祭祀公業與375減租問題請教

ff7777

因家人繼承375租約  以及祭祀公業問題

請問２ｈｏｍｅ版友
是否有處理過類似的問題

想當面或是打電話請教 您的看法


謝謝

yoyodiy

375租約 不知你是地主方還是佃農方?
101年11月 行政院有新版375租約的修正法案送立院審查
對地主方是較有利的 主要是因應大法官第第五八○號解釋令
375減租有違憲之虞故行政院提出修正案
最重要的一點是如地主以擴大農業經營且不導致佃農生活匱乏得逕行收回租約不須賠償(但作物和土地改良部分需賠付)
目前的慣例是地主欲收回土地須賠償千分之375之地價與佃農或雙方議定之價格
否則就須打官司解決
但以立法院立法效率 何時會通過修正法案目前是未知數
但就長期來說 是對地主方較有利的
因為剛好家裡有塊地也有租約所以網路查的一些資料提供您參考

相關連結
http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=3490
http://www.ey.gov.tw/News_Conten ... ;s=63C2AC9AFB4C427A

至於祭祀公業 我就不了解請強人回答

艾瑞克

三七五租約如有違反幾個條件, 地主是可以回收土地的, (無須與佃農分配或補償）
ㄧ 佃農不繳租金
二 廢耕（需舉證）
三 違反使用目的
四 違建 （非自任耕作）
五 出租他人使用

程序上：鄉市鎮公所申請-->會勘-->鄉鎮租佃協調（NG)-->縣市租佃協調(NG)-->法院判決 （一審,二審, 三審）

前後花三年時間是很正常的

樂活族

ㄧ 佃農不繳租金
二 廢耕（需舉證）
三 違反使用目的
四 違建 （非自任耕作）
五 出租他人使用



繼承了 親自跑一趟 官府
確認租金繳了 .  再作其他事項
很多375被地主收回都是 繼承階段 違反1.2.3.4.5 項

艾瑞克

要無痛回收是很困難的, 佃農一般都有教戰守則,  
租約終止, 與租約無效, 是兩回事.
佃農違規, 先打租約無效官司

只盼這惡法能儘早修法

樂活族

艾瑞克 發表於 2017-9-20 14:12
要無痛回收是很困難的, 佃農一般都有教戰守則,  
租約終止, 與租約無效, 是兩回事.
佃農違規, 先打 ...

歷史共業  若2/3 1/3 分配好 或分割就是和平收場

若有想全吃的 當然就會有人抗爭到底

我到有很多經驗  看過 佃農或地主想全吃的

艾瑞克

樂活族 發表於 2017-9-20 19:26
歷史共業  若2/3 1/3 分配好 或分割就是和平收場

若有想全吃的 當然就會有人抗爭到底

基本上, 要看農地狀況決定處理方式

之前有兩塊地

A地：佃農荒廢已久, 但得知地主想收回, 趕緊復耕, 因為地上沒有任何違規, 地主只好以分地方式解決.
B地：佃農違規嚴重, （違建）, 得知地主想收回, 開口就要分地.  透過官司取回100%, 不必分地.

主要還是看看農地現況, 審視自己勝率

艾瑞克

艾瑞克 發表於 2017-9-20 20:07
基本上, 要看農地狀況決定處理方式

之前有兩塊地

將所搜集的可能狀況, 整理判例如下：
給您做參考

雞舍與豬舍問題：
    內政部 76.5.4  台內地第 498969號文：變更耕地原有性質, 即與上開土地法第106
    條第2項所規定者有別, 應認屬違反租約之情形.

租金續收問題：
    最高法院 104年台上字第 130號判決文：縱當事人依同條例第六條第一項,第二十條規
    定續訂租約, 出租人並收取租金, 亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力
   
農舍重建問題：
    內政部台內地字第290619號函：三七五條例第十三條：農舍應非屬農作特別改良物,
    依首開說明, 承租人對出租人無償提供使用之農舍如需拆除重建時, 應經出租人同意.

違規農舍問題：
    內政部93.3.10 台內地 0930066140號函釋：非自任耕作, 承租人於承租地從事非農業
    使用, 如違法建築房屋等

判決案例：
    64年台上字第571號: 農舍為便利耕作而設, 不以解決實際居住佃農家族目的
                             
    70年台上字第4637號：承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,
    均不再自任耕作之列, 應構成同條第二項鎖定原訂租約無效之原因（以編審為判例）
    參考法條：三七五減租條例第16條 43.12.09版

    86年台上字第4637號：承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,
    均不再自任耕作之列, 應構成同條第二項鎖定原訂租約無效之原因（以編審為判例）
    參考法條：三七五減租條例第16條 72.12.23版

    92年台上字第600號: 耕地承租人就承租耕地之一部分不自任耕作, 依耕地三七五條
    例第十六條第二項規定,  其全部租約固均屬無效, 為此係指同一租約而言, 非謂同一
    當事人間鎖定非屬同一人之其他租約, 亦蓋屬無效
    參考法條：三七五減租條例第16條 91.05.15版

     94年台上字第 2494號：又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部,不
    論其面積多寡，全部租約仍屬無效。
    參考法條：三七五減租條例第16條 91.05.15版

補償及分配問題：
    大法官解釋文第580號：是上開規定準用同條例第十七條第二項第三款部分，以補償承租人作為收回耕地之附加條件，不當限制耕地出租人之財產權，難謂無悖於憲法第一百四十六條與憲法增修條文第十條第一項發展農業之意旨，且與憲法第二十三條比例原則及第十五條保障人民財產權之規定不符，應自本解釋公布日起，至遲於屆滿二年時，失其效力。

口頭約定之問題：
    大法官解釋文第580號：同條例第六條第一項規定租約以書面定之，租佃雙方應
        會同申請登記，用以杜絕口頭約定所經常導致之租權糾紛；

農舍屬於非法違建問題：
    建築法 (民國64年立法65年公布) 總統（65）台統（一）義字第 0064 號令
    第二十五條
　　建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅
    自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。
    第三十三條
　　直轄市、縣（市）（局）主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照書件之日起，
    應於十日內審查完竣，合格者即發給執照。但供公眾使用或構造複雜者，得視需要予以
    延長，最長不得超過三十日。

    違章建築處理辦法  台內營字第1010801934號 令
    第 2 條
   （違章建築之意義）
    本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許
    可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。
    第 12 條
   （舊違章建築之修繕）
    舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。
    前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣 (市) 政府訂定辦法行之。