330平方公尺 ---> 可興建基地 330平方公尺

2. 台南市：

<都市計畫法台南市施行細則>第27條：
] 農舍之高度不得超過四層或十四公尺，
] 建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，
] 最大基層建築面積不得超過一百六十五平方公尺，
] 建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺。

農地面積 3500平方公尺 x 1/10 = 350平方公尺 > 165平方公尺 ---> 只能興建基地 165平方公尺

因為版主還想要「車道，車庫，農機用路，農舍地基，污水處理，圍牆，擋土牆」，
所以即使「高度、樓層」可蓋較高，她也是不滿意的。

tsayjh

笨羊 發表於 2016-11-9 09:54
版主的疑問是：

1. 其他縣市：

就法條上已經公告了,不是台南市政府刻意刁難,人家是依法行政沒錯,是樓主沒有查明地方法規內容.
就總樓地板面積是660平方公尺這條,台南市政府放寬太多了,農地持有人占便宜了啦!
台南市農舍每層可以蓋50坪四層共200坪足夠四戶來用了~
其他的縣市基層100坪,二樓50坪共150坪, 少了50坪面積.

笨羊

tsayjh 發表於 2016-11-9 10:10
就法條上已經公告了,不是台南市政府刻意刁難,人家是依法行政沒錯,是樓主沒有查明地方法規內容.
就總樓地 ...

我前貼已經說明，地方政府可訂定較嚴法規，已經回答過了。

1. 版主想要基地 330平方公尺，不要 165平方公尺。 ---> 這是她的原意，不要誤解她的要求。
至於高度、樓層、總樓板面積，與版主「農舍規畫」無關。

2. 法規是否「合法」，是她的疑問。 ---> 回答她的問題，才能真正幫她解惑、或是解決問題。

tsayjh

笨羊 發表於 2016-11-9 10:11
我前貼已經說明，地方政府可訂定較嚴法規，已經回答過了。

1. 版主想要基地 330平方公尺，不要 165平 ...

「都市計畫法臺南市施行細則」
主管機關：        臺南市政府都市發展局
公布機關：        臺南市政府
發布日期：        103.04.17
發布字號：        府法規字第1030351787A號 令

法令不是已經公告了嗎?除非再修法才能改變現實呀!

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對樓主重要是要找當地內行的人去設計跑照,最好把停車位及車道與化糞池設計成不用計入基層面積檢討.
農地農舍法令內容眉角很多,懂不懂得解釋與變通差很多喔~

山林雅境

明訂下的法規，要個體如意的去改變，這是困難的。
如何在規則之下，做出最佳的方案，這個才是可掌控之事。
比如――方位改變，農舍蓋在路旁，就少了農路的設施面積。曬場用果園取代。水泥牆用綠籬替代。風格改變享受也沒減少。自走式除草機可以很快的，將果園等等下方的草地清乾淨，這樣運動目的也達到了，晚上也比較好睡覺