共有不動產不一定可點交:視法院查封時實際佔有狀況而定

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共有不動產不一定可點交:視法院查封時實際佔有狀況而定  
(資料提供: 蘋果日報)

【李偉麟╱台北報導】拍賣債務人的不動產應有部分可否聲請點交，要依據《強制執行法》99條及《辦理強制執行事件應行注意事項》57之5項，視法院查封時債務人實際佔有狀態而定。




情況複雜
例如，甲、乙、丙等3人共有一筆土地，丙因欠債無力清償，遭債權人請求法院查封拍賣這筆共有土地的「應有部分」，經執行法院進行拍賣後，由丁得標。丁透過法拍買得丙的應有部分，繼受丙的權利，成為共有人之一。
但由於該筆土地是共有，對甲與乙來說，權利不應受丙的債務關係而受影響，那麼對標到這筆共有土地的丁來說，是否可順利取得丙的持分，進而對這筆土地進行處分，以使債務獲得清償呢？


共有土地 處分複雜
揚然法律事務所律師吳奎新指出，對法院拍賣債務人不動產的應有部分可否聲請點交，依《強制執行法》99條規定，債務人應交出之不動產，現為債務人佔有，或於查封後為第3人佔有，執行法院應解除其佔有，點交給買受人或承受人。


無權佔用 強制返還
另《辦理強制執行事件應行注意事項》57之5項規定，拍賣債務人不動產應有部分者，應將該債務人現實佔有部分，點交於買受人或承買人。
也就是說，丁於拍定後是否能以買受人的身分，請求執行法院點交丙的應有部分，則應視查封時，丙是否現實佔有而定；如果查封時的現況是由乙或甲使用，丙為上班族，則由於丙為上班族，並未現實佔有，因此不得點交。
如果查封時丙為現實佔有，屬可點交情形，但實際上土地卻由乙一人擅自使用，沒有經過全體共有人甲和丙的同意，就逕行予以佔用，即構成「無權佔用」，任何共有人均得請求排除。因此在這種情況下，丁可請求除去乙的妨害權利，或請求乙返還佔用部分給全體共有人。


分管契約 效力有限
若甲、乙、丙等3共有人間，簽定有分管契約（指共有人對於共有物合意劃定範圍，作為使用共有物的約定，通常會簽定分管契約，就共有物的使用、收益或管理方法達成協議），分管契約對共有人出售其應有部分的受讓人，是否亦有效力？
吳奎新表示，實務上為了避免共有人於訂定分管契約後，任意將應有部分轉讓他人，以致破壞原有分管狀態，所以認為分管契約對於受讓人繼續存在。
也就是說，甲、乙、丙3人簽定的分管契約，在丁繼受了丙的權利後，效力及於甲、乙、丁3人之間；但是有了分管契約是否代表可以點交，吳奎新表示，執行法院僅能依照查封當時佔有狀態，作為是否點交的依據，而不論債務人與其他共有人就共有物的使用、收益及就特定部分有分管契約。