請問～鄉村乙建 袋地通行權 建築線問題...

iaall4u

想請各位前輩達人,
有看到一地,地點彰化,   
基地形狀與道路狀況如附圖,
有A,B 二地,

想請問,
1) A地～
建築線應可如何指？
建築線的指定道路應為幾米？
建築線與袋地通行應是合併為一起的嗎？
以此地的條件,建築線申請難度高嗎？
2) B地～
可直接建築嗎？

感謝各位幫忙！

yuank

兩筆都是乙建嗎?

A.
1.只能想辦法接到私設通路,需要提出私設通路的「土地權利證明文件」,例如鄰地地主同意書。
  如果能取得鄰地地主同意書,就最簡單。(建築法30條、彰化縣建築管理自治條例第7條第2項)
2.要看多長,才知道要多寬。(彰化縣建築管理自治條例第8條第3款、建築技術規則第2張第2條)
  http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/rule1-2.html
3.合併一起？ 反正就是(1)先要有權利能走   (2)之後才可以申請建築線
4.不難。
  (1)花錢找律師打官司,主張袋地通行權,一個審級,律師費+訴訟費大概花5-10萬,等一年左右時間,法院會定一條路線給你通行+定要補償鄰地地主多少錢。(一定會准)
  (2)之後,申請建築線,就跟一般申請案一樣。

B.那條路是公路或現有巷道嗎?  這需要跟縣府地政處查詢。

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彰化縣建築管理自治條例
http://tinyurl.com/j6gz8t5

iaall4u

yuank 發表於 2015-12-17 20:53
兩筆都是乙建嗎?

A.

感謝yuank 大回復喲！
先回復您一下～稍後我再細看法條…

＊二筆都是乙建～
＊同意書...我知道～
    我想知道的是～編號1-7的地主同意都可以嗎？
    因1-7的臨路狀況有所不同....
    1是臨2米路, 7是農地...
＊袋地～我知一定會准～～以1-7, 若能選擇,哪個較好？
＊有通行權, 就能指定建築線嗎？補償費法官裁定的嗎或是協議？市價？
＊B是既有道路,約2-3米路～另一邊是溝渠…
    請問怎跟地政處申請查詢是否為現有巷道？

感謝感謝！！

yuank

如果是取得鄰地地主同意,隨便往哪邊通到馬路都可以。
如果是用袋地通行權,法院會依職權定一條適合的路線。
哪方向好,可能要看現場情形。
有通行權,就可申請指定建築線。
可以先分析是用民法798  無償,或787有償的袋地通行權。
若是787,法院會在判決裡定補償多少,通常都不高。
是否現有巷道 ,是向地政處或建管處查詢,其實我不知道,都問看看吧。

iaall4u

yuank 發表於 2015-12-17 23:50
如果是取得鄰地地主同意,隨便往哪邊通到馬路都可以。
如果是用袋地通行權,法院會依職權定一條適合的路線。 ...

感謝yuank的回復！
我先將相關法條貼上來, 但有些還是看不大懂…
想再請問一下～有通行權,就可申請指定建築線。
這部分哪兒法條可找到...?
我之前有詢問其他朋友～是告知～有袋地通行權～不見得可指定建築線耶...?!
讓我有點納悶....
感謝您的幫忙！感謝！

建築設計施工編
第二章　一般設計通則
第一節建築基地
第　二　條        （私設通路之寬度）基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在二公尺以上。
                基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：
　        一、長度未滿十公尺者為二公尺。
　        二、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。
　        三、長度大於二十公尺為五公尺。
　        四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在一、○○○平方公尺以上者，通路寬度為六公尺。
　        五、前款私設通路為連通建築線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超過十五公尺；
               該部份淨寬並應依前四款規定，淨高至少三公尺，且不得小於法定騎樓之高度。
　               前項通路長度，自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同入口。

