申請合法農舍前，地上違建或組合屋一定要遷嗎？

revati

沒想到圓夢計畫如此順利，我已直接跳過找地的階段，就要來到規劃農舍的階段了，和朋友合購一塊八分的農牧用地（過戶中），而我目前老家梧棲有四個組合屋，不知下一步如何進行會比較順利。有好多問題想請教。
1、是否一定要等兩年才能建設、是否可以原地主的名義申請建照（可是還沒有建築構想），兩年內如果準備好以後再動工。
2、組合屋的處理：兩年內暫用，以後建農舍時，是否都要清理乾淨？還是未來仍可搬至角落充當臨時客房，將合法農舍蓋在組合屋的原地基處。
3、找建築師規劃是否會少花點冤枉錢，山坡地的開發，畢竟不是外行人可以輕為的。

故鄉

按「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省 (市) 施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」為現行農業用地興建農舍辦法第7條定有明文，是農業用地（註二）個別興建農舍時，都市計畫法省 (市) 施行細則第29條：「『農業區』為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條所規定者，不在此限。申請興建農舍須符合下列規定：一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場。二、『農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺』。三、『都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農地是否分割，均不得再行申請興建農舍』。四、農舍不得擅自變更使用。第一項所定農業產銷必要設施、休閒農場及其相關設施之項目由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。前項農業產銷必要設施之建蔽率，除畜牧廢棄物處理場依第三十二條第一項第八款規定辦理外，不得超過百分之六十，並不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。已申請興建農舍之農地，再行申請建築農業產銷必要設施（畜牧廢棄物處理場除外）時，其建蔽率（含農舍）不得超過百分之六十。」、實施區域計畫地區建築管理辦法第 4-1 條：「活動斷層線通過地區，當地縣 (市) 政府得劃定範圍予以公告，並依左列規定管制：一、不得興建公有建築物。二、依非都市土地使用管制規則規定得為建築使用之土地，其建築物高度不得超過二層樓、簷高不得超過七公尺，並限作自用農舍或自用住宅使用。三、於各種用地內申請建築自用農舍，除其建築物高度不得超過二層樓、簷高不得超過七公尺外，依第五條規定辦理。」、第5條：「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○•五公尺，但最大基層建築面積不得過三百三十平方公尺。前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。」、第7條「原有農舍之修建，改建或增建面積在四十五平方公尺以下之平房得免申請建築執照，但其建蔽率及總樓地板面積不得超過本辦法之有關規定。」、第10條：「農舍以外之建築物其建築面積在四十五平方公尺以下，高度在三•五公尺以下者，得免由建築師設計、監造或營造業承造，逕向當地主管建築機關申請建築執照。」、建築法、國家公園法及其他相關法令規定，有其適用。
又土地所有人，固得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，惟仍受建築法第25 條：「建築物非經申請直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。直轄市、縣(市) (局) 主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查。」、第86條：「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。」等法令之限制（註三）。準此，農業用地個別興建農舍，仍應受最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率之限制；擅自建造農舍者，亦將被處以罰鍰或可能被令拆除；是申請合法農舍前，地上違建或組合屋仍應拆除或遷移，以免被處以罰鍰，或徒生核算樓地板面積、農舍建蔽率、容積率之困擾。

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