胡思亂想 農地亂象解套 野人獻曝

cor

https://tw.news.yahoo.com/【yahoo論壇%EF%BC%8F黃重豪、張家維】賣地求富或走投無路-010040323.html


都市悚的渡假豪宅假農舍最佳的解決方案就是集村農舍

例如 土地有2.5分的假農民，配0.25分的建地

0.25分的建地不得在 2.5分農地上，集中造小渡假村

原來2.5分農地要100趴農用並有產出產銷財務報表，如何做假不管，農地上給偶滿滿的作物就對了，也可租給聞氫農 。。。

這樣不是功德圓滿，農地價格再創宇宙新高，愛怎麼炒儘量炒，一戶破億也不奇怪

小渡假村出入權貴名車，農地小農終於有地愛怎麼玩就怎麼玩。。。

豪麗農村，渡假勝地，土地正義，經濟發展，不是都一次解決了嗎 ？

cor

【Yahoo論壇／黃重豪、張家維】賣地求富或走投無路？「田僑仔」的兩難之路

黃重豪張家維       
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政事觀察站        2018年3月20日 上午9:00
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圖為真正的「農業設施」，但投機者常在審查過後就改建成豪華農舍的庭園建築。（作者提供）
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年底縣市長選舉逼近，一度被民進黨視為艱困選區的宜蘭，已提名陳歐珀。但從未登記初選的代理縣長陳金德始終期待被徵召，甚至頻頻下鄉舉辦「縣政開講」，會中不免再指責農委會要求農舍只能蓋在邊邊角角，會阻礙農地流通、影響農村經濟，是「欺負農民」。

不過在另一個受訪場合，陳金德則誇口道：「要打造宜居、韌性城市，也要讓宜蘭回到從前的鬱鬱蔥蔥景象。」既打算放寬農舍興建，又想要回復綠色田園，陳金德到底葫蘆裡賣什麼藥？

農業自我犧牲之後 被背叛的滋味

這種矛盾心理，其實不只陳金德一人獨有，早反映在台灣農政史跡裡。

1950年代，國民黨為博取大批佃農支持，悍然規定地主的租金須低於佃農年收穫量的375‰，且不能輕易收回土地（三七五減租）。又將公有地賣給佃農，只要10年內付清地價即取得所有權（公地放領）。再強制徵收地主超出3甲部分的水田，轉給佃農分10年承購（耕者有其田）。

這幫助8成以上農戶獲得土地，新的自耕農階級終於看見希望，隨之萌生農地應「農有」、「農用」的觀念，法律亦早一步規範唯自耕農有權買賣農地。往後台灣人戲稱的「田僑仔」，有一大部分就是靠土地改革而取得土地。

又為了增產反共，政府開始推廣農藥、化肥、育種、機械等，並要求農民直接拿稻穀換取台肥公司壟斷、高於國際市價的肥料（肥料換穀）。這確實刺激產量激增，卻壓低了糧價，茫茫然的青壯年只好移往工業城市，超徵的米肥差價則成了工業發展資金。整個50年代，農業資本外流逾289億，占國內總投資的34%。

1960年代是工業起飛期，《獎勵投資條例》磅礡登場，大開農地變更為工業用地之門，亦為後來科學園區的法源之一，自此工業區及都市積極擴張，周邊農地隨之漲價，農民突然意識到土地不是只能拿來生產而已。一份民調（資料來源：戰後台灣農民價值取向的轉變）就顯示，70年代後有75%農民認為賣掉祖產並不丟臉、75%情願賣地也要讓子女受良好教育。

1970年代兩次石油危機令國際糧價飆升，政府才警覺到糧食安全問題，趕緊回頭編定農業用地，並規定除農舍及少數情況外，一律禁建及變更地目。特許農舍，正是為照顧人口眾多、交通不便的農戶，不料這道小縫日後卻被鑽出大洞，更使農地管制全面崩潰。

賠掉一個政務官 換來燒燙燙農地市場

1980年代工農持續爭地，1990年起政府更打算開放低價糧食進口，換取科技產品出口機會。到2002年入WTO前夕，農委會一直為農民找出路，最後找到的方法是：開放農地自由買賣，不再限自耕農。國民黨10餘位農業縣「老農派」立委，如曾永權、饒穎奇、翁重鈞、許舒博、林志嘉等，更主張撤除所有對農地、農舍的限制。

農委會主委彭作奎卻猶豫了，他堅持農地應分段開放、不得變更用途、新購農地禁建農舍等，李登輝還情義相挺的向立委喊話：「我跪下來拜託大家，眼光要看遠一點，土地不該是商品。」