彰化縣建築管理自治條例
第一條
  本自治條例依建築法（以下簡稱本法）第一百零一條規定制定之。
第二條
  建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或合於本自治條例規定
  之現有巷道者，得申請指定建築線。但都市計畫農業區及區域計畫各種
  分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地其總樓地板面積六百
  六十平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合
  併計算。
  申請指定建築線者，應繳納規費及建築線指定手續費，其數額由彰化縣
  政府（以下簡稱本府）定之。
  本府指定建築線應自收件次日起八日內辦理完竣，並將指定圖發給申請
  人。但面臨公路須會同道路主管機關辦理者為十五日。
  道路或廣場開闢完成，其境界線經本府確定為建築線者，應於一個月內
  公告得免申請指定建築線，其有變更時應即公告修正。
第三條
  申請指定建築線應填具申請書，並檢附下列文件：
  一、地籍套繪圖應描繪以一個街廓為原則，並應標明建築基地之地段、
      地號、方位、基地範圍及鄰近之各種公共設施、道路之寬度。
  二、基地位置圖應簡明標出基地位置、附近道路、機關學校或其他明顯
      建築物之相關位置。
  三、現況圖應標明地形、鄰近現有建築物、道路及溝渠，其比例尺不得
      小於地籍圖。
第四條
  建築基地面臨現有巷道，應申請建築線指示。
  前項所稱現有巷道，指下列情形之一：
  一、供公眾通行，具有公用地役關係且供二戶以上通行之巷道。
  二、有公益上或實質必要應予維持供公眾通行之巷道，得經村里長證明
      確應繼續保留，經本府或公所認定無礙公共交通者。
  三、已開闢之私設通路出具經公證之土地所有權人同意書無條件同意該
      私設通路供公眾通行使用。
  四、土地所有權人捐獻土地作為道路使用，經依法完成土地移轉登記為
      公有者。
  前項第一款所稱供公眾通行之巷道，由本府就其通行情形及公益上需要
  認定之。
  申請指示建築線基地之鄰近現有巷道寬度、地形地貌由申請人或設計人
  依第二項規定於申請建築線指示成果圖上簽章負責。
第五條
  面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規定辦理：
  一、巷道為單向出口長度在四十公尺以下，雙向出口長度在八十公尺以
      下，寬度不足四公尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以
      合計達到四公尺寬度之邊界線作為建築線；巷道長度超過上開規定
      者，兩旁亦應均等退讓，以合計達到六公尺寬度之邊界線作為建築
      線。但面臨工業區內現有巷道之基地，應以合計達八公尺寬度之邊
      界線作為建築線，現有巷道臨接排水溝寬達一‧五公尺以上者，其
      退讓由排水溝內緣單邊退讓。
  二、未達二公尺及地形特殊不能通行車輛者，前款巷道之寬度得分別減
      為三公尺及四公尺。
  三、建築基地正面臨接道路，側面或背面臨接現有巷道者，於申請指定
      建築線時，應一併指定該巷道之建築線，其側面或背面在現有道路
      部分及退讓之土地，得以空地計算。
  四、現有巷道之寬度大於四公尺或六公尺者，仍應保持原有之寬度。
  五、建築基地與都市計畫道路間夾有具公用地役關係之現有巷道，得以
      現有巷道之邊界線作為建築線，並納入都市計畫道路。
  現有巷道寬度計算方法如下：
  一、二旁或一旁有排水溝或斷崖，未加蓋之水溝以內緣或斷崖邊緣為準
      ，計算寬度。
  二、無排水溝者，以該巷道兩旁建築物（或圍牆）間之最小淨距離為準
      ，計算寬度。
  第一項第一款退讓土地，不得以空地計算。
  第一項第一款所稱單向出口係指巷道僅一端接通計畫道路者。
  都市計畫區內巷道之長度應自與計畫道路連接之出口起算。

yuank

買方會有兩個風險
1.無法確定袋地是否前手造成的--民法第787條第1項「土地所有人之任意行為所生者」,若是則無法主張袋地通行權。這需要問清楚怎麼形成袋地的。
2.袋地通行權,跟申請指定建築線,法院有不同看法
  (1) 須將其建築需要列入考量：
       http://mywoojdb.appspot.com/j9m/j9m?id=7541
       http://mywoojdb.appspot.com/j9m/j9m?id=9093
       可向法院起訴確認通行權,並主張寬度應該有建築設計施工編第二章第二條的寬度。待法院判決准許後,就可以給付鄰地地主償金,並開闢一條「私設通路」有了私設通路,就可申請建築線。(彰化縣建築管理自治條例第7條第2項)
   (2)袋地通行權目的並不在解決鄰地之建築上之問題：
       http://mywoojdb.appspot.com/j9m/j9m?id=5933
       若採這見解，則法官可能認為袋地通行只要人、車可以通行即可,跟申請建築無關,所以給的寬度不夠。  以至於無法申請建築線。

   照道理說,要讓土地物盡其用,是(1)比較合理.........,抱歉昨天忽略有不同的見解。這樣看來,還是跟鄰地談,取得同意書比較保險。

iaall4u

yuank 發表於 2015-12-18 11:07
買方會有兩個風險
1.無法確定袋地是否前手造成的--民法第787條第1項「土地所有人之任意行為所生者」,若是則 ...

感謝yuan大熱心又專業的回復！

依照此圖看來～此A地周圍土地似乎事都經過計算規劃過～都盡量臨路了…
看來不像是前手造成袋地的....是否？

＊另～地主也可能同意讓你通行,但不同意你建築...?

＊再問大哥…
    A地假設若持分為1/3,
    若要分割,其分割方式～
    可將其1/3中的 9/10分割為單獨所有, 另 1/10仍保持共有關係嗎？

＊又～若經法院判給通行權,並支付補償金予地主,
    此通行道路所有權仍屬該地主？或屬補償價金者所有？

感謝大哥！

yuank

1.可以從謄本的所有權人,以前是否曾分割去查是如何形成袋地的。
   是否有民法789的情形
2.地主也可能同意讓你通行,但不同意你建築...?  有可能,他只要給的寬度不夠指定建築線就可以。
3.1/10仍保持共有關係
   如果是協議分割,要怎分都可以。
   如果是裁判分割,原則上是不行,要符合民法第824條第4項才可以。

   另外,要注意分割最小面積的限制。
4.有點類似承租付租金。當然土地還是地主的,通行權人只是可以通行。
   (網路上有些說袋地通行權是要"買那條路",那是錯的)

iaall4u

yuank 發表於 2015-12-18 12:51
1.可以從謄本的所有權人,以前是否曾分割去查是如何形成袋地的。
   是否有民法789的情形
2.地主也可能同意 ...

yuank 贊贊贊～給您拍拍手～
感謝您的回復！

4,應是接近地役權之租金費用囉...?

另問～ 台上字-->指 最高法院判決＝判例＝可拘束一般法院
建築線袋地通行權, 現最高法院有不同見解, 屆時各自引用後, 如法院又如何裁定？

yuank

1.差不多跟租金一樣。   有的判決會用 申報地價的5%-10% 之間定個數目。

2."台上字"是最高法院的判決案號    但並不等於判例喔。
   判決經過挑出來,開會通過選出來的,才是"判例",才能拘束下級審,都得照那樣判。

   但袋地通行權這問題,目前只有判決。  就會變成看法官的心情,85台上3141判決、83台上1606判決,隨他挑一個。