不過當國民黨接連在縣市長、立委選舉挫敗，加上總統候選人宋楚瑜、陳水扁皆宣示放寬農地後，李登輝終究倒戈了。彭作奎自知大勢已去，毅然辭職，立法院迅即在2000年大選前修正《農業發展條例》、《土地法》，正式打開農地市場。

儘管新法為了向大眾保證，不再「農有」的農地仍會被「農用」，故設下農民持有0.25公頃才能蓋農舍、至多佔農地10%、入籍2年加完工5年始得交易等但書，不過這些規範不溯及修法前就持有土地的人。

於是機巧的建商先找上人頭老農申請建照，蓋出1坪大小的「狗籠農舍」，再移轉給新買主，接下來就可不受身分限制而增建成豪宅了。所以要這樣分段養大，是怕興建期間土地尚未移轉，若農家發生繼承或債務問題就不易過戶了。

2006年後是宜蘭農舍成長最快速的時期，主因即法規漏洞及雪隧通車，遲至2011年起宜蘭縣才明令農舍不得小於45平方公尺、形狀要為矩形、接臨田界跟馬路，並對違法農舍追徵地價稅、房屋稅。這些措施後來還被納入中央法規裡，但陳金德一上任就退還房屋稅，更打算放寬「臨路臨側」等限制。

真農舍是拿畸零地來蓋 而非佔據方正之田

在管制近乎失靈下，台灣人終於炒出全球最高的農地價格，平均一公頃高達1500萬元，其中宜蘭為3725萬，桃園達9565萬，遠遠高於務農環境相似的日本244萬、韓國155萬、荷蘭145萬。

買不起，那就用租的好了，實際上有些熱門地區1分地1年要價8000塊，但1分地1期水稻的淨利約僅3000到5000元而已，根本入不敷出。

又當農地被其他產業瓜分之後，平均每個農家可耕作面積只剩0.72公頃，小於日本的2.5公頃、韓國1.2公頃。

雖然零碎問題也可以透過「農地重劃」來化零為整，但代價可不小。以重劃規模較大的2004年之前為例，每重劃一公頃農民至少要負擔4萬元，還得貢獻私人土地作公共農路、水路，平均每公頃會損失0.17公頃，若在今日的宜蘭就等於損失633萬了。

宜蘭縣員山鄉的陳姓老農就感嘆，農地不是不能蓋農舍，但應該利用畸零地，而不是拿已經重劃好、完整方正的田來蓋，否則當初付出的代價就全變成農舍炒作的墊腳石了，這對曾經歷重劃的他們來說十分心痛。

另外，有些人就算無意擴大耕作規模，農舍也會威脅到農作，尤其水稻需要全日照、通風的環境，一旦農舍遮蔽了日照就會減緩生長，阻礙通風則會形成病害。員山的青農吳佳玲便說：「像2016年的天氣，常常早上有陽光，下午就陰雨，偏偏我有一塊田的東側又緊鄰農舍，結果一整天只有正中午曬得到太陽，這塊田的產量和品質就超級差。」

更殘酷的是，本文提到「平均每個農家可耕作面積只剩0.72公頃」，並不代表這0.72公頃都是同一個人的，裡面可能是很多甚至上百家族成員「共同持分」，分下來1個人能耕作的面積已經稀稀疏疏，也為農地流通帶來天大的困難。

農地完整何其不易，別讓還有心留在農村的新一代再流離失所了。

bb1697

這篇文章讓本人有另一種感觸；

這裡寫到
1950年代，國民黨為博取大批佃農支持，悍然規定地主的租金須低於佃農年收穫量的375‰，且不能輕易收回土地（三七五減租）。又將公有地賣給佃農，只要10年內付清地價即取得所有權（公地放領）。再強制徵收地主超出3甲部分的水田，轉給佃農分10年承購（耕者有其田）。

而本人把這裡換個方式闡述
2010年代，這些有公司開店的老闆就如跟當初的地主，而吃人頭路的打工仔上班族不就是當初的佃農，
當年50年代政府為了幫助佃農使其耕者有其田實施375減租，讓這些佃農能早日擺脫幫地主打工的情況，
而現在的政府卻是幫助老闆們(地主)撥薛勞工們(佃農)的基本薪資及退休金，讓有錢人更有錢貧窮人更窮，
所以一切作為是否都在執政者要怎麼做，如果都有為這片土地(台灣)著想，那現在台灣早就壯大囉....

2home

cor 發表於 2018-3-22 10:40
【Yahoo論壇／黃重豪、張家維】賣地求富或走投無路？「田僑仔」的兩難之路

黃重豪張家維       

早期農地是五甲為最低分割標準..,身份證上面有蓋農的才能繼承農地或買賣.不像現在756坪就可分割......,不限農民身份就可購買,老農往生...子孫持分,就會面臨分割....所以就756坪越割越細....最後農地就全部被零碎化了....就算現在限制農舍興建,農地持續被細化的狀況,一樣是不變的......

如果五甲才可分割,滿五甲也就是要15000坪才能蓋一棟農舍....身份證上面有蓋農才能蓋農舍, 這樣的農地和建物比例原則...,一定會從國五往下看就不會有密度很高的農舍......


早期農地是五甲為最低分割標準..,身份證上面有蓋農的才能繼承或買賣,造成的問題也不少,除了子孫分家差翻臉仇視外,也有可能現在台灣還停留在農業社會,會像某些東南亞國家一樣,人民都是到別的國家工作....,台灣土地面積真的是太小了.....,又要養活這麼多人....土地面積產生的坪效很重要.....,養不活就只能到國外去....這是很現實的問題...

賣農地也不是可恥的事.....有些跨國公司的大老闆,也是賣祖先農地有了錢...才能開創跨過事業,養活更多人...

水蛙

台南之前就是這樣玩的，搞了許多集村農舍，農地和建物是分開的，一間要價1-2千萬(新化區)，
之前因業務關係，去拜訪某位老闆剛買下集村農舍2戶，邀請參觀他的住家，詢問集村農地
在哪?他居然回答不知道，說好像在白河區還是麻豆區，反正不是那麼重要，
這樣在台南審核居然會通過，這當中到底有多少利益糾結....................，就讓大家好好想想。

樂活族

好好思考一下  集村農舍因該是最好解決農業的方式 (若能有效管理)

現在搞砸了不代表架構不好
政府應該找1村來 "示範"
好好想好管理辦法  弄出樣板村 這樣就能複製

稻米村 三星蔥村 紅藜村 .... 大家找到位置
休閒農夫 也會有村 自給自足村

別跑去優良稻田搞 自給自足

2home

如果這樣,會有很多人去買便宜的爛地,來配0.25分的建地.....花很多錢買良田的人也是配 0.25分....會哭哭.......

快樂農夫

0.25建地就是建地,本身就可以合法蓋房子了.幹嘛還去扯入2.5分的農地?
cor大大的意思應該是[集村農舍吧?]
集村興建農舍目前還是合法的啊!
看不懂cor大大的意思.

農業用地興建農舍辦法

第十一條　以集村方式興建農舍者，其集村農舍用地面積應小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟，一次集中申請，並符合下列規定：

一、二十位以上之農民為起造人，共同在一筆或數筆相毗連之農業用地整體規劃興建二十棟以上之農舍。但離島地區，得以十位以上之農民提出申請十棟以上之農舍。

二、除離島地區外，各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區），並應位同一種類之使用分區。但各起造人持有之農業用地位於特定農業區者，得以於一般農業區之農業用地興建集村農舍。

三、參加興建集村農舍之各起造人所持有之農業用地，其農舍建築面積計算，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

四、依前款相關法令規定計算出農舍建築面積之總和為集村興建之全部農舍用地面積，並應完整連接，不得零散分布。

五、興建集村農舍坐落之農舍用地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但農舍用地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。

六、農舍坐落之該筆或數筆相毗連之農業用地，應有道路通達。該道路寬度十棟至未滿三十棟者，為六公尺；三十棟以上未滿五十棟者，為八公尺。

七、農舍用地內通路之任一側應增設寬度一點五公尺以上之人行步道通達各棟農舍，並有適當之喬木植栽綠化及夜間照明。其通路之面積，應計入法定空地計算。

八、農舍建築應依下列規定退縮，並應計入農舍用地面積：
（一）農舍用地面臨經都市計畫法或相關法規公告之道路者，建築物應自道路境界線退縮八公尺以上建築。
（二）面臨前目經公告之道路、現有巷道其寬度未達八公尺者，其退縮建築深度至少應為該道路、現有巷道之寬度。

九、興建集村農舍應配合農業經營整體規劃，符合自用原則，於農舍用地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。

直轄市、縣（市）主管建築機關為辦理前項興建集村農舍建築許可作業，應邀集相關單位與專家學者組成審查小組辦理。

樂活族

2home 發表於 2018-3-22 18:17
如果這樣,會有很多人去買便宜的爛地,來配0.25分的建地.....花很多錢買良田的人也是配 0.25分....會哭哭.... ...

稻田村集村是集稻農到1村

政府管制方向對了
就會變優良的示範稻田村

若有苦茶村這樣就知道旱田也有價值

濕地也有村

但你若不是稻農請勿進入稻田村

taiwanbigmary

bb1697 發表於 2018-3-22 12:42
這篇文章讓本人有另一種感觸；

這裡寫到

貼切..但是舉台皆醉..舉台皆濁!(清醒人少